中国大陆二手房销售同比增长18%，香港估值指数创新高

概览

本报告是J.P. Morgan对中国大陆与香港房地产市场的周度数据监测，覆盖一二手房销售、价格领先指标、南向持仓、股价表现和地产信用观点。核心结论是：中国大陆二手房销售同比转强，香港住宅估值与成交情绪继续改善，推动地产板块短期风险偏好回升。

核心观点

中国大陆方面，一级城市二手挂牌价格指数小幅从19.2降至19.0，经纪经理信心指数维持在55附近；60城一手房成交同比增长9%，12城二手房成交同比增长18%。香港方面，房价指数周环比微降0.01%，但年初至今已上涨6.6%，距离J.P. Morgan全年10%-15%的房价预测仍差3.4个百分点；CVI升至92.1、CSI升至69.1，均显示价格上涨预期较强。信用方面，JACI China HY Property Index上周上涨0.7%，Longfor虽被Moody's下调评级，但J.P. Morgan认为其现金、自由现金流和债务到期结构仍支持偿债能力。

分析框架

报告采用高频市场监测框架，将成交登记、价格指数、经纪人信心、银行估值指数、南向持股、股价表现和信用利差表现结合，用于判断地产销售热度、价格趋势、投资者偏好和信用风险变化。

方法论与常识提炼

• 领先指标Centaline secondary asking price index

  二手挂牌价格指数

  用于跟踪一级城市二手房挂牌价格趋势；本期指数从19.2小幅降至19.0，显示价格压力仍存在但变化温和。

• 情绪指标Centaline manager confidence index

  经理信心指数

  调查经纪经理对市场前景的判断；本期维持在55，反映情绪大致稳定。

• 香港估值指标Centa Valuation Index

  银行物业估值修订领先指标

  CVI读数高于60通常表示银行正在上调物业估值；本期从81.6升至92.1，为2023年2月以来最高。

• 信用研究China HY Property credit view

  中国高收益地产债信用评估

  通过债券指数表现、发行人流动性、自由现金流和未来到期债务评估信用风险；报告维持Longfor OW。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• CR Land

  J.P. Morgan中国大陆地产首选股

  优势

  被列为top pick，代表分析师偏好其基本面和风险回报。

  劣势

  报告摘要未提供具体估值或盈利假设。

  对比

  与CR Mixc和Jinmao同列中国大陆地产首选。

  风险

  若销售修复不持续或政策支持低于预期，板块估值可能承压。

• CR Mixc

  J.P. Morgan中国大陆地产首选股

  优势

  被列入top pick，可能受益于消费及商业运营相关资产韧性。

  劣势

  报告中未披露单独评级或目标价。

  对比

  与CR Land和Jinmao共同作为中国大陆地产首选。

  风险

  商业地产和物业管理需求若走弱，可能影响市场偏好。

• Jinmao

  中国大陆地产首选及上周跑赢个股

  优势

  上周股价上涨11%，为中国大陆地产板块跑赢者之一，并被列为J.P. Morgan top pick。

  劣势

  报告未给出公司层面财务预测细节。

  对比

  上周表现优于Longfor、Greentown和Sunac等上涨8%的同业。

  风险

  短期涨幅较大后可能受获利回吐和销售数据波动影响。

• COLI

  风险回报改善标的

  优势

  J.P. Morgan认为其2026年销售增长可能跑赢，风险回报正在上升。

  劣势

  报告未列为明确top pick。

  对比

  相较一般开发商，COLI被特别提及具备潜在销售增长优势。

  风险

  若2026年销售跑赢假设未兑现，风险回报改善逻辑会减弱。

• Longfor

  信用观点维持OW

  优势

  J.P. Morgan认为其约Rmb17bn可动用现金、每年Rmb5bn-10bn正自由现金流可覆盖未来两年每年Rmb6bn-7bn到期债务。

  劣势

  Moody's因杠杆偏高和开发业务疲弱将Longfor从Ba3下调至B1/Stable。

  对比

  在中国高收益地产债中，Longfor被认为偿债能力相对稳健，曲线收益率约9%-10%。

  风险

  若开发业务拖累延续、现金流弱于预期或再融资环境恶化，信用观点可能承压。

• SHKP

  香港开发商首选股

  优势

  被列为香港开发商top pick，受益于香港住宅成交和估值情绪改善。

  劣势

  报告摘要未披露具体估值折让或目标价。

  对比

  与Sino同列香港开发商首选。

  风险

  香港房价或成交若回落，开发商估值修复可能放缓。

• Swire Prop

  香港收租股首选

  优势

  被列为香港landlords top pick，可能受益于香港资产价格和租赁市场情绪改善。

  劣势

  报告未给出公司层面盈利或租金增长数据。

  对比

  与Hang Lung同列收租股首选。

  风险

  零售、办公或利率环境不利可能压制估值。

关键数据

• 中国大陆60城一手房成交登记+9% Y/Y上周为-9% Y/Y，二线城市表现最好，为+24% Y/Y。
• 中国大陆20城一手房销售年初至今-12% Y/Y显示累计销售仍低于去年同期。
• 中国大陆12城二手房成交登记+18% Y/Y上周为-5% Y/Y；年初至今12城二手房成交同比持平。
• 香港35个主要屋苑二手成交76宗环比增长9%，同比增长49%。
• 香港住宅价格指数-0.01% W/W, +6.6% YTD距离J.P. Morgan全年房价上涨10%-15%的预测仍差3.4个百分点。
• Centa Valuation Index92.1上周为81.6，创2023年2月以来最高。
• Centa Salesman Index69.1上周为69.0；高于50表示市场情绪正面且价格可能上涨。
• 中国高收益地产债指数+0.7% W/W, +3.1% YTDJACI China HY Property Index上周跑赢China HY的+0.4%。

影响与含义

高频销售和估值指标改善有助于提升地产股和地产债的短期风险偏好，尤其利好销售韧性较强、资产负债表相对稳健或具备经营性物业收益支撑的房企。香港市场CVI大幅上升暗示银行估值上修可能继续支撑房价预期；但中国大陆累计一手房销售仍下降，说明行业基本面尚未全面修复。

风险

• 中国大陆20城一手房年初至今销售仍同比下降12%，显示行业需求修复不均衡。
• 一级城市二手挂牌价格指数仍小幅下降，价格端尚未全面转强。
• Longfor被Moody's下调评级，反映部分开发商仍面临高杠杆和开发业务疲弱压力。
• 香港新盘销售可能通过低价加推实现去化，若折扣扩大可能影响价格预期。
• 地产股近期上涨后，若高频销售数据回落，板块可能出现回调。

后续跟踪

• 中国大陆12城二手房成交同比改善能否持续，并传导至一手房销售。
• 香港CVI是否继续维持在高位，以及银行估值上调是否推动CCL进一步上升。
• 香港主要屋苑二手成交和周末新盘去化率的持续性。
• 南向资金对中国大陆和香港地产股的持仓变化。
• Longfor未来两年债务到期覆盖、自由现金流和评级变化。
• COLI 2026年销售增长是否兑现分析师预期。