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Mainland China and Hong Kong property markets研报解读

JPMorgan指出，中国内地二手房成交显著改善，且一线城市一手房需求保持韧性。香港方面，具吸引力的首发定价支撑项目去化，但房价已达到该机构全年目标区间，预计在2H26横盘。

机构JPMorgan

日期20260908

行业Mainland China and Hong Kong property

摘要

核心股票推荐：CR Mixc、KE Holdings、CR Land、Swire Properties、Wharf REIC、Link REIT和Hongkong Land。

中国内地九城实时二手房销售同比增长22%，此前为8%。
香港房价年初至今上涨12%，已达到JPMorgan 10-15%的全年目标。
SHKP赢得MTRC屯门A16站第2期土地招标；JPMorgan按市场估值预计利润率超过20%。
JPMorgan维持对中国内地及香港地产中部分股票和信用债的选择性偏好。

研报解读

概览

本周度监测报告追踪中国内地和香港的地产市场活动、股票表现及部分信用观点。JPMorgan认为，中国内地二手房销售的短期改善更为明确；香港一手项目显示定价带动需求，但该机构预计2H26房价将维持区间波动。

核心观点

中国内地二手房市场指标显著改善。Iceberg九城实时周度二手房成交同比增长22%，高于此前的8%；一线城市同比增长20%，此前为5%。报告指出，实时销售数据通常比官方网签提前数周。官方12城二手房网签同比增长13%，此前为3%。相比之下，19城一手房网签同比下降12%，此前为增长4%，但一线城市表现优于整体，同比增长39%。领先指标偏积极，但并不一致。一线城市带看指数从21.8升至22.8；JPMorgan定义20-40为市场复苏，低于20为市场停滞。Centaline经理信心指数从53升至55。一线城市要价上涨项目占比略有改善，Centaline指数从13.5升至13.7；但Iceberg一线城市挂牌价格指数环比下跌0.2%，此前下跌0.1%。十城二手房挂牌量环比增长0.3%，一线城市增长0.9%，但仍较3月峰值低约5%；报告将挂牌减少与房价企稳联系起来。香港方面，新盘定价继续推动一手市场去化。CR Land在西九龙的The Sterling推出第三批101个单位，售价为HK$19,700 per sq ft，较第二批高2%，但较二手价格低22%，并实现100%售罄。Henderson的Chester II首张价单推出53个单位，售价为HK$21,400 per sq ft，较上一期及二手市场价格分别高2%和1%；后续批次平均售价上调2%，但JPMorgan认为定价仍较为保守。35个大型屋苑二手成交降至36宗，环比下降27%、同比下降28%；而前15个屋苑的周末预约量环比增长1%、同比增长6%。香港房价指数环比上涨0.3%，此前一周下跌0.4%。房价年初至今上涨12%，已进入JPMorgan 10-15%的全年目标区间；该机构预计2H26房价维持区间波动。Centa Valuation Index从79.7小幅降至79.4，游客到访量虽环比下降11%，但同比增长22%。 SHKP赢得MTRC屯门A16站第2期招标。项目总建筑面积为3.0mn sq ft，其中包括0.3mn sq ft零售面积，并约有5,500个单位。连同SHKP于2025年11月赢得的第1期，整个项目将提供约6,800个单位。MTRC未披露代价；按照市场估算的地价HK$8.2bn-13.6bn，即HK$2,700-4,500 per sq ft，以及附近二手平均售价HK$12,000 per sq ft，JPMorgan预计利润率超过20%。中国内地地产股整体持平，而恒生指数下跌1%；在“828”预售制退出政策后，市场情绪暂时企稳。Seazen和Country Garden均上涨5%；Shimao下跌7%，C&D、Greentown及Longfor各下跌5%。香港地产及综合企业板块上涨1%，而恒生指数下跌1%；Hongkong Land、CK Asset和SHKP跑赢，CK Hutchison和Champion REIT跑输。中国内地开发商的南向持股环比增长0.7%，香港地产及综合企业则下降0.04%。信用市场方面，JACI China HY Property Index当周下跌0.5%，中国高收益债下跌0.1%，使其年初至今回报降至10.5%。JPMorgan偏好Longfor，因其预计公司可凭借稳健资产负债表及投资物业支持的自由现金流，管理2027-28年每年RMB6-7bn的到期债务；其继续给予Longfor收益率为9-9.5%的债券Overweight评级。报告称，预售制度退出可能放缓开发商拿地，并在2027年加快地产销售下滑，因此偏好拥有较大投资物业或经常性租金收入敞口的发行人。该机构亦维持Hysan 7.2%永续债Overweight评级，预计其将通过资本循环及LG8自4Q26起的盈利贡献实现去杠杆。

