Mainland China and Hong Kong property markets — Interpretação do relatório

Visão geral

Este monitor semanal analisa a atividade residencial da China continental e de Hong Kong, o desempenho de empresas imobiliárias listadas e crédito imobiliário chinês selecionado. A J.P. Morgan vê melhora inicial em indicadores de transações e sentimento na China continental, mas pressão persistente sobre preços; em Hong Kong, a absorção de projetos segue divergente e muito dependente da precificação.

Visões principais

A primeira venda de terreno na China continental sob o novo arcabouço da política “828”, que exige vendas apenas após a conclusão das moradias, está sendo testada no condado de Qingtian, Lishui, Zhejiang. Duas parcelas irão a leilão em 23 de setembro. A J.P. Morgan observa que não se trata de terreno puramente para moradia comercial: a E-House estima que cerca de 60% das unidades seriam recompradas pelo governo como moradia de reassentamento, assegurando mais da metade da demanda desde o início e reduzindo o risco do incorporador. Com valor total de terreno relativamente pequeno, de cerca de RMB0.5bn, a instituição vê a operação como um teste prudente do governo local. Incorporadores ainda aguardam orientação de bancos e governos locais sobre detalhes de execução, incluindo desembolsos de hipotecas e possíveis mitigantes ou isenções. A atividade habitacional chinesa apresentou melhora gradual. As vendas secundárias em tempo real de nove cidades cresceram 8% em relação ao ano anterior, ante 7% anteriormente; as cidades de primeiro nível cresceram 5%, ante 9%, com Pequim e Xangai crescendo ambas 9%. A J.P. Morgan observa que esses dados em tempo real antecedem os registros oficiais em algumas semanas. Os registros primários de 19 cidades cresceram 2% após queda anterior de 3%, liderados pelas cidades de primeiro nível, com 7% em relação ao ano anterior. Os registros secundários de 12 cidades cresceram 3%, desacelerando de 4%. Os indicadores auxiliares foram mistos: o índice de visitas das cidades de primeiro nível subiu marginalmente de 21.5 para 21.8, dentro da faixa de recuperação de 20–40 definida pelo relatório; o índice de confiança dos gerentes subiu de 50 para 53. Contudo, os preços continuaram fracos: o índice de preços de oferta da Centaline para cidades de primeiro nível caiu de 13.7 para 13.5, mínima histórica, e o índice de preços de oferta da Iceberg caiu 0.1% na semana. As listagens secundárias de dez cidades cresceram 0.3% na semana, embora tenham recuado cerca de 6% desde o pico de março, o que a J.P. Morgan associa à estabilização dos preços das moradias. No mercado primário de Hong Kong, as taxas de absorção divergiram fortemente. O The Sterling da CR Land, em West Kowloon, vendeu 100% de seu segundo lote de 133 unidades a HK$19.2K per sq ft, 2% acima do primeiro lote, mas 24% abaixo do mercado secundário. A quarta tabela de preços divulgada posteriormente foi de HK$19.7K per sq ft, 2% acima do segundo lote e 22% abaixo do mercado secundário. Em contraste, o La Mirabelle II, liderado pela Sino em Lohas, vendeu 24% de um lote de 148 unidades a HK$17.8K per sq ft, preço 9% superior à tabela anterior e 3% superior ao mercado secundário. O contraste indica que a competitividade do preço de lançamento é determinante para a absorção. A atividade secundária de Hong Kong foi mais fraca: as transações nos 35 principais conjuntos residenciais totalizaram 49 unidades, queda de 8% na semana e 27% em relação ao ano anterior, embora as visitas agendadas de fim de semana nos 15 principais conjuntos tenham subido 3% na semana e 4% em relação ao ano anterior. O índice de preços das moradias caiu 0.4% na semana após duas semanas consecutivas de alta. Ainda assim, os preços avançaram 12% no ano, já dentro da meta anual de 10–15% da J.P. Morgan, que espera preços dentro de uma faixa no 2H26. O Centaline Valuation Index subiu de 73.3 para 79.7. As chegadas de turistas cresceram 3% em relação ao ano anterior, mas caíram 20% na semana. As ações imobiliárias recuaram na semana. O setor imobiliário da China continental caiu 14%, ante queda de 1% do HSI, após a discussão de política sobre a eliminação gradual do sistema de pré-venda. CG Services subiu 1%, enquanto Greentown caiu 26%, C&D International 24%, e Yuexiu e Jinmao 20% cada. O setor de imobiliárias e conglomerados de Hong Kong caiu 4%, também abaixo do HSI, que caiu 1%, em meio a preocupações com altas de juros. Swire Pacific subiu 1%, enquanto Henderson, New World Development, Sun Hung Kai Properties e Wharf Holdings caíram 11%, 9%, 8% e 7%, respectivamente. Em crédito, o índice JACI China HY Property caiu 0.09% na semana, contra estabilidade do índice China HY mais amplo, reduzindo o retorno acumulado no ano para 10.8%. A J.P. Morgan mantém Overweight em títulos da Longfor, citando RMB25bn de caixa, fluxo de caixa livre positivo e capacidade esperada para atender vencimentos anuais de RMB6bn–7bn em 2027–28, apesar da queda de 95% no lucro líquido básico de 1H26 para RMB64mn e de uma perda prevista para o ano inteiro. Espera retorno ao lucro positivo em 2027 à medida que o impacto negativo de propriedades em desenvolvimento diminua. A instituição mantém Neutral para FUTLAN ’28s da Seazen, CHJMAO ’29s da Jinmao e GRNCH ’28s da Greentown, considerando limitado o potencial de alta ou justas as avaliações, apesar de diferentes pontos fortes de crédito. A perda líquida da Vanke no 2Q26 aumentou para RMB8.5bn, de RMB5.3bn no 1Q26, e a caixa caiu 14% semestralmente para RMB53bn; a J.P. Morgan espera que a empresa administre RMB3.4bn de vencimentos restantes de títulos em 2026 com pagamento antecipado de 40% e extensão de um ano para o restante.

