Mainland China and Hong Kong property markets — Interpretación del informe

Visión general

Este monitor semanal sigue la actividad inmobiliaria, el desempeño bursátil y ciertas opiniones de crédito en China continental y Hong Kong. JPMorgan observa una mejora más clara a corto plazo en las ventas secundarias de China continental, mientras que en Hong Kong los lanzamientos primarios muestran demanda impulsada por precios, pero se espera que los precios de vivienda permanezcan en un rango durante 2H26.

Perspectivas principales

Los indicadores del mercado secundario de China continental mejoraron de forma material. Las ventas secundarias semanales en tiempo real de Iceberg para nueve ciudades crecieron 22% interanual, acelerando desde 8% en la lectura anterior; las ventas en ciudades de primer nivel subieron 20%, frente a 5% previamente. El informe señala que las ventas en tiempo real anteceden a los registros oficiales por unas semanas. Los registros secundarios oficiales de 12 ciudades crecieron 13% interanual, frente a 3% anteriormente. En contraste, los registros primarios de 19 ciudades cayeron 12% interanual tras un aumento previo de 4%, aunque las ciudades de primer nivel superaron al conjunto con un crecimiento de 39% interanual. Los indicadores adelantados fueron constructivos, aunque no uniformes. El índice de visitas de las ciudades de primer nivel subió de 21.8 a 22.8; JPMorgan define 20-40 como un mercado en recuperación y menos de 20 como estancamiento. El índice de confianza de gestores de Centaline aumentó de 53 a 55. La amplitud de subidas de precios solicitados mejoró ligeramente, de 13.5 a 13.7 según Centaline, pero el índice de precios de oferta de Iceberg cayó 0.2% semanal, tras una caída previa de 0.1%. Los listados secundarios subieron 0.3% semanal en diez ciudades y 0.9% en ciudades de primer nivel, pero permanecen alrededor de 5% por debajo del máximo de marzo; el informe vincula menores listados con estabilización de precios. En Hong Kong, los precios de los nuevos proyectos siguieron impulsando la absorción primaria. The Sterling de CR Land lanzó 101 unidades de su tercer lote en West Kowloon a HK$19,700 per sq ft, 2% por encima del segundo lote pero 22% por debajo de los precios secundarios, y se vendió por completo. Chester II de Henderson lanzó 53 unidades a HK$21,400 per sq ft, 2% y 1% por encima de la fase anterior y del mercado secundario, respectivamente; los lotes posteriores elevaron el precio medio de venta 2%, aunque JPMorgan considera conservadora la fijación de precios. Las transacciones secundarias en los 35 principales complejos sumaron 36 unidades, con caídas de 27% semanal y 28% interanual; las citas de fin de semana en los 15 principales complejos aumentaron 1% semanal y 6% interanual. El índice de precios de vivienda de Hong Kong subió 0.3% semanal después de una caída de 0.4% la semana anterior. Los precios habían subido 12% en lo que va del año, alcanzando ya el objetivo anual de JPMorgan de 10-15%; la institución espera un comportamiento acotado en 2H26. El Centa Valuation Index descendió levemente de 79.7 a 79.4, mientras que las llegadas de turistas aumentaron 22% interanual pese a caer 11% semanalmente. SHKP ganó la licitación de MTRC para la Fase 2 de la estación Tuen Mun A16. El proyecto comprende 3.0mn sq ft de superficie bruta, incluidos 0.3mn sq ft de comercio, y unas 5,500 unidades. Junto con la Fase 1, adjudicada a SHKP en noviembre de 2025, el proyecto aportará unas 6,800 unidades. MTRC no divulgó la contraprestación; sobre una estimación de mercado de HK$8.2bn-13.6bn, o HK$2,700-4,500 per sq ft, y un precio medio secundario cercano de HK$12,000 per sq ft, JPMorgan espera un margen superior a 20%. El sector inmobiliario de China continental se mantuvo plano frente a una caída de 1% del Hang Seng Index, reflejando una estabilización temporal del sentimiento tras la política “828” sobre eliminación de preventas. Seazen y Country Garden subieron 5% cada una; Shimao cayó 7%, y C&D, Greentown y Longfor bajaron 5% cada una. En Hong Kong, el sector inmobiliario y de conglomerados avanzó 1% frente a una caída de 1% del HSI; Hongkong Land, CK Asset y SHKP superaron al mercado, mientras CK Hutchison y Champion REIT quedaron rezagados. Las tenencias Southbound aumentaron 0.7% semanal para promotores de China continental, pero cayeron 0.04% para inmobiliario y conglomerados de Hong Kong. En crédito, el JACI China HY Property Index cayó 0.5% semanal, frente a una caída de 0.1% para China high yield, reduciendo su retorno acumulado del año a 10.5%. JPMorgan prefiere Longfor porque espera que gestione vencimientos anuales de RMB6-7bn en 2027-28 gracias a un balance sólido y flujo de caja libre respaldado por propiedades de inversión; mantiene Overweight en bonos de Longfor con rendimiento de 9-9.5%. El informe afirma que la eliminación gradual de preventas podría ralentizar la adquisición de suelo y acelerar la caída de ventas inmobiliarias en 2027, por lo que prefiere emisores con exposición relevante a propiedades de inversión o ingresos recurrentes por alquiler. También mantiene Overweight en el perpetuo 7.2% de Hysan, anticipando desapalancamiento mediante reciclaje de capital y contribución de beneficios de LG8 desde 4Q26.

