Mainland China and Hong Kong property markets研报解读

概览

本周监测报告覆盖中国内地和香港住宅市场活动、上市地产板块表现及部分中国地产信用债。J.P. Morgan认为，中国内地成交和情绪指标初步改善，但价格仍承压；香港项目去化率则高度分化，且很大程度取决于定价。

核心观点

中国内地在新“828”政策框架下首宗要求住房竣工后方可销售的土地出让，正在浙江丽水青田县进行测试。两宗地块计划于9月23日拍卖。J.P. Morgan指出，这并非纯商品住宅交易：E-House估计，约60%的单位将由政府回购作安置住房，因此在交易一开始便锁定逾半数需求，并降低开发商风险。由于总地价约为RMB0.5bn，规模相对较小，该机构认为这体现了地方政府审慎试水。开发商仍在等待银行和地方政府就按揭发放及潜在缓释措施或豁免安排提供细则。 中国住房活动出现边际改善。9城实时二手房成交同比增长8%，此前为7%；一线城市同比增长5%，此前为9%，其中北京和上海均同比增长9%。J.P. Morgan指出，实时数据通常会领先官方网签数周。19城官方一手房网签在此前下降3%后同比增长2%，一线城市表现领先，同比增长7%。12城二手房网签同比增长3%，较此前4%放缓。辅助指标喜忧参半：一线城市带看指数从21.5微升至21.8，处于报告定义的20–40恢复区间；门店经理信心指数从50升至53，其中上海由51升至53，广州由43升至47。不过，价格仍然偏弱，Centaline一线城市挂牌价格指数由13.7降至13.5，创历史低位，Iceberg挂牌价格指数环比下降0.1%。10城二手房挂牌量环比增长0.3%，但较3月高点已下降约6%，J.P. Morgan认为这有助于房价企稳。 香港一手市场的去化表现明显分化。CR Land位于西九龙的The Sterling项目第二批133个单位，以HK$19.2K per sq ft实现100%售罄，价格较首批高2%，但较二手市场低24%。其后公布的第四张价单为HK$19.7K per sq ft，较第二批高2%，但仍较二手市场低22%。相比之下，Sino牵头、位于Lohas的La Mirabelle II以HK$17.8K per sq ft推出148个单位，价格较上一张价单高9%、较二手市场高3%，仅售出24%。这类差异表明，开盘价格竞争力是影响去化的关键因素。 香港二手市场活动较弱：35个主要屋苑成交49宗，环比下降8%、同比下降27%；不过，15个主要屋苑周末预约看房量环比增长3%、同比增长4%。房价指数在连续两周上涨后环比下降0.4%。尽管如此，房价年初至今仍上涨12%，已进入J.P. Morgan全年10–15%的目标区间，该机构预计2026年下半年将保持区间波动。Centaline估价指数由73.3升至79.7。访港旅客同比增长3%，但环比下降20%。 地产股在当周下跌。中国内地地产板块下跌14%，而HSI下跌1%，主要受最新逐步取消预售制度的政策讨论影响。CG Services上涨1%；Greentown下跌26%，C&D International下跌24%，Yuexiu和Jinmao均下跌20%。香港地产及综合企业板块下跌4%，同样跑输下跌1%的HSI，原因是市场担忧加息；Swire Pacific上涨1%，Henderson、New World Development、Sun Hung Kai Properties和Wharf Holdings分别下跌11%、9%、8%和7%。 信用债方面，JACI China HY Property指数当周下跌0.09%，而更广泛的China HY指数持平，使其年初至今回报降至10.8%。J.P. Morgan维持Longfor债券Overweight，理由是其拥有RMB25bn现金、正自由现金流，并预计其有能力偿还2027–28年每年RMB6bn–7bn的到期债务，尽管其2026年上半年核心净利润同比下降95%至RMB64mn，且该机构预计全年将亏损。该机构预计随着开发物业拖累减轻，Longfor将在2027年恢复盈利。该机构维持Seazen的FUTLAN ’28s、Jinmao的CHJMAO ’29s和Greentown的GRNCH ’28s为Neutral，认为尽管各自信用优势不同，债券上行空间有限或估值合理。Vanke 2026年第二季度净亏损由2026年第一季度的RMB5.3bn扩大至RMB8.5bn，现金较半年初下降14%至RMB53bn；J.P. Morgan预计其将通过先偿还40%本金、其余部分展期一年，处理2026年剩余RMB3.4bn债券到期。

