China property market and the pre-sales phaseout — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta nota setorial sobre o mercado imobiliário chinês resume uma teleconferência com especialista sobre as políticas de 28 de agosto para eliminar gradualmente as pré-vendas. A J.P. Morgan vê a política como uma reforma gradual voltada à proteção dos compradores, mas acredita que a incerteza de implementação pesará sobre as compras de terrenos pelos incorporadores e o sentimento setorial no curto prazo.

Visões principais

A J.P. Morgan caracteriza a eliminação gradual das pré-vendas como uma continuação da reforma do setor imobiliário no âmbito do 15º Plano Quinquenal, e não como uma reversão abrupta da política. Os objetivos declarados são evitar projetos paralisados e proteger melhor os compradores de imóveis. Embora a política tenha surgido juntamente com recentes medidas de flexibilização em Pequim e Xangai, o especialista a considerou uma reforma que havia sido adiada diante do sentimento de mercado anteriormente fraco. A questão central para os incorporadores é o capital de giro. Em um cronograma típico de desenvolvimento, um incorporador pode levar cerca de um ano da aquisição do terreno à pré-venda e mais dois anos da pré-venda à conclusão. Um modelo de vendas de imóveis concluídos poderia, portanto, postergar a entrada de caixa em cerca de dois anos em relação às pré-vendas, criando pressão substancial de liquidez. Um depósito de comprador de 5%, ante uma entrada de 15% no modelo atual de pré-venda, também ofereceria proteção limitada contra inadimplência do comprador e risco de precificação. O relatório espera que medidas mitigadoras reduzam essa pressão. Governos locais poderiam reduzir preços de terrenos e permitir prazos mais longos para pagamento dos terrenos; bancos poderiam oferecer empréstimos de desenvolvimento maiores e mais baratos, com prazos de até sete anos; e garantias bancárias poderiam reduzir exigências de depósitos de caixa restrito. O relatório também cita apoio financeiro no modelo de lista branca usado na iniciativa de garantia de entrega de imóveis, modelos de imóveis quase concluídos com requisitos menos rígidos de arrecadação de caixa e interesse de compradores previamente assegurado em projetos selecionados como formas possíveis de reduzir os riscos de financiamento e de visibilidade da demanda. Custos menores de terreno também proporcionariam maior margem de segurança contra risco de inadimplência e de precificação. A implementação é a principal incerteza. O especialista espera uma adoção local flexível e gradual, com regras de desembolso de empréstimos e supervisão de recursos de pré-venda variando por cidade e projeto. É improvável que projetos de pré-venda existentes enfrentem mudanças materiais no curto prazo. Grandes cidades podem aplicar inicialmente as vendas de imóveis concluídos a projetos suburbanos selecionados, de baixo custo de terreno ou de demanda por melhoria, com base populacional estabelecida, enquanto elevam gradualmente os limiares de avanço da construção em outros locais. O relatório sugere que as pré-vendas ainda poderiam representar cerca de 90% das novas vendas de terrenos nas grandes cidades, enquanto cidades pequenas e médias podem adotar vendas de imóveis concluídos mais rapidamente. Essa incerteza deve restringir a formação de banco de terrenos no curto prazo. Os incorporadores ainda aguardam orientações adicionais e a J.P. Morgan acredita que reduzirão compras de terrenos até que as regras fiquem mais claras. Se os incorporadores pararem de comprar terrenos no 2H26, a instituição espera que as vendas de imóveis novos possam cair mais de 20% em 2027, mantendo elevadas as preocupações dos investidores e o setor fraco no curto prazo. O relatório espera que aproximadamente 80% do mercado imobiliário da China continue sob pressão; os 20% mais resilientes incluem cidades de nível 1, cidades emergentes de nível 1 e cidades selecionadas de níveis inferiores que se beneficiam de fluxos populacionais. Mesmo a aquisição de terrenos em grandes cidades, incluindo Xangai, deve permanecer pressionada. Quanto ao suporte à demanda, o relatório identifica possíveis aumentos de mais de 50% nos valores máximos de hipotecas do Fundo de Previdência Habitacional, tratamento hipotecário e tributário mais favorável por meio da redução da distinção entre compradores de primeira e segunda moradia, cobertura do fundo para compras de imóveis entre cidades e subsídios de juros hipotecários durante a alta temporada de setembro a outubro. Também menciona possíveis políticas de uso misto do solo, otimização de REITs para revitalizar ativos existentes e renovação ou reurbanização de moradias antigas. No posicionamento em ações dentro de sua cobertura, a J.P. Morgan favorece negócios com menor exposição direta à mudança de política. Destaca China Resources Mixc como operadora comercial com crescimento de lucros de dois dígitos percentuais e KE Holdings como potencial beneficiária de curto prazo das vendas de imóveis usados. Entre os incorporadores, compraria China Resources Land em quedas porque a renda recorrente fornece proteção aos lucros; o relatório observa que sua queda anterior alcançou cerca de HK$27.

