内地二手房成交温和增长，香港新盘去化转弱

概览

本报告跟踪内地与香港房地产市场的高频成交、网签、带看、挂牌、价格、新盘去化、游客流量、股票表现及信用市场。内地二手成交同比仍为正增长，一手网签亦有所改善，但带看、经理信心和挂牌价格指标未形成全面复苏。香港市场则出现更明确的短期降温信号，新盘去化率、二手成交和估值领先指标同步走弱。

核心观点

内地方面，九城实时二手成交同比增长5%，一线城市同比增长7%，官方十二城二手网签同比增长12%，显示二手需求仍具韧性。十城挂牌量自3月高点下降约5%，供给压力有所缓解，但一线城市挂牌价格指数仍在历史低位附近，价格修复尚不稳固。香港方面，新盘在售价基本稳定的情况下去化率大幅下降，反映购房者转趋谨慎；二手房价年初至今上涨11%后，周度价格、成交及Centaline Valuation Index均转弱，支持2026年下半年动能放缓的判断。

分析框架

报告采用周度高频数据监测方法，将实时成交与滞后数周的官方网签相互验证，并结合带看量、经纪经理信心、挂牌价格、挂牌数量、新盘去化率和估值领先指数判断量价趋势。同时比较地产板块与HSI的相对表现、南向持仓变化及JACI中国高收益地产指数表现，并补充重点企业和债券的信用事件分析。

方法论与常识提炼

• 高频成交监测实时成交与官方网签交叉验证

  用实时成交观察近期需求，再以官方网签确认趋势。

  实时二手成交通常领先官方销售登记数周，因此两类指标的同比方向和变化幅度需结合解读。

• 市场景气度带看量与经理信心领先指标

  通过客户带看和中介经理信心评估交易活跃度与短期预期。

  带看指数低于20代表市场停滞，20至40代表复苏，40至60代表活跃；本期一线城市指数由22降至21，仍处于低位复苏区间。

• 供需与价格挂牌量和挂牌价格联合分析

  挂牌量衡量潜在供给，挂牌价格反映卖方定价意愿。

  挂牌数量下降通常有利于价格稳定，但当前挂牌价格指标仍弱，说明供给改善尚未完全转化为价格上行动能。

• 香港新房市场新盘批次去化率比较

  比较不同批次的售价、相对二手房溢价和去化率，评估购房需求敏感度。

  本期两个项目在售价基本稳定的情况下去化率显著低于此前批次，显示需求转趋谨慎。

• 相对价值与信用股票、指数与债券相对表现

  将地产证券表现与市场基准、行业指数和个券收益率进行比较。

  报告同时观察地产股相对HSI表现、南向持仓、JACI中国高收益地产指数及重点永续债和到期债的收益率。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• COLI、CR Land、China Jinmao、CR Mixc

