China property market and the pre-sales phaseout — Interpretación del informe

Visión general

Esta nota sectorial sobre el mercado inmobiliario de China resume una llamada con un experto sobre las políticas del 28 de agosto para eliminar gradualmente las preventas. J.P. Morgan considera que la política es una reforma gradual destinada a proteger a los compradores, pero cree que la incertidumbre sobre su implementación pesará sobre la compra de terrenos por los promotores y el sentimiento sectorial a corto plazo.

Perspectivas principales

J.P. Morgan considera que la eliminación gradual de las preventas es una continuación de la reforma del sector inmobiliario bajo el 15.º Plan Quinquenal, y no un giro político abrupto. Los objetivos declarados son evitar proyectos paralizados y proteger mejor a los compradores de vivienda. Aunque la política coincidió con recientes medidas de relajación en Pekín y Shanghái, el experto la consideró una reforma que se había retrasado ante la debilidad previa del sentimiento de mercado. La cuestión central para los promotores es el capital circulante. En un calendario típico de desarrollo, un promotor puede tardar alrededor de un año desde la adquisición del terreno hasta la preventa y otros dos años desde la preventa hasta la finalización. Por tanto, un modelo de venta de vivienda terminada podría retrasar el cobro de efectivo aproximadamente dos años frente a las preventas, generando una presión sustancial de liquidez. Un depósito del comprador del 5%, frente a un pago inicial del 15% bajo el modelo actual de preventa, también ofrecería una protección limitada frente a incumplimientos y riesgos de precios. El informe espera que medidas mitigantes alivien esa presión. Los gobiernos locales podrían reducir los precios del suelo y permitir plazos de pago más largos; los bancos podrían ofrecer préstamos de desarrollo mayores y más baratos con vencimientos de hasta siete años; y las garantías bancarias podrían reducir los requisitos de depósitos de efectivo restringido. El informe también cita apoyo financiero tipo lista blanca usado en la iniciativa de entrega garantizada de viviendas, modelos de viviendas cuasi terminadas con requisitos de cobro menos estrictos, e interés de compradores asegurado localmente para proyectos seleccionados como posibles vías para reducir los riesgos de financiación y de visibilidad de la demanda. Los menores costes del suelo también proporcionarían un mayor colchón de margen frente a los riesgos de incumplimiento y precios. La implementación es la principal incertidumbre. El experto espera un despliegue local flexible y gradual, con normas de desembolso hipotecario y supervisión de fondos de preventa que varíen por ciudad y proyecto. Es improbable que los proyectos de preventa existentes registren cambios materiales a corto plazo. Las grandes ciudades podrían aplicar inicialmente las ventas de vivienda terminada a proyectos suburbanos seleccionados, de bajo coste de suelo o de demanda de mejora con poblaciones establecidas, mientras elevan gradualmente los umbrales de avance de obra en otros lugares. El informe sugiere que las preventas aún podrían representar alrededor del 90% de las nuevas ventas de suelo en las grandes ciudades, mientras que las ciudades pequeñas y medianas podrían adoptar las ventas de viviendas terminadas más rápidamente. Esta incertidumbre debería limitar la adquisición de terrenos a corto plazo. Según se informa, los promotores siguen esperando más directrices, y J.P. Morgan cree que reducirán las compras de suelo hasta que las reglas sean más claras. Si los promotores dejan de comprar suelo en 2H26, la firma espera que las ventas de viviendas nuevas puedan caer más del 20% en 2027, manteniendo elevadas las preocupaciones de los inversores y la debilidad sectorial a corto plazo. El informe espera que aproximadamente el 80% del mercado inmobiliario de China siga bajo presión; el 20% más resiliente comprende ciudades de primer nivel, ciudades emergentes de primer nivel y determinadas ciudades de menor nivel que se benefician de flujos de población. Incluso la adquisición de terrenos en grandes ciudades, incluida Shanghái, seguirá bajo presión. En cuanto al apoyo a la demanda, el informe identifica posibles aumentos de más del 50% en los importes máximos de hipotecas del Fondo de Previsión de Vivienda, un trato hipotecario y fiscal más favorable mediante la reducción de la distinción entre compradores de primera y segunda vivienda, cobertura interurbana del fondo de previsión y subsidios a los intereses hipotecarios durante la temporada alta de septiembre-octubre. También señala posibles políticas de uso mixto del suelo, optimización de REIT para revitalizar activos existentes y renovación o reconstrucción de viviendas antiguas. Para el posicionamiento en renta variable dentro de su cobertura, J.P. Morgan favorece negocios con menor exposición directa al cambio de política. Destaca China Resources Mixc como un operador comercial con crecimiento de beneficios de dos dígitos porcentuales y KE Holdings como posible beneficiario a corto plazo de las ventas de vivienda de segunda mano. Entre los promotores, compraría China Resources Land en caídas porque los ingresos recurrentes proporcionan un colchón de beneficios; el informe señala que su caída anterior alcanzó aproximadamente HK$27.