Estrutura de análise

O relatório combina uma teleconferência com especialista, verificações junto a incorporadores e exemplos de implementação local para avaliar o objetivo da política, sua transmissão para o fluxo de caixa e a provável adoção. Em seguida, considera possíveis mitigantes por governos e bancos, contrasta trajetórias de adoção por cidade e relaciona as conclusões às vendas setoriais, à aquisição de terrenos e à exposição de empresas selecionadas.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialTransmissão entre elos da cadeia de valor

  Transmissão do fluxo de caixa do desenvolvimento imobiliário em uma mudança de pré-vendas para vendas de imóveis concluídos

  O relatório acompanha como entradas de caixa mais tardias das vendas de imóveis afetam o financiamento dos incorporadores, as compras de terrenos, a economia dos projetos e, por fim, as vendas futuras de imóveis novos.

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Suporte à demanda imobiliária e resiliência diferenciada entre cidades

  O relatório considera medidas de hipoteca, impostos e fundo habitacional, juntamente com fluxos populacionais e condições locais dos projetos, para explicar a resiliência da demanda e das vendas.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Resources Land (1109.HK)

  Exposição preferida entre incorporadores; o relatório compraria em quedas porque a renda recorrente fornece proteção aos lucros.

  Pontos fortes

  Proteção aos lucros pela renda recorrente.

  Pontos fracos

  O fluxo de caixa e a atividade de aquisição de terrenos permanecem expostos à incerteza da política.

  Comparação

  Destacada de forma mais favorável do que incorporadores com maior exposição à política.

  Riscos

  A ausência prolongada de clareza sobre a implementação pode restringir a compra de terrenos e as vendas futuras.

• China Resources Mixc Lifestyle Services (1209.HK)

  Nome preferido em serviços imobiliários, com menor impacto da política.

  Pontos fortes

  Operadora comercial com crescimento de lucros de dois dígitos percentuais.

  Comparação

  Apresentada como menos afetada pela mudança na política de pré-vendas do que os incorporadores.

• KE Holdings (BEKE)

  Exposição preferida em corretagem imobiliária, que pode se beneficiar das vendas de imóveis usados no curto prazo.

  Pontos fortes

  Possível benefício de curto prazo das vendas secundárias.

  Comparação

  Apresentada como menos diretamente exposta à transição para vendas de imóveis concluídos do que os incorporadores.

Dados principais

• Atraso na entrada de caixa2 yearsVendas de imóveis concluídos podem atrasar a entrada de caixa dos incorporadores em aproximadamente dois anos em relação ao modelo de pré-venda.
• Cronograma típico de desenvolvimento1 year to pre-sale plus 2 years from pre-sale to completionO cronograma explica o efeito sobre o capital de giro do modelo de vendas proposto.
• Depósito potencial do comprador5%Em comparação com uma entrada de 15% no atual modelo de pré-venda; oferece proteção limitada contra inadimplência.
• Prazo potencial de empréstimo para desenvolvimentoUp to 7 yearsUma possível medida mitigadora de financiamento bancário citada pelo relatório.
• Possível queda nas vendas em 2027>20%Expectativa da J.P. Morgan caso os incorporadores deixem de comprar terrenos no 2H26.
• Participação de pré-vendas em grandes cidadese.g. 90% of new land salesExpectativa ilustrativa de que as pré-vendas permaneçam dominantes durante a implementação gradual.
• Mercado sob pressão~80%O relatório espera que os 20% restantes dos mercados sejam relativamente resilientes devido aos fluxos populacionais.

Impacto e implicações

A J.P. Morgan argumenta que o objetivo de longo prazo da política, de proteger compradores de imóveis, não precisa se traduzir em um choque imediato para todo o setor, pois a execução local pode ser flexível e medidas mitigadoras podem surgir. Ainda assim, o sentimento de mercado no curto prazo depende da clareza da implementação: o recebimento de caixa mais tardio e a menor aquisição de terrenos podem deprimir a atividade dos incorporadores e gerar preocupação com as vendas de 2027, enquanto operadoras com renda recorrente e exposição a vendas secundárias são vistas como menos diretamente afetadas.

Riscos

• Os padrões de implementação para vendas de imóveis concluídos, desembolso de hipotecas e supervisão de recursos de pré-venda permanecem incertos e podem variar por cidade e projeto.
• Entradas de caixa mais tardias podem criar pressão significativa de liquidez para os incorporadores.
• Um depósito de comprador de 5% oferece proteção limitada contra inadimplência do comprador e risco de precificação.
• Se os incorporadores interromperem as compras de terrenos no 2H26, a J.P. Morgan espera que as vendas de imóveis novos possam cair mais de 20% em 2027.

Pontos a observar

• Novas orientações de governos locais e bancos sobre o rigor da aplicação das novas diretrizes.
• A atividade de aquisição de terrenos dos incorporadores no curto prazo.
• A introdução de mitigantes de financiamento, preços de terrenos e prazos de pagamento dos terrenos.
• O ritmo da adoção de pilotos, os limiares de avanço da construção e a penetração de vendas de imóveis concluídos entre diferentes níveis de cidades.
• Possíveis medidas de suporte à demanda, incluindo hipotecas maiores do Fundo de Previdência Habitacional e subsídios de juros hipotecários.