中国大陆一二手房销售分化，香港一手住宅成交创2.5年高位

概览

本报告为J.P. Morgan的房地产数据跟踪，覆盖中国大陆与香港特别行政区房地产市场、地产股表现、南向持仓、信用市场与估值摘要。核心结论是大陆市场出现一二手房销售分化：60城一手房销售转弱，但12城二手房销售仍保持同比增长；香港市场则显示更强复苏动能，房价指数、估值指标、销售情绪和一手新盘成交均改善。

核心观点

中国大陆方面，一级城市二手挂牌价指数小幅回升至19.3，经理信心指数稳定在57，但60城一手房登记销售同比下降7%，年初至今20城销售下降10%，显示新房需求仍承压。相对而言，12城二手房登记销售同比增长16%，年初至今增长3%，其中上海、北京、深圳分别增长9%、4%、1%。香港方面，二手房价格周环比上涨0.2%，年初至今上涨8.0%；CVI升至89.3、CSI维持69.7，均支持房价继续上行的判断。周末一手成交达到560宗，为2.5年高位，多个新盘首批售罄，反映一手市场需求强劲。

分析框架

报告采用高频市场跟踪框架，结合中原、Wind、CREIS、Midland、Similarweb等数据，观察领先指标、周度一手与二手销售、香港房价指数、周末看房量、南向持仓、股价表现和信用指数表现。分析重点不是单一公司盈利预测，而是通过销售、价格、情绪、资金持仓与市场表现交叉验证地产行业短期景气度。

方法论与常识提炼

• 房地产高频跟踪一手与二手住宅销售登记

  通过周度销售登记衡量住宅市场成交动能

  一手销售反映开发商新盘去化与新房需求，二手销售更能体现存量市场活跃度；本期中国大陆一手同比下降而二手同比增长，说明市场复苏不均衡。

• 领先指标Centaline二手挂牌价指数与经理信心指数

  用挂牌价格和经纪经理信心判断价格与成交预期

  一级城市二手挂牌价指数小幅上升，经理信心指数维持57，显示市场情绪边际改善但仍需成交确认。

• 香港房价与情绪指标CVI与CSI

  CVI反映银行估值上调倾向，CSI反映前线销售情绪

  CVI高于60通常意味着银行上调物业估值，CSI高于50表示情绪正面且房价更可能上涨；本期CVI 89.3、CSI 69.7均处于积极区间。

• 资金与市场表现南向持仓与股价表现

  观察资金配置变化与地产板块相对收益

  报告跟踪南向持仓占自由流通股比例的周度变化，并比较地产股与恒生指数表现，以判断资金偏好和市场对数据改善的定价。

• 信用研究债券相对价值与基本面信用观点

  J.P. Morgan信用评级体系结合估值与发行人基本面

  报告披露信用研究方法会评估现金流、杠杆、利息覆盖、流动性、盈利能力、资本结构和资产质量，并以未来三个月相对表现为评级时间维度。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• COLI

