리서치 보고서 해설Hilo Research

Mainland China and Hong Kong property markets 리서치 보고서 해설

J.P. Morgan은 “828” 정책 이후 중국 본토의 판매와 심리가 초기 개선을 보였다고 추적하면서도, 호가 지표의 약세와 시행 불확실성을 지적했다. 홍콩에서는 프로젝트별로 크게 다른 분양 소진율이 할인 분양가의 중요성을 보여주며, 동사는 2026년 하반기 주택가격이 박스권에 머물 것으로 예상한다.

기관JPMorgan

날짜20260902

업종Mainland China and Hong Kong property

요약

주식 톱픽은 CR Mixc, KE Holdings, CR Land이며, 홍콩 톱픽은 Swire Properties, Wharf REIC, Link REIT, Hongkong Land이다.

“828” 정책 이후 준공 주택 판매를 요구하는 첫 토지가 9월 23일 입찰에 부쳐지며, 약60%의 주택은 정부가 재정착 주택으로 매입할 예정이다.
중국 본토 9개 도시의 실시간 중고주택 판매는 전년 대비 8% 증가했고, 19개 도시의 신축주택 등기는 직전 3% 감소에서 2% 증가로 전환됐다.
홍콩 The Sterling의 두 번째 물량은 HK$19.2K per sq ft에 100% 판매됐지만, La Mirabelle II 물량은 HK$17.8K per sq ft에 24%만 판매됐다.
홍콩 주택가격은 연초 이후 12% 상승해 J.P. Morgan의 연간 목표 범위인 10–15%에 도달했으며, 동사는 2026년 하반기 박스권 흐름을 예상한다.

보고서 해설

개요

이 주간 모니터는 중국 본토와 홍콩의 주택시장 활동, 상장 부동산 부문 성과, 그리고 일부 중국 부동산 크레디트를 다룬다. J.P. Morgan은 중국 본토 거래와 심리 지표의 초기 개선을 보지만 가격 압력은 지속되고, 홍콩의 프로젝트별 분양 소진율은 가격 설정에 크게 좌우된다고 본다.

