Mainland China and Hong Kong property markets 리서치 보고서 해설

개요

이 주간 모니터는 중국 본토와 홍콩의 부동산시장 활동, 주가 성과 및 일부 신용 견해를 추적한다. JPMorgan은 중국 본토 중고 주택 판매의 단기 개선이 보다 명확하다고 보며, 홍콩에서는 가격 주도의 1차 시장 수요가 나타났지만 주택가격은 2H26에 박스권에 머물 것으로 예상한다.

핵심 견해

중국 본토 중고 주택시장 지표는 뚜렷하게 개선됐다. Iceberg의 9개 도시 실시간 주간 중고 주택 판매는 전년 대비 22% 증가해 이전의 8% 증가에서 가속됐고, 1선 도시는 전년 대비 20% 증가해 이전의 5% 증가를 웃돌았다. 보고서는 실시간 판매가 공식 등록보다 수 주 앞선다고 설명한다. 공식 12개 도시 중고 주택 등록은 전년 대비 13% 증가해 이전의 3% 증가보다 개선됐다. 반면 19개 도시 신규 주택 등록은 전년 대비 12% 감소했으며, 이전에는 4% 증가였다. 다만 1선 도시는 전년 대비 39% 증가로 상대적으로 양호했다. 선행지표는 긍정적이지만 일관되지는 않았다. 1선 도시 방문지수는 21.8에서 22.8로 상승했으며, JPMorgan은 20-40을 회복 시장, 20 미만을 침체 시장으로 정의한다. Centaline 관리자 신뢰지수는 53에서 55로 상승했다. 1선 도시 호가 상승 범위는 소폭 개선돼 Centaline 지수가 13.5에서 13.7로 올랐지만, Iceberg의 1선 도시 매물가격지수는 전주 대비 0.2% 하락해 이전의 0.1% 하락보다 낙폭이 커졌다. 중고 주택 매물은 10개 도시에서 전주 대비 0.3%, 1선 도시에서 0.9% 증가했지만 3월 고점보다 여전히 약 5% 낮다. 보고서는 매물 감소를 주택가격 안정화와 연결한다. 홍콩에서는 신규 프로젝트 가격 책정이 1차 시장 흡수를 계속 이끌었다. CR Land의 The Sterling은 웨스트카우룽에서 101가구의 3차 물량을 HK$19,700 per sq ft에 출시했는데, 이는 2차 물량보다 2% 높지만 중고 시장 가격보다 22% 낮았고 완판됐다. Henderson의 Chester II는 53가구의 첫 가격표를 HK$21,400 per sq ft에 공개했으며, 이전 단계 및 중고 시장 가격보다 각각 2%와 1% 높았다. 이후 물량의 평균판매가격은 2% 상승했지만, JPMorgan은 가격이 여전히 보수적이라고 평가했다. 주요 35개 단지의 중고 거래는 36건으로 전주 대비 27%, 전년 대비 28% 감소했다. 반면 상위 15개 단지의 주말 예약은 전주 대비 1%, 전년 대비 6% 증가했다. 홍콩 주택가격지수는 전주의 0.4% 하락 후 전주 대비 0.3% 상승했다. 주택가격은 연초 이후 12% 상승해 이미 JPMorgan의 10-15% 연간 목표 범위에 도달했으며, JPMorgan은 2H26에 가격이 박스권을 유지할 것으로 예상한다. Centa Valuation Index는 79.7에서 79.4로 소폭 하락했고, 관광객 도착은 전주 대비 11% 감소했지만 전년 대비 22% 증가했다. SHKP는 MTRC의 튄문 A16역 2단계 입찰을 낙찰받았다. 이 프로젝트는 소매 부분 0.3mn sq ft를 포함해 총 연면적 3.0mn sq ft, 약 5,500가구로 구성된다. SHKP가 2025년 11월 낙찰받은 1단계와 합치면 총 약 6,800가구를 공급한다. MTRC는 대가를 공개하지 않았으나, 시장 추정 토지가치 HK$8.2bn-13.6bn, 즉 HK$2,700-4,500 per sq ft와 인근 중고 평균판매가격 HK$12,000 per sq ft를 기준으로 JPMorgan은 20% 초과 마진을 예상한다. 중국 본토 부동산 섹터는 Hang Seng Index가 1% 하락한 가운데 보합을 기록했다. 이는 “828” 선분양 단계적 폐지 정책 이후 일시적으로 안정된 심리를 반영한다. Seazen과 Country Garden은 각각 5% 상승했고, Shimao는 7% 하락했으며 C&D, Greentown, Longfor는 각각 5% 하락했다. 홍콩 부동산 및 복합기업 섹터는 HSI가 1% 하락한 가운데 1% 상승했다. Hongkong Land, CK Asset, SHKP가 아웃퍼폼했고 CK Hutchison과 Champion REIT는 언더퍼폼했다. 중국 본토 개발업체의 사우스바운드 보유는 전주 대비 0.7% 늘어난 반면, 홍콩 부동산 및 복합기업은 0.04% 감소했다. 신용 측면에서 JACI China HY Property Index는 주간 0.5% 하락해 중국 하이일드의 0.1% 하락보다 부진했고, 연초 이후 수익률은 10.5%로 낮아졌다. JPMorgan은 견조한 재무상태표와 투자부동산이 뒷받침하는 잉여현금흐름을 바탕으로 Longfor가 2027-28년 연간 RMB6-7bn의 만기 채무를 관리할 수 있다고 보며, 수익률 9-9.5%의 Longfor 채권에 대해 Overweight를 유지한다. 보고서는 선분양 제도의 단계적 폐지가 개발업체의 토지 비축을 늦추고 2027년 부동산 판매 감소를 가속할 수 있다고 보며, 의미 있는 투자부동산 또는 반복 임대수익 익스포저를 가진 종목을 선호한다. 또한 자본 재순환과 4Q26부터의 LG8 이익 기여를 통한 디레버리징을 예상하며 Hysan의 7.2% 영구채에 대해서도 Overweight를 유지한다.