Marco de análisis

JPMorgan combina indicadores de alta frecuencia de transacciones, registros, visitas, listados, precios y sentimiento con datos de lanzamientos por proyecto para evaluar el impulso residencial. Después revisa la evolución de las acciones y los flujos Southbound, utiliza resúmenes de valoración de las acciones cubiertas y evalúa instrumentos de crédito seleccionados mediante fundamentales del emisor, vencimientos, rendimientos, spreads y valor relativo.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Seguimiento de transacciones, listados, visitas, lanzamientos y precios en los mercados residenciales de China continental y Hong Kong.

  El informe utiliza indicadores de ventas y demanda junto con la oferta de listados y los precios de lanzamiento para valorar si las condiciones del mercado de vivienda se estabilizan o mejoran.

• Marco de análisis sectorialDescomposición de volumen y precio

  Separación de volúmenes de transacciones, volúmenes de listados y variaciones de precios solicitados o índices de precios de vivienda.

  Esto permite distinguir una recuperación de actividad de una recuperación de precios; el informe señala ventas secundarias más fuertes pese a señales mixtas de precios de oferta.

• Análisis de renta fija y créditoAnálisis de diferenciales

  Evaluación de bonos inmobiliarios mediante rendimientos, Z-spreads, duración, vencimientos y capacidad de servicio de deuda del emisor.

  JPMorgan usa estas medidas junto con consideraciones de flujo de caja, apalancamiento y liquidez para expresar preferencias de crédito por valor relativo.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• China Resources Mixc Lifestyle Services (1209.HK)

  Selección principal de renta variable de JPMorgan en inmobiliario de China continental.

  Fortalezas

  Seleccionada por JPMorgan como principal recomendación.

• KE Holdings (BEKE; 2423.HK)

  Selección principal de renta variable de JPMorgan en inmobiliario de China continental.

  Fortalezas

  Seleccionada por JPMorgan como principal recomendación.

• China Resources Land (1109.HK)

  Selección principal de renta variable de JPMorgan en inmobiliario de China continental.

  Fortalezas

  Seleccionada por JPMorgan como principal recomendación.

• Swire Properties (1972.HK)

  Selección principal de renta variable de JPMorgan en inmobiliario de Hong Kong.

  Fortalezas

  Seleccionada por JPMorgan como principal recomendación.

• Wharf REIC (1997.HK)

  Selección principal de renta variable de JPMorgan en inmobiliario de Hong Kong.

  Fortalezas

  Seleccionada por JPMorgan como principal recomendación.

• Link REIT (0823.HK)

  Selección principal de renta variable de JPMorgan en inmobiliario de Hong Kong.

  Fortalezas

  Seleccionada por JPMorgan como principal recomendación.

• Hongkong Land (HKLD.SI)

  Selección principal de renta variable de JPMorgan en inmobiliario de Hong Kong.

  Fortalezas

  Seleccionada por JPMorgan como principal recomendación.

• Longfor bonds

  JPMorgan mantiene Overweight en la curva de bonos de Longfor, incluidos los bonos de 2029.

  Fortalezas

  Un balance sólido, flujo de caja libre respaldado por propiedades de inversión y un plan de pago divulgado respaldan la capacidad de servicio de deuda.

  Debilidades

  Vencimientos anuales de RMB6-7bn en 2027-28.

  Comparación

  Preferida entre emisores con exposición relevante a propiedades de inversión o ingresos recurrentes por alquiler.

  Riesgos

  La eliminación gradual de preventas podría ralentizar la adquisición de suelo y acelerar la caída de ventas inmobiliarias en 2027.

• Hysan 7.2% perpetual

  JPMorgan mantiene Overweight.

  Fortalezas

  Se espera desapalancamiento por reciclaje de capital y contribución de beneficios de LG8 desde 4Q26.

Datos clave

• Ventas secundarias en tiempo real de nueve ciudades de China continental+22% Y/YAceleraron desde +8% previamente; las ciudades de primer nivel crecieron 20% interanual.
• Registros primarios de 19 ciudades de China continental-12% Y/YFrente a +4% anteriormente; las ciudades de primer nivel superaron con +39% interanual.
• Registros secundarios de 12 ciudades de China continental+13% Y/YFrente a +3% anteriormente.
• Evolución de precios de vivienda en Hong Kong+12% YTD; +0.3% W/WLa ganancia acumulada en el año alcanzó el rango objetivo anual de JPMorgan de 10-15%.
• SHKP Tuen Mun A16 Station Phase 23.0mn sq ft GFA; c.5,500 unitsEl valor estimado de mercado del suelo es HK$8.2bn-13.6bn; JPMorgan espera un margen superior a 20%.
• JACI China HY Property Index-0.5% W/W; +10.5% YTDEn comparación con un desempeño semanal de -0.1% para China high yield.

Impacto e implicaciones

JPMorgan considera que la aceleración de las ventas secundarias chinas y la mejora de indicadores adelantados evidencian una recuperación de la actividad, aunque la debilidad de los registros primarios agregados y señales de precios mixtas moderan la conclusión. En Hong Kong, el éxito de los proyectos subraya la importancia de precios atractivos, mientras que la previsión de precios acotados en 2H26 limita la implicación de la fuerte subida acumulada del año. Sus preferencias declaradas favorecen exposiciones selectivas a ingresos recurrentes, gestión inmobiliaria, propietarios y crédito.

Riesgos

• JPMorgan afirma que la eliminación gradual del sistema de preventas de China podría ralentizar la adquisición de suelo por los promotores y llevar a una caída más rápida de las ventas inmobiliarias en 2027.
• Longfor afronta vencimientos anuales de RMB6-7bn en 2027-28, aunque JPMorgan espera que pueda gestionarlos.