핵심 견해

중국 본토에서 새 “828” 정책 체계 아래 주택이 완공된 후에만 판매하도록 요구하는 첫 토지 매각이 저장성 리수이시 칭톈현에서 시험되고 있다. 두 필지는 9월 23일 입찰 예정이다. J.P. Morgan은 이것이 순수한 분양주택용 토지가 아니라고 지적한다. E-House 추정에 따르면 주택의 약60%를 정부가 재정착 주택으로 매입해 시작 시점에 수요의 절반 이상이 확보되고 개발사의 위험이 줄어든다. 총 토지대금은 약RMB0.5bn으로 비교적 작아, 동사는 지방정부의 신중한 시험으로 본다. 개발사들은 주택담보대출 집행과 추가 완화조치 또는 예외 가능성을 포함한 시행 세부지침을 은행과 지방정부로부터 기다리고 있다. 중국 주택 활동은 점진적으로 개선됐다. 9개 도시 실시간 중고주택 판매는 전년 대비8% 증가해 직전7% 증가를 웃돌았다. 1선 도시는 전년 대비5% 증가로 직전9% 증가에서 둔화했지만, 베이징과 상하이는 각각 전년 대비9% 증가했다. J.P. Morgan은 실시간 판매가 공식 등기 판매를 수주 앞선다고 지적한다. 19개 도시 신축주택 등기는 직전3% 감소에서 전년 대비2% 증가로 전환했고, 1선 도시가 전년 대비7% 증가로 앞섰다. 12개 도시 중고주택 등기는 전년 대비3% 증가해 직전4% 증가에서 둔화했다. 보조 지표는 엇갈렸다. 1선 도시 방문지수는21.5에서21.8로 소폭 상승했으며, 보고서는20–40을 회복 국면으로 정의한다. 관리자 신뢰지수는50에서53으로 상승했고, 상하이는51에서53, 광저우는43에서47로 올랐다. 그러나 가격은 여전히 약했다. Centaline의 1선 도시 호가 지수는13.7에서13.5로 하락해 사상 최저였고, Iceberg 호가 지수도 전주 대비0.1% 하락했다. 10개 도시 중고주택 매물은 전주 대비0.3% 늘었지만 3월 정점보다 약6% 감소했으며, J.P. Morgan은 이것이 주택가격 안정화에 기여한다고 본다. 홍콩 1차 시장에서는 분양 소진율이 뚜렷하게 갈렸다. CR Land의 웨스트 카오룽 The Sterling은 두 번째 133가구를 HK$19.2K per sq ft에 100% 판매했다. 이는 첫 번째 물량보다2% 높지만 중고시장 가격보다24% 낮은 수준이다. 이후 네 번째 가격표는 HK$19.7K per sq ft로, 두 번째 물량보다2% 높고 중고시장보다22% 낮았다. 반대로 Sino 주도의 Lohas 소재 La Mirabelle II는 148가구를 HK$17.8K per sq ft에 출시했는데, 이전 가격표보다9%, 중고시장보다3% 높은 가격에서 24%만 판매됐다. 이 대조는 출시 가격의 경쟁력이 소진율을 결정하는 핵심 요인임을 보여준다. 홍콩 중고시장 활동은 약했다. 주요35개 단지 거래는49건으로 전주 대비8%, 전년 대비27% 감소했지만, 주요15개 단지의 주말 방문 예약은 전주 대비3%, 전년 대비4% 증가했다. 주택가격 지수는 2주 연속 상승 후 전주 대비0.4% 하락했다. 그럼에도 주택가격은 연초 이후12% 상승해 이미 J.P. Morgan의 연간 목표인10–15% 범위에 도달했으며, 동사는 2026년 하반기 박스권을 예상한다. Centaline Valuation Index는73.3에서79.7로 상승했다. 관광객 도착은 전년 대비3% 증가했지만 전주 대비20% 감소했다. 부동산 주식은 그 주에 하락했다. 중국 본토 부동산 부문은14% 하락해 HSI의1% 하락을 밑돌았으며, 이는 분양 전 판매 제도의 단계적 폐지에 관한 최신 정책 논의에 따른 것이다. CG Services는1% 올랐지만 Greentown은26%, C&D International은24%, Yuexiu와 Jinmao는 각각20% 하락했다. 홍콩 부동산 및 복합기업 부문은 금리 인상 우려로4% 하락해1% 하락한 HSI를 하회했다. Swire Pacific은1% 상승했지만 Henderson, New World Development, Sun Hung Kai Properties, Wharf Holdings는 각각11%, 9%, 8%, 7% 하락했다. 크레디트에서 JACI China HY Property 지수는 그 주0.09% 하락한 반면 더 광범위한 China HY 지수는 보합이었다. 이에 따라 연초 이후 수익률은10.8%로 낮아졌다. J.P. Morgan은 Longfor 채권에 대한 Overweight를 유지했다. 2026년 상반기 핵심 순이익이 전년 대비95% 감소한RMB64mn이고 연간 적자를 예상함에도, RMB25bn의 현금, 플러스 잉여현금흐름, 2027–28년 연간RMB6bn–7bn 만기채무 상환 능력 전망을 근거로 들었다. 개발 부동산 부담이 완화되면서 2027년 흑자 전환을 예상한다. Seazen의 FUTLAN ’28s, Jinmao의 CHJMAO ’29s, Greentown의 GRNCH ’28s는 각기 다른 신용 강점에도 상승 여력이 제한되거나 밸류에이션이 적정하다고 판단해 Neutral을 유지했다. Vanke의 2026년2Q 순손실은2026년1Q RMB5.3bn에서RMB8.5bn으로 확대됐고, 현금은 반기 대비14% 감소한RMB53bn이었다. J.P. Morgan은 2026년 남은 채권 만기RMB3.4bn을 40% 선상환하고 나머지를 1년 연장해 관리할 것으로 예상한다.

분석 프레임워크

보고서는 주간 거래 등기, 실시간 판매, 매물·방문 지표, 개발사의 분양 데이터, 주택가격·심리 지수, 주가 변동, 남향 보유비중, 밸류에이션 요약, 채권 가격을 결합한다. 전주 대비 및 전년 대비 변화를 비교해 주택 수요, 가격, 유동성을 평가하고 이를 일부 주식과 크레디트 견해에 연결한다.