분석 프레임워크

JPMorgan은 고빈도 거래, 등록, 방문, 매물, 가격, 심리지표와 프로젝트별 출시 데이터를 결합해 주택시장 모멘텀을 평가한다. 이후 주가 및 사우스바운드 자금흐름 데이터를 검토하고, 커버 종목의 밸류에이션 요약을 활용하며, 발행사 펀더멘털, 만기 구조, 수익률, 스프레드 및 상대가치 견해로 일부 신용물을 평가한다.

방법론 메모

• 산업 분석 프레임워크수급 프레임워크

  중국 본토 및 홍콩 주택시장의 거래, 매물, 방문, 출시, 가격을 모니터링한다.

  보고서는 판매 및 수요 지표를 매물 공급과 출시 가격에 결합해 주택시장이 안정화 또는 개선 중인지 판단한다.

• 산업 분석 프레임워크물량·가격 분해

  거래량, 매물 수, 호가 또는 주택가격지수 변화를 분리해 분석한다.

  이를 통해 활동 회복과 가격 회복을 구분한다. 보고서는 중고 주택 판매가 강해졌지만 매물가격 신호는 엇갈린다고 지적한다.

• 채권 및 신용 분석스프레드 분석

  수익률, Z-spread, 듀레이션, 만기 및 발행사의 채무상환능력으로 부동산 채권을 평가한다.

  JPMorgan은 이 지표들을 현금흐름, 레버리지, 유동성 고려사항과 결합해 상대가치 기반의 신용 선호를 제시한다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

• China Resources Mixc Lifestyle Services (1209.HK)

  JPMorgan의 중국 본토 부동산 핵심 주식 추천.

  강점

  JPMorgan이 핵심 추천으로 선정.

