Mainland China and Hong Kong property markets — Interpretación del informe

Visión general

Este monitor semanal revisa la actividad residencial de China continental y Hong Kong, el comportamiento de las inmobiliarias cotizadas y crédito inmobiliario chino seleccionado. J.P. Morgan identifica una mejora temprana de los indicadores de transacciones y sentimiento en China continental, pero con presión persistente sobre los precios; en Hong Kong, la absorción de proyectos continúa siendo divergente y muy dependiente de la fijación de precios.

Perspectivas principales

La primera venta de suelo de China continental bajo el nuevo marco de la política “828”, que exige vender viviendas solo una vez terminadas, se está probando en el condado de Qingtian, Lishui, Zhejiang. Dos parcelas se subastarán el 23 de septiembre. J.P. Morgan señala que no se trata de un terreno puramente residencial comercial: E-House estima que el gobierno recompraría aproximadamente el 60% de las unidades como vivienda de reasentamiento, asegurando más de la mitad de la demanda desde el inicio y reduciendo el riesgo para el promotor. Con un importe total de suelo relativamente pequeño de RMB0.5bn, la institución considera la operación una prueba prudente del gobierno local. Los promotores aún esperan directrices de bancos y gobiernos locales sobre los detalles de ejecución, incluidos los desembolsos hipotecarios y posibles mitigantes o exenciones. La actividad residencial de China mostró una mejora gradual. Las ventas secundarias en tiempo real de nueve ciudades crecieron 8% interanual, frente a 7% previamente; las ciudades de primer nivel crecieron 5%, frente a 9% previamente, mientras Pekín y Shanghái aumentaron ambas 9%. J.P. Morgan observa que estas cifras en tiempo real se adelantan varias semanas a los registros oficiales. Los registros primarios de 19 ciudades crecieron 2% tras una caída previa de 3%, liderados por las ciudades de primer nivel, con 7% interanual. Los registros secundarios de 12 ciudades crecieron 3%, moderándose desde 4%. Los indicadores de apoyo fueron mixtos: el índice de visitas de las ciudades de primer nivel subió marginalmente de 21.5 a 21.8, dentro del rango de recuperación de 20–40 definido por el informe; el índice de confianza de gerentes subió de 50 a 53. Sin embargo, los precios permanecieron débiles: el índice de precios de oferta de Centaline para ciudades de primer nivel cayó de 13.7 a 13.5, mínimo histórico, y el índice de precios de oferta de Iceberg bajó 0.1% semanal. Los listados secundarios de diez ciudades crecieron 0.3% semanal, aunque han descendido aproximadamente 6% desde el máximo de marzo, algo que J.P. Morgan asocia con la estabilización de precios. En el mercado primario de Hong Kong, las tasas de absorción fueron marcadamente divergentes. The Sterling de CR Land en West Kowloon vendió el 100% de su segundo lote de 133 unidades a HK$19.2K per sq ft, 2% por encima del primer lote pero 24% por debajo del mercado secundario. La posterior cuarta lista de precios fue de HK$19.7K per sq ft, 2% por encima del segundo lote y 22% por debajo del mercado secundario. En contraste, La Mirabelle II, liderado por Sino en Lohas, vendió 24% de un lote de 148 unidades a HK$17.8K per sq ft, un precio 9% superior a su última lista y 3% superior al mercado secundario. El contraste indica que la competitividad del precio de lanzamiento es un impulsor clave de la absorción. La actividad secundaria de Hong Kong fue más débil: las transacciones en los 35 principales complejos totalizaron 49 unidades, con caídas de 8% semanal y 27% interanual, aunque las citas de fin de semana en los 15 principales complejos aumentaron 3% semanal y 4% interanual. El índice de precios de vivienda bajó 0.4% semanal tras dos semanas consecutivas de crecimiento. Aun así, los precios subieron 12% en lo que va del año, alcanzando ya el objetivo anual de 10–15% de J.P. Morgan, que espera que permanezcan en un rango en 2H26. El Centaline Valuation Index subió de 73.3 a 79.7. Las llegadas de turistas aumentaron 3% interanual, pero cayeron 20% semanal. Las acciones inmobiliarias retrocedieron durante la semana. El sector inmobiliario de China continental cayó 14%, frente a una caída de 1% del HSI, debido a la discusión de política más reciente sobre la eliminación gradual del sistema de preventa. CG Services ganó 1%, mientras Greentown cayó 26%, C&D International 24%, y Yuexiu y Jinmao 20% cada una. Las acciones inmobiliarias y conglomerados de Hong Kong cayeron 4%, también por debajo del HSI, que cayó 1%, por preocupaciones sobre alzas de tasas. Swire Pacific subió 1%, mientras Henderson, New World Development, Sun Hung Kai Properties y Wharf Holdings cayeron 11%, 9%, 8% y 7%, respectivamente. En crédito, el índice JACI China HY Property cayó 0.09% durante la semana frente a un índice China HY más amplio sin cambios, reduciendo su rentabilidad acumulada en el año a 10.8%. J.P. Morgan mantiene Overweight en bonos de Longfor, citando RMB25bn de caja, flujo de caja libre positivo y capacidad esperada para atender vencimientos anuales de RMB6bn–7bn en 2027–28, pese a una caída de 95% interanual del beneficio neto básico de 1H26 a RMB64mn y una pérdida prevista para todo el año. Espera un retorno a beneficios positivos en 2027 cuando disminuya el lastre de las propiedades en desarrollo. La institución mantiene Neutral para FUTLAN ’28s de Seazen, CHJMAO ’29s de Jinmao y GRNCH ’28s de Greentown, considerando limitado el potencial alcista o justas las valoraciones pese a diferentes fortalezas crediticias. La pérdida neta de Vanke en 2Q26 se amplió a RMB8.5bn desde RMB5.3bn en 1Q26 y la caja cayó 14% semestral a RMB53bn; J.P. Morgan espera que gestione RMB3.4bn de vencimientos de bonos restantes de 2026 con un pago inicial de 40% y una extensión de un año para el resto.