分析框架

JPMorgan结合高频成交、网签、带看、挂牌、价格及情绪指标，以及项目层面的推盘数据，评估住宅市场动能。随后，报告审阅股票价格及南向资金流数据，利用覆盖股票的估值汇总，并通过发行人基本面、到期结构、收益率、利差及相对价值观点评估部分信用债。

方法论与常识提炼

行业/产业分析框架供需框架
监测中国内地和香港住宅市场的成交、挂牌、带看、推盘和定价。
报告通过销售和需求指标，结合挂牌供应及新盘定价，判断住房市场是否正在企稳或改善。
行业/产业分析框架量价拆分
区分成交量、挂牌量以及要价或房价指数的变化。
这有助于区分活动复苏与价格复苏；报告指出，二手房销售走强，但挂牌价格信号仍不一致。
固收与信用分析利差分析
通过收益率、Z-spread、久期、到期日和发行人偿债能力评估地产债券。
JPMorgan将这些指标与现金流、杠杆和流动性考量相结合，以表达相对价值信用偏好。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

China Resources Mixc Lifestyle Services (1209.HK)
JPMorgan在中国内地地产领域的核心股票推荐。
优势
被JPMorgan列为核心推荐。
KE Holdings (BEKE; 2423.HK)
JPMorgan在中国内地地产领域的核心股票推荐。
优势
被JPMorgan列为核心推荐。
China Resources Land (1109.HK)
JPMorgan在中国内地地产领域的核心股票推荐。
优势
被JPMorgan列为核心推荐。
Swire Properties (1972.HK)
JPMorgan在香港地产领域的核心股票推荐。
优势
被JPMorgan列为核心推荐。
Wharf REIC (1997.HK)
JPMorgan在香港地产领域的核心股票推荐。
优势
被JPMorgan列为核心推荐。
Link REIT (0823.HK)
JPMorgan在香港地产领域的核心股票推荐。
优势
被JPMorgan列为核心推荐。
Hongkong Land (HKLD.SI)
JPMorgan在香港地产领域的核心股票推荐。
优势
被JPMorgan列为核心推荐。
Longfor bonds
JPMorgan维持对Longfor债券曲线（包括2029年债券）的Overweight评级。
优势
稳健的资产负债表、投资物业支持的自由现金流及已披露的偿债计划支持其偿债能力。
劣势
2027-28年每年有RMB6-7bn到期债务。
对比
在拥有较大投资物业或经常性租金收入敞口的公司中被优先看好。
风险
预售制退出可能放缓拿地，并在2027年加快地产销售下滑。
Hysan 7.2% perpetual
JPMorgan维持Overweight评级。
优势
预计通过资本循环及LG8自4Q26起的盈利贡献实现去杠杆。

关键数据

中国内地九城实时二手房销售+22% Y/Y较此前的+8%加速；一线城市同比增长20%。
中国内地19城一手房网签-12% Y/Y此前为+4%；一线城市表现更佳，同比+39%。
中国内地12城二手房网签+13% Y/Y此前为+3%。
香港房价表现+12% YTD; +0.3% W/W年初至今涨幅已达到JPMorgan 10-15%的全年目标区间。
SHKP屯门A16站第2期3.0mn sq ft GFA; c.5,500 units市场估算地价为HK$8.2bn-13.6bn；JPMorgan预计利润率超过20%。
JACI China HY Property Index-0.5% W/W; +10.5% YTD中国高收益债当周表现为-0.1%。

影响与含义

JPMorgan将中国二手房销售加速及领先指标改善视为市场活动复苏的证据，但整体一手网签疲弱和价格信号不一限制了这一结论。香港方面，项目热销凸显具吸引力定价的重要性，而该机构对2H26房价区间波动的展望限制了年初至今房价强劲上涨的含义。其明确偏好部分具经常性收入的物业管理公司、业主型地产公司及信用债敞口。

风险

JPMorgan称，中国预售制退出可能放缓开发商拿地，并在2027年导致地产销售更快下滑。
Longfor在2027-28年每年面临RMB6-7bn到期债务，尽管JPMorgan预计其能够应对。