  J.P. Morgan列为内地地产股首选。

  优势

  受益于成交韧性、核心城市布局以及相对较强的经营或资产质量。

  劣势

  行业挂牌价格仍弱，整体地产股上周落后于HSI。

  对比

  相较高杠杆民营开发商，报告更偏好基本面和融资能力较稳健的平台。

  风险

  销售增速回落、价格继续下跌、政策支持弱于预期。

• Link REIT、Swire Properties、Hongkong Land

  J.P. Morgan列为香港房东类股票首选。

  优势

  租赁资产和经常性收入相对更具防御性。

  劣势

  游客增长放缓及经济活动减弱可能影响租户销售和租金前景。

  对比

  在香港住宅新盘去化转弱时，房东型公司相对纯住宅开发商更偏防御。

  风险

  零售销售走弱、资本化率上升、资产估值下调。

• SHKP

  J.P. Morgan列为香港开发商首选。

  优势

  具备较强品牌、项目储备和综合资产基础。

  劣势

  Garden Regency第三批仅售出51%，反映新盘需求转弱。

  对比

  相较财务压力较大的开发商，其资产负债表和项目执行能力更具优势。

  风险

  去化持续放缓、房价动能下降及库存周期拉长。

• CKH、Jardine Matheson

  J.P. Morgan列为综合企业首选。

  优势

  业务多元化有助于分散单一房地产市场风险。

  劣势

  复杂的业务结构和地区敞口可能削弱估值透明度。

  对比

  相较纯地产开发商，对香港住宅销售周期的直接敏感度较低。

  风险

  资产处置不及预期、宏观增长放缓及控股折价扩大。

• New World Development 10.131% perp、12.179% perp

  J.P. Morgan维持超配观点，并列为信用首选。

  优势

  报价分别为100.1和97.8，对应到期收益率约10.8%和13.7%，且累计未付票息提高潜在回收价值。

  劣势

  投资者关注潜在股权融资、11 Skies合同处理及集团资本结构。

  对比

  收益率高于多数投资级地产债，但伴随显著更高的融资与执行风险。

  风险

  股权融资稀释、流动性恶化、票息继续递延及资产处置不及预期。

• Longfor '29s

  J.P. Morgan信用首选之一。

  优势

  报价84.6，对应到期收益率约9.8%，提供较高票息回报潜力。

  劣势

  仍受内地房地产销售和民营开发商融资环境影响。

  对比

  相较New World Development永续债收益率较低，但资本结构和期限属性不同。

  风险

  销售下滑、再融资环境恶化及信用利差扩大。

• Vanke

  新任董事长任命被视为有助于维持深圳地铁的流动性支持并管理债务到期风险。

  优势

  新任董事长具有国企和政府背景，境内债展期完成后Fitch将其评级上调至CC。

  劣势

  评级仍处于高度投机水平，债务到期和流动性压力尚未消除。

  对比

  与财务更稳健的国企开发商相比，Vanke对外部支持和债务展期的依赖更高。

  风险

  支持力度不足、展期执行失败、销售及现金流继续恶化。

关键数据

• 内地九城实时二手成交同比增长5%前值为增长6%。
• 内地一线城市实时二手成交同比增长7%前值同为增长7%，深圳同比增长31%。
• 内地六十城一手网签同比增长1%前值为同比下降6%。
• 内地十二城二手网签同比增长12%前值为增长9%。
• 一线城市带看指数21前值为22，仍处于20至40的复苏区间。
• 中介经理信心指数52前值为53；广州由52降至47，深圳由57升至62。
• 一线城市中原挂牌价格指数15.5前值为15.9，处于历史低位。
• 内地十城二手挂牌量环比下降0.1%自3月高点累计下降约5%。
• Garden Regency第三批去化率51%共68套，售价为HK$13.6K psf，较上一批高1%，较二手房高18%。
• La Mirabelle II第二批去化率16%共135套，售价为HK$15.8K psf，与上一批均价相同，较二手房低5%。
• 香港主要屋苑二手成交39套环比下降11%，同比下降15%。
• 香港二手房价指数周环比下降0.4%年初至今上涨11%，已达到全年10%至15%的目标区间。
• Centaline Valuation Index59由67下降，并自2025年第四季度以来首次跌破60。
• 香港7月游客到访量同比下降1%6月同比增长7%，这是自2025年3月以来首次同比下降。
• JACI中国高收益地产指数周涨1.6%，年初至今上涨8.7%同期中国高收益指数周涨0.6%。

影响与含义

内地成交量韧性及挂牌量下降对核心国企开发商和优质物业管理平台构成相对支撑，但价格指标持续偏弱意味着行业基本面尚未进入强复苏。香港开发商短期面临新盘销售放缓和房价动能见顶的压力，资产负债表稳健、租金收入可见度较高的房东型公司可能更具防御性。信用市场表现强于股票市场，但New World Development等高杠杆主体仍需重点评估融资、合同处置和票息支付能力。

风险

• 内地二手成交增长未能转化为房价改善，挂牌价格指数可能继续处于低位。
• 香港新盘去化持续走弱，开发商可能需要进一步折价或延长销售周期。
• 香港房价年初至今已上涨11%，领先估值指标跌破关键阈值，2026年下半年存在回调风险。
• 香港游客到访量转为同比下降，可能拖累零售物业租户销售及租金预期。
• 地产股相对大盘表现偏弱，市场风险偏好下降可能扩大估值折价。
• New World Development存在股权融资、合同处置、流动性及永续债票息递延风险。
• Vanke虽获得管理层和评级层面的边际改善，但债务到期风险仍高。
• 周度数据波动较大，且实时成交领先官方网签数周，单周变化不宜被视为确定趋势。

后续跟踪

• 内地九城实时成交和十二城二手网签能否继续保持同比正增长。
• 一线城市带看指数能否由低位复苏区间进一步回升。
• 内地挂牌量下降是否最终带动挂牌价格和实际成交价格企稳。
• 香港后续新盘批次去化率、折价幅度及开发商定价策略。
• Centaline Valuation Index跌破60后，香港二手房价是否出现持续回落。
• 香港游客到访量同比下降是否延续并影响房东类公司的租户销售。
• New World Development潜在股权融资、11 Skies合同安排及永续债票息进展。
• 深圳地铁对Vanke的流动性支持及后续债务展期执行情况。
• 地产板块相对HSI表现、南向持仓变化和高收益地产债利差。