Estrutura de análise

O relatório combina registros semanais de transações, vendas em tempo real, indicadores de listagens e visitas, dados de lançamentos de incorporadores, índices de preços e sentimento, movimentos de ações, participações southbound, resumos de avaliação e preços de títulos. Ele compara variações sequenciais e anuais para avaliar demanda habitacional, preços e liquidez, relacionando essas condições a visões selecionadas de ações e crédito.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Monitoramento semanal da oferta e da demanda habitacional por meio de vendas, listagens, visitas, preços de lançamento e taxas de absorção.

  O relatório usa mudanças em transações, estoque, visitas e absorção de projetos para avaliar se a demanda residencial está se recuperando e se os preços podem se estabilizar.

• Marco de análise setorialDecomposição de volume e preço

  Comparação de volumes de transação, índices de preços de oferta e descontos de lançamento.

  A J.P. Morgan separa a recuperação dos volumes de vendas dos indicadores de preços ainda fracos e usa preços com desconto no mercado primário de Hong Kong para explicar diferentes taxas de absorção.

• Análise de renda fixa e créditoAnálise de spreads e qualidade dos ativos

  Recomendações de títulos baseadas em liquidez do emissor, fluxo de caixa, vencimentos de dívida, lucratividade e rendimentos ou spreads de títulos.

  Para incorporadores selecionados, o relatório avalia a capacidade de serviço da dívida juntamente com a avaliação dos títulos para sustentar visões de crédito Overweight ou Neutral.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Resources Mixc (1209.HK)

  Principal escolha de ações da J.P. Morgan no setor imobiliário da China continental.

  Pontos fortes

  Incluída entre as principais escolhas da J.P. Morgan.

• China Resources Land (1109.HK)

  Principal escolha de ações da J.P. Morgan no setor imobiliário da China continental.