방법론 메모

산업 분석 프레임워크수급 프레임워크
판매, 매물, 방문, 분양 가격, 소진율을 통한 주간 주택 수급 모니터링.
보고서는 거래, 재고, 방문, 프로젝트 소진의 변화를 사용해 주택 수요가 회복 중인지와 가격이 안정될 수 있는지를 평가한다.
산업 분석 프레임워크물량·가격 분해
거래량, 호가 지수, 분양 할인폭의 비교.
J.P. Morgan은 거래량 회복과 여전히 약한 가격 지표를 구분하고, 홍콩 1차 시장의 할인 가격으로 상이한 분양 소진율을 설명한다.
채권 및 신용 분석스프레드 및 자산건전성 분석
발행사의 유동성, 현금흐름, 채무 만기, 수익성, 채권 수익률 또는 스프레드에 기반한 채권 추천.
선별된 개발사에 대해 보고서는 채무상환 능력과 채권 밸류에이션을 평가해 Overweight 또는 Neutral 크레디트 견해를 뒷받침한다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

China Resources Mixc (1209.HK)
J.P. Morgan의 중국 본토 부동산 주식 톱픽.
강점
J.P. Morgan의 톱픽에 포함됐다.
China Resources Land (1109.HK)
J.P. Morgan의 중국 본토 부동산 주식 톱픽.
강점
J.P. Morgan의 톱픽에 포함됐고 밸류에이션 요약에서 Overweight 등급이다.
Longfor bonds
J.P. Morgan은 Longfor 채권 커브에 대해 Overweight를 제시한다.
강점
RMB25bn의 현금 잔고, 플러스 잉여현금흐름, 2027–28년 만기채무 대응 능력 전망.
약점
2026년 상반기 핵심 순이익은 전년 대비95% 감소한RMB64mn이며, 보고서는 연간 적자를 예상한다.
비교
Neutral 등급의 여러 개발사 채권보다 선호된다.
위험
회복은 개발 부동산 부담 완화와 예상되는2027년 흑자 전환에 달려 있다.
Swire Properties (1972.HK), Wharf REIC (1997.HK), Link REIT (0823.HK), Hongkong Land (HKLD.SI)
J.P. Morgan의 홍콩 주식 톱픽.
강점
톱픽으로 명시됐다.

핵심 데이터

중국 본토 9개 도시 실시간 중고주택 판매+8% Y/Y직전 수치는+7%였으며, 베이징과 상하이는 각각+9% Y/Y였다.
중국 본토 19개 도시 신축주택 등기+2% Y/Y직전-3%에서 개선됐고, 1선 도시는+7% Y/Y였다.
중국 본토 1선 도시 방문지수21.821.5에서 상승했으며, 보고서는20–40을 회복 시장으로 정의한다.
홍콩 The Sterling 두 번째 물량의 소진율100%133가구가HK$19.2K per sq ft에 판매됐으며, 중고시장 가격보다24% 낮다.
홍콩 La Mirabelle II의 소진율24%148가구가HK$17.8K per sq ft에 출시됐다.
홍콩 주택가격 성과+12% YTD가격 지수는 전주 대비0.4% 하락했지만 J.P. Morgan의 연간 목표 범위10–15%에 도달했다.
JACI China HY Property 지수-0.09% W/W; +10.8% YTD더 광범위한China HY 지수는 그 주 보합이었다.
Longfor 2026년 상반기 핵심 순이익RMB64mn전년 대비95% 감소했으며, J.P. Morgan은2027E 흑자 전환을 예상한다.

영향과 시사점

보고서는 중국 본토 시장을 광범위한 가격 회복이 아니라 수요와 심리의 초기 회복으로 묘사한다. 준공 주택 판매 정책 시험은 사전에 수요를 확보해 개발 위험을 낮추도록 설계됐다. 홍콩에서는 할인 분양가가 소진율의 핵심으로 보이며, 동사는 2026년 하반기 주택가격의 박스권 움직임을 예상한다. 크레디트 결론은 발행사별로 다르며, Longfor는 유동성과 회복 전망을 이유로 일부 동종사보다 선호된다.

위험

개발사들은 준공 주택 판매 정책의 주택담보대출 집행과 완화조치 또는 예외에 관한 지침을 여전히 기다리고 있다.
홍콩 부동산 주식은 금리 인상 우려로 하락했다.
Longfor의 예상 이익 회복은 개발 부동산 부담 완화에 달려 있다.

주시할 점

9월 23일 칭톈현의 준공 주택 판매 요건 토지 2필지 입찰과 시행 세부사항.
주택담보대출 집행과 정책 예외에 관한 은행 및 지방정부의 추가 지침.
중국 본토 판매 개선이 지속돼 더 강한 호가 지표로 이어지는지 여부.
홍콩 1차 프로젝트의 소진율과 중고시장 대비 분양 할인폭.
J.P. Morgan의 예상대로 홍콩 주택가격이 2026년 하반기 박스권을 유지하는지 여부.