• KE Holdings (BEKE; 2423.HK)

  JPMorgan의 중국 본토 부동산 핵심 주식 추천.

  강점

  JPMorgan이 핵심 추천으로 선정.

• China Resources Land (1109.HK)

  JPMorgan의 중국 본토 부동산 핵심 주식 추천.

  강점

  JPMorgan이 핵심 추천으로 선정.

• Swire Properties (1972.HK)

  JPMorgan의 홍콩 부동산 핵심 주식 추천.

  강점

  JPMorgan이 핵심 추천으로 선정.

• Wharf REIC (1997.HK)

  JPMorgan의 홍콩 부동산 핵심 주식 추천.

  강점

  JPMorgan이 핵심 추천으로 선정.

• Link REIT (0823.HK)

  JPMorgan의 홍콩 부동산 핵심 주식 추천.

  강점

  JPMorgan이 핵심 추천으로 선정.

• Hongkong Land (HKLD.SI)

  JPMorgan의 홍콩 부동산 핵심 주식 추천.

  강점

  JPMorgan이 핵심 추천으로 선정.

• Longfor bonds

  JPMorgan은 2029년 채권을 포함한 Longfor 채권 커브에 대해 Overweight를 유지한다.

  강점

  견조한 재무상태표, 투자부동산이 뒷받침하는 잉여현금흐름 및 제시된 상환계획이 채무상환을 뒷받침한다.

  약점

  2027-28년 연간 만기는 RMB6-7bn이다.

  비교

  의미 있는 투자부동산 또는 반복 임대수익 익스포저를 가진 종목 중 선호된다.

  위험

  선분양 제도의 단계적 폐지는 토지 비축을 늦추고 2027년 부동산 판매 감소를 가속할 수 있다.

• Hysan 7.2% perpetual

  JPMorgan은 Overweight를 유지한다.

  강점

  자본 재순환과 4Q26부터의 LG8 이익 기여를 바탕으로 디레버리징이 예상된다.

핵심 데이터

• 중국 본토 9개 도시 실시간 중고 주택 판매+22% Y/Y이전의 +8%에서 가속됐으며, 1선 도시는 전년 대비 20% 증가했다.
• 중국 본토 19개 도시 신규 주택 등록-12% Y/Y이전은 +4%였으며, 1선 도시는 전년 대비 +39%로 아웃퍼폼했다.
• 중국 본토 12개 도시 중고 주택 등록+13% Y/Y이전은 +3%였다.
• 홍콩 주택가격 성과+12% YTD; +0.3% W/W연초 이후 상승률은 JPMorgan의 10-15% 연간 목표 범위에 도달했다.
• SHKP 튄문 A16역 2단계3.0mn sq ft GFA; c.5,500 units시장 추정 토지가치는 HK$8.2bn-13.6bn이며, JPMorgan은 20% 초과 마진을 예상한다.
• JACI China HY Property Index-0.5% W/W; +10.5% YTD중국 하이일드의 주간 성과는 -0.1%였다.

영향과 시사점

JPMorgan은 중국 중고 주택 판매 가속과 선행지표 개선을 활동 환경 회복의 증거로 보지만, 전체 신규 주택 등록의 부진과 엇갈린 가격 신호가 이 결론을 제한한다. 홍콩에서는 프로젝트 판매 성공이 매력적인 가격 설정의 중요성을 보여주지만, 2H26 가격 박스권 전망은 연초 이후 강한 주택가격 상승의 의미를 제한한다. JPMorgan의 명시적 선호는 일부 반복 수익, 부동산 관리, 임대인 및 신용 익스포저에 초점을 둔다.

위험

• JPMorgan은 중국의 선분양 제도 단계적 폐지가 개발업체의 토지 비축을 늦추고 2027년 부동산 판매 감소를 가속할 수 있다고 말한다.
• Longfor는 2027-28년에 연간 RMB6-7bn의 만기를 맞지만, JPMorgan은 이를 관리할 수 있다고 예상한다.