Marco de análisis

El informe combina registros semanales de transacciones, ventas en tiempo real, indicadores de listados y visitas, datos de lanzamientos de promotores, índices de precios y sentimiento, movimientos bursátiles, tenencias southbound, resúmenes de valoración y precios de bonos. Compara variaciones secuenciales e interanuales para evaluar demanda de vivienda, precios y liquidez, y vincula esas condiciones con opiniones seleccionadas de renta variable y crédito.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Seguimiento semanal de la oferta y demanda de vivienda mediante ventas, listados, visitas, precios de lanzamiento y tasas de absorción.

  El informe usa cambios en transacciones, inventario, visitas y absorción de proyectos para evaluar si la demanda residencial se está recuperando y si los precios pueden estabilizarse.

• Marco de análisis sectorialDescomposición de volumen y precio

  Comparación de volúmenes de transacción, índices de precios de oferta y descuentos de lanzamiento.

  J.P. Morgan separa la recuperación de los volúmenes de venta de indicadores de precios aún débiles y utiliza los precios con descuento del mercado primario de Hong Kong para explicar las distintas absorciones.

• Análisis de renta fija y créditoAnálisis de diferenciales y calidad de activos

  Recomendaciones de bonos basadas en liquidez del emisor, flujo de caja, vencimientos de deuda, rentabilidad y rendimientos o diferenciales de bonos.

  Para promotores seleccionados, el informe evalúa la capacidad de servicio de deuda junto con la valoración de bonos para respaldar opiniones crediticias Overweight o Neutral.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• China Resources Mixc (1209.HK)

  Selección principal de renta variable de J.P. Morgan en inmobiliario de China continental.

  Fortalezas

  Incluida entre las principales selecciones de J.P. Morgan.

• China Resources Land (1109.HK)

  Selección principal de renta variable de J.P. Morgan en inmobiliario de China continental.