  Pontos fortes

  Incluída entre as principais escolhas da J.P. Morgan; o resumo de avaliação apresenta classificação Overweight.

• Longfor bonds

  A J.P. Morgan tem Overweight na curva da Longfor.

  Pontos fortes

  RMB25bn de saldo de caixa, fluxo de caixa livre positivo e capacidade esperada para administrar vencimentos de 2027–28.

  Pontos fracos

  O lucro líquido básico de 1H26 caiu 95% em relação ao ano anterior para RMB64mn, e o relatório espera uma perda para o ano inteiro.

  Comparação

  Preferida a vários títulos de incorporadores com classificação Neutral.

  Riscos

  A recuperação depende da redução do impacto negativo das propriedades em desenvolvimento e do retorno esperado ao lucro em 2027.

• Swire Properties (1972.HK), Wharf REIC (1997.HK), Link REIT (0823.HK), Hongkong Land (HKLD.SI)

  Principais escolhas de ações da J.P. Morgan em Hong Kong.

  Pontos fortes

  Explicitamente indicadas como principais escolhas.

Dados principais

• Vendas secundárias em tempo real de 9 cidades da China continental+8% Y/YA leitura anterior foi +7%; Pequim e Xangai ficaram ambas em +9% Y/Y.
• Registros de vendas primárias de 19 cidades da China continental+2% Y/YMelhoraram de -3% anteriormente; as cidades de primeiro nível ficaram em +7% Y/Y.
• Índice de visitas de cidades de primeiro nível da China continental21.8Subiu de 21.5; o relatório define 20–40 como mercado em recuperação.
• Absorção do segundo lote do The Sterling em Hong Kong100%133 unidades foram vendidas a HK$19.2K per sq ft, 24% abaixo do preço do mercado secundário.
• Absorção do La Mirabelle II em Hong Kong24%Lote de 148 unidades lançado a HK$17.8K per sq ft.
• Desempenho dos preços das moradias em Hong Kong+12% YTDO índice de preços caiu 0.4% na semana e já havia atingido a faixa-alvo anual de 10–15% da J.P. Morgan.
• Índice JACI China HY Property-0.09% W/W; +10.8% YTDO índice China HY mais amplo ficou estável na semana.
• Lucro líquido básico da Longfor em 1H26RMB64mnCaiu 95% em relação ao ano anterior; a J.P. Morgan espera retorno ao lucro positivo em 2027E.

Impacto e implicações

O relatório retrata o mercado da China continental como uma recuperação tentativa de demanda e sentimento, não uma recuperação ampla de preços; o teste da política de venda de moradias concluídas busca reduzir o risco de desenvolvimento por meio de demanda previamente assegurada. Em Hong Kong, preços de lançamento com desconto parecem cruciais para a absorção, enquanto a instituição espera consolidação dos preços das moradias no 2H26. As conclusões de crédito permanecem específicas por emissor, com a Longfor preferida a pares selecionados por sua liquidez e recuperação esperada.

Riscos

• Incorporadores ainda aguardam orientação sobre desembolsos de hipotecas e possíveis mitigantes ou isenções da política de venda de moradias concluídas.
• As ações imobiliárias de Hong Kong caíram devido a preocupações com altas de juros.
• A recuperação esperada dos lucros da Longfor depende da redução do impacto negativo das propriedades em desenvolvimento.

Pontos a observar

• O leilão de 23 de setembro das duas parcelas de Qingtian que exigem vendas de moradias concluídas e os detalhes de sua execução.
• Orientações adicionais de bancos e governos locais sobre desembolsos de hipotecas e isenções de política.
• Se a melhora das vendas na China continental será sustentada e se traduzirá em indicadores mais firmes de preços de oferta.
• A absorção de projetos primários de Hong Kong e o grau de desconto de lançamento em relação aos preços do mercado secundário.
• Se os preços das moradias em Hong Kong permanecerão em uma faixa no 2H26, como espera a J.P. Morgan.