  J.P. Morgan中国大陆地产top pick之一

  优势

  报告称其为重点偏好标的之一，且上周股价上涨18%，受板块改善与黄金周数据支撑。

  劣势

  报告未提供本次单独盈利预测或目标价，需结合估值表和完整报告判断。

  对比

  相对恒生指数+1%和大陆地产板块+14%，COLI上周表现更强。

  风险

  一手房销售延续疲弱、政策效果低于预期、行业估值回落。

• CR Land

  J.P. Morgan中国大陆地产top pick之一，并涉及公募REITs融资计划

  优势

  拥有商业投资物业资源，REITs可能成为新的资金渠道；计划注入人民币100亿-150亿元购物中心资产，2030年前目标发行人民币600亿元公募REITs。

  劣势

  REITs proceeds仍需用于建设维护和并购，执行与资产估值存在不确定性。

  对比

  报告称具备较多投资物业资源的开发商更可能受益于商业REITs融资渠道。

  风险

  REITs发行节奏、资产估值、商业地产租金表现和并购回报风险。

• Jinmao

  J.P. Morgan中国大陆地产top pick之一

  优势

  上周股价上涨17%，表现优于大盘和多数地产标的。

  劣势

  报告摘要未提供公司层面的具体经营数据。

  对比

  涨幅高于大陆地产板块平均+14%。

  风险

  行业销售波动、融资环境变化、估值回吐。

• CR Mixc

  J.P. Morgan中国大陆地产top pick之一

  优势

  作为商业/消费相关地产服务标的，可能受益于商业地产与消费场景恢复。

  劣势

  本次输入未提供单独经营数据或估值细节。

  对比

  与CR Land等拥有商业物业资源的标的一同被列为偏好方向。

  风险

  零售消费复苏不及预期、租户销售增长放缓、估值压力。

• SHKP

  J.P. Morgan香港开发商top pick之一

  优势

  Lime Spark首批154套100%售罄，平均售价较二手高14%，显示项目去化与定价能力强。

  劣势

  香港二手成交周环比下滑，若一手热度回落可能影响市场情绪。

  对比

  报告在香港开发商中偏好SHKP与Sino。

  风险

  香港利率、购买力、供应节奏和房价上涨可持续性。

• Sino

  J.P. Morgan香港开发商top pick之一

  优势

  被列为香港开发商偏好标的，可能受益于香港住宅市场复苏。

  劣势

  输入摘要未提供单独项目销售数据。

  对比

  与SHKP同列香港开发商top picks。

  风险

  香港住宅成交波动、房价回调、项目销售低于预期。

• Swire Prop

  J.P. Morgan香港收租股top pick之一

  优势

  Swire Properties 1Q26数据显示香港零售租户销售增长由4Q25的+6%加速至1Q26的+13%，办公室负租金调整有望在2H26收窄。

  劣势

  办公室租金仍处于负租金调整，只是预期收窄。

  对比

  报告认为香港零售稳健及办公室逐步企稳对Hysan亦有正面含义。

  风险

  中环办公室需求恢复慢于预期、零售销售放缓、租金复苏不足。

• Hang Lung

  J.P. Morgan香港收租股top pick之一

  优势

  南向持仓周环比上升0.5%，显示资金关注度改善。

  劣势

  上周股价仅+1%，为香港地产及综合企业板块相对落后者之一。

  对比

  表现弱于香港地产及综合企业板块+4%。

  风险

  商业地产租金恢复不足、南向资金流入反转、市场风格切换。

• Hysan 7.2% perp

  报告信用观点中偏好的香港商业地产复苏信用标的

  优势

  报告认为其是把握香港商业地产复苏的最佳信用之一，价格105.825，ytc 5.7%，z+189。

  劣势

  永续债具有久期、赎回和次级属性风险。

  对比

  受益逻辑来自香港零售市场稳健及办公室板块逐步企稳。

  风险

  商业地产复苏不及预期、信用利差走阔、赎回预期变化、利率波动。

关键数据

• 中国大陆60城一手房销售同比-7%前一周为同比+1%；一二线城市表现较好，同比-3%。
• 中国大陆20城一手房年初至今销售同比-10%显示新房市场仍处于下行压力中。
• 中国大陆12城二手房销售同比+16%前一周为同比+25%；年初至今同比+3%。
• 上海/北京/深圳二手房年初至今销售上海+9%；北京+4%；深圳+1%一线城市二手房市场相对更具韧性。
• 一级城市二手挂牌价指数19.3前一周19.0；深圳周环比增幅最大，上升1.0至28.1，可能受4月下旬政策放松影响。
• 中原经理信心指数57与前期大致持平，显示信心稳定。
• 中国大陆地产股板块表现上周+14%显著跑赢恒生指数+1%；Longfor +22%，Yuexiu与COLI均+18%，Jinmao +17%，Country Garden -2%。
• 香港住宅价格指数周环比+0.2%；年初至今+8.0%距离J.P. Morgan 2026年10%-15%的房价预测仅差约2个百分点。
• 香港35大屋苑二手成交78宗周环比-24%，同比+22%。
• 香港CVI89.3前一周85.3；高于60代表银行更倾向上调物业估值。
• 香港CSI69.7前一周70.3；高于50代表情绪正面且房价更可能上涨。
• 香港周末一手住宅成交560宗为过去2.5年最高；多个新盘批次100%售罄。
• 香港地产及综合企业股价表现上周+4%跑赢恒生指数约+1%；CK Hutchison +11%，NWD +10%，Wharf Holdings +9%。
• JACI China HY Property Index上周+1.7%；年初至今+1.3%同期China HY为+0.7%，显示中国高收益地产信用表现相对较强。
• CR Land潜在公募REITs计划2026年注入人民币100亿-150亿元购物中心资产；2030年前目标累计发行人民币600亿元约60%募集资金用于现有项目建设与维护，约30%用于并购活动。

影响与含义

对投资含义而言，大陆地产的主要矛盾仍是一手销售疲弱与二手成交韧性并存，政策放松可能首先改善核心城市和优质开发商的预期；香港市场的价格、成交、估值和情绪指标更同步向好，可能继续支撑开发商、收租股和商业地产信用的相对表现。地产股短期已经明显反弹，后续需要验证销售改善能否持续以及房价上涨是否能传导至盈利和资产负债表修复。

风险

• 中国大陆一手房销售继续下滑，拖累开发商现金流和市场信心。
• 二手房成交改善未能传导至新房销售和土地市场，导致复苏分化加剧。
• 政策放松效果短暂，核心城市之外需求仍弱。
• 香港房价年初至今涨幅较快，若利率、供应或购买力变化，可能出现回调。
• 地产股短期涨幅较大，若高频数据回落或盈利兑现不足，估值可能回吐。
• 商业地产复苏依赖零售销售和办公室租赁活动，若租户销售放缓或办公室空置压力延续，收租股和信用标的可能承压。
• 信用资产受利率、流动性、再融资和发行人资产负债表修复进度影响。

后续跟踪

• 中国大陆60城一手房销售是否能从同比-7%重新转正。
• 12城二手房成交增速能否维持，以及上海、北京、深圳的领先性是否延续。
• 深圳及其他核心城市政策放松后的价格和成交反馈。
• 香港CVI是否维持在60以上、CSI是否继续高于50。
• 香港一手项目后续批次去化率和定价相对二手市场的溢价能否维持。
• 香港二手35大屋苑成交能否从78宗回升。
• 南向资金对Yuexiu、Greentown、C&D、COLI、Country Garden、Hang Lung、Henderson等标的的持仓变化。
• JACI China HY Property Index相对China HY的超额表现是否持续。
• CR Land公募REITs计划的发行进度、资产定价和资金用途。