  Fortalezas

  Incluida entre las principales selecciones de J.P. Morgan; el resumen de valoración muestra una calificación Overweight.

• Longfor bonds

  J.P. Morgan tiene Overweight en la curva de Longfor.

  Fortalezas

  RMB25bn de saldo de caja, flujo de caja libre positivo y capacidad esperada para gestionar vencimientos de 2027–28.

  Debilidades

  El beneficio neto básico de 1H26 cayó 95% interanual a RMB64mn y el informe espera una pérdida para todo el año.

  Comparación

  Preferido frente a varios bonos de promotores con calificación Neutral.

  Riesgos

  La recuperación depende de que disminuya el lastre de las propiedades en desarrollo y del retorno esperado a beneficios en 2027.

• Swire Properties (1972.HK), Wharf REIC (1997.HK), Link REIT (0823.HK), Hongkong Land (HKLD.SI)

  Principales selecciones de renta variable de J.P. Morgan en Hong Kong.

  Fortalezas

  Mencionadas explícitamente como selecciones principales.

Datos clave

• Ventas secundarias en tiempo real de 9 ciudades de China continental+8% Y/YLa lectura anterior fue +7%; Pekín y Shanghái fueron ambas +9% Y/Y.
• Registros de ventas primarias de 19 ciudades de China continental+2% Y/YMejoraron desde -3% previamente; las ciudades de primer nivel fueron +7% Y/Y.
• Índice de visitas de ciudades de primer nivel de China continental21.8Subió desde 21.5; el informe define 20–40 como un mercado en recuperación.
• Absorción del segundo lote de The Sterling en Hong Kong100%Se vendieron 133 unidades a HK$19.2K per sq ft, 24% por debajo del precio del mercado secundario.
• Absorción de La Mirabelle II en Hong Kong24%Lote de 148 unidades lanzado a HK$17.8K per sq ft.
• Comportamiento de precios de vivienda de Hong Kong+12% YTDEl índice de precios cayó 0.4% semanal y ya había alcanzado el rango objetivo anual de J.P. Morgan de 10–15%.
• Índice JACI China HY Property-0.09% W/W; +10.8% YTDEl índice China HY más amplio se mantuvo sin cambios durante la semana.
• Beneficio neto básico de Longfor en 1H26RMB64mnBajó 95% interanual; J.P. Morgan espera un retorno a beneficios positivos en 2027E.

Impacto e implicaciones

El informe presenta el mercado de China continental como una recuperación tentativa de demanda y sentimiento, no como una recuperación generalizada de precios; la prueba de la política de ventas de viviendas terminadas busca reducir el riesgo de desarrollo mediante demanda preacordada. En Hong Kong, los precios de lanzamiento con descuento parecen cruciales para la absorción, mientras la institución espera que los precios de vivienda se consoliden en 2H26. Las conclusiones de crédito siguen siendo específicas por emisor, y Longfor es preferido frente a pares seleccionados por su liquidez y recuperación esperada.

Riesgos

• Los promotores aún esperan orientaciones sobre desembolsos hipotecarios y posibles mitigantes o exenciones de la política de ventas de viviendas terminadas.
• Las acciones inmobiliarias de Hong Kong cayeron por preocupaciones sobre alzas de tasas.
• La recuperación esperada de beneficios de Longfor depende de que disminuya el lastre de las propiedades en desarrollo.

Aspectos que vigilar

• La subasta del 23 de septiembre de las dos parcelas de Qingtian que exigen ventas de viviendas terminadas y los detalles de su ejecución.
• Orientaciones adicionales de bancos y gobiernos locales sobre desembolsos hipotecarios y exenciones de política.
• Si la mejora de las ventas de China continental se sostiene y se traduce en indicadores más firmes de precios de oferta.
• La absorción de proyectos primarios de Hong Kong y el grado de descuento de lanzamiento frente a los precios del mercado secundario.
• Si los precios de vivienda de Hong Kong permanecen en un rango en 2H26 como espera J.P. Morgan.