分析框架

该报告综合每周成交网签、实时销售、挂牌和带看指标、开发商开盘数据、房价与情绪指数、股价变动、南向持仓、估值汇总和债券价格。报告通过比较环比和同比变化来评估住房需求、定价和流动性，并据此形成部分股票和信用债观点。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  通过销售、挂牌、带看、开盘定价和去化率进行每周住房供需跟踪。

  报告利用成交、库存、带看和项目去化的变化，评估住房需求是否正在恢复以及房价能否企稳。

• 行业/产业分析框架量价拆分

  比较成交量、挂牌价格指数和开盘折价。

  J.P. Morgan将成交量复苏与仍然疲弱的价格指标区分开来，并以香港一手市场的折价定价解释不同的去化表现。

• 固收与信用分析利差与资产质量

  基于发行人流动性、现金流、债务到期、盈利能力以及债券收益率或利差作出债券推荐。

  针对部分开发商，报告同时评估偿债能力和债券估值，以支持Overweight或Neutral信用债观点。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• China Resources Mixc (1209.HK)

  J.P. Morgan在中国内地地产板块的股票首选。

  优势

  被列入J.P. Morgan首选名单。

• China Resources Land (1109.HK)

  J.P. Morgan在中国内地地产板块的股票首选。

  优势

  被列入J.P. Morgan首选名单；估值汇总表中为Overweight。

• Longfor bonds

  J.P. Morgan对Longfor债券维持Overweight。

  优势

  拥有RMB25bn现金、正自由现金流，并预计有能力应对2027–28年到期债务。

  劣势

  2026年上半年核心净利润同比下降95%至RMB64mn，报告预计全年将亏损。

  对比

  相较多只Neutral评级开发商债券更受青睐。

  风险

  复苏取决于开发物业拖累减轻以及预期的2027年盈利恢复。

• Swire Properties (1972.HK), Wharf REIC (1997.HK), Link REIT (0823.HK), Hongkong Land (HKLD.SI)

  J.P. Morgan在香港市场的股票首选。

  优势

  被明确列为首选。

关键数据

• 中国内地9城实时二手房成交+8% Y/Y此前为+7%；北京和上海均为+9% Y/Y。
• 中国内地19城一手房网签+2% Y/Y此前为-3%；一线城市为+7% Y/Y。
• 中国内地一线城市带看指数21.8由21.5上升；报告将20–40定义为市场恢复阶段。
• 香港The Sterling第二批去化率100%133个单位以HK$19.2K per sq ft售罄，较二手市场价格低24%。
• 香港La Mirabelle II去化率24%148个单位以HK$17.8K per sq ft推出。
• 香港房价表现+12% YTD房价指数环比下跌0.4%，但已达到J.P. Morgan全年10–15%的目标区间。
• JACI China HY Property指数-0.09% W/W; +10.8% YTD更广泛的China HY指数当周持平。
• Longfor 2026年上半年核心净利润RMB64mn同比下降95%；J.P. Morgan预计其将在2027E恢复盈利。

影响与含义

报告认为，中国内地市场呈现需求和情绪的初步恢复，而非全面价格复苏；现房销售政策试点通过预先锁定需求来降低开发风险。香港方面，折价开盘定价似乎是去化的关键，而该机构预计2026年下半年房价将盘整。信用债结论仍因发行人而异，Longfor因流动性和预期复苏而优于部分同业。

风险

• 开发商仍在等待有关按揭发放以及现房销售政策缓释措施或豁免安排的指引。
• 香港地产股因加息担忧而下跌。
• Longfor预期的盈利恢复取决于开发物业拖累减轻。

后续跟踪

• 9月23日青田两宗现房销售地块的拍卖结果及执行细节。
• 银行和地方政府就按揭发放及政策豁免提供的进一步指引。
• 中国内地成交改善能否持续，并转化为更强的挂牌价格指标。
• 香港一手项目去化情况及相对于二手市场的开盘折价程度。
• 香港房价是否如J.P. Morgan预期在2026年下半年维持区间波动。