Marco de análisis

El informe combina una llamada con un experto, comprobaciones con promotores y ejemplos de implementación local para evaluar el objetivo de la política, su transmisión al flujo de caja y su probable despliegue. Después examina posibles mitigantes de gobiernos y bancos, contrasta las vías de adopción por ciudad y vincula estas conclusiones con las ventas sectoriales, la adquisición de terrenos y la exposición de compañías seleccionadas.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialTransmisión entre tramos de la cadena de valor

  Transmisión del flujo de caja del desarrollo inmobiliario ante un cambio de preventas a ventas de viviendas terminadas

  El informe rastrea cómo el cobro más tardío de las ventas de viviendas afecta a la financiación de los promotores, las compras de terrenos, la economía de los proyectos y, en última instancia, las futuras ventas de viviendas nuevas.

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Apoyo a la demanda inmobiliaria y resiliencia diferenciada por ciudad

  El informe considera medidas hipotecarias, fiscales y del fondo de previsión junto con flujos de población y condiciones locales de los proyectos para explicar la resiliencia de la demanda y las ventas.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• China Resources Land (1109.HK)

  Exposición preferida entre los promotores; el informe compraría en caídas por el colchón de beneficios de los ingresos recurrentes.

  Fortalezas

  Colchón de beneficios procedente de ingresos recurrentes.

  Debilidades

  El flujo de caja y la actividad de adquisición de terrenos del promotor siguen expuestos a la incertidumbre de la política.

  Comparación

  Se destaca más favorablemente que los promotores con mayor exposición a la política.

  Riesgos

  La prolongada falta de claridad sobre la implementación podría limitar la compra de terrenos y las ventas futuras.

• China Resources Mixc Lifestyle Services (1209.HK)

  Nombre preferido de servicios inmobiliarios con menor impacto de la política.

  Fortalezas

  Operador comercial con crecimiento de beneficios de dos dígitos porcentuales.

  Comparación

  Se presenta como menos afectada por el cambio de política de preventas que los promotores.

• KE Holdings (BEKE)

  Exposición preferida a la intermediación inmobiliaria que podría beneficiarse de las ventas de vivienda de segunda mano a corto plazo.

  Fortalezas

  Posible beneficio a corto plazo de las ventas secundarias.

  Comparación

  Se presenta como menos expuesta directamente a la transición hacia ventas de viviendas terminadas que los promotores.

Datos clave

• Retraso en el cobro de efectivo2 yearsLas ventas de viviendas terminadas podrían retrasar el cobro de efectivo de los promotores en aproximadamente dos años frente al modelo de preventa.
• Calendario típico de desarrollo1 year to pre-sale plus 2 years from pre-sale to completionEl calendario explica el efecto sobre el capital circulante del modelo de ventas propuesto.
• Depósito potencial del comprador5%Frente a un pago inicial del 15% bajo el modelo actual de preventa; ofrece protección limitada contra incumplimientos.
• Vencimiento potencial de préstamos de desarrolloUp to 7 yearsUno de los posibles mitigantes de financiación bancaria citados por el informe.
• Posible caída de ventas en 2027>20%Expectativa de J.P. Morgan si los promotores dejan de comprar terrenos en 2H26.
• Participación de preventas en grandes ciudadese.g. 90% of new land salesExpectativa ilustrativa de que las preventas sigan dominando durante una implementación gradual.
• Mercado bajo presión~80%El informe espera que el 20% restante de los mercados sea relativamente resiliente debido a los flujos de población.

Impacto e implicaciones

J.P. Morgan sostiene que el objetivo a largo plazo de protección al comprador no tiene por qué traducirse en un shock sectorial inmediato, porque la ejecución local puede ser flexible y pueden surgir mitigantes. Sin embargo, el sentimiento de mercado a corto plazo depende de la claridad de la implementación: el retraso en los cobros y la menor adquisición de terrenos podrían deprimir la actividad de los promotores y generar preocupación por las ventas de 2027, mientras que los operadores de ingresos recurrentes y la exposición a ventas secundarias se consideran menos afectados directamente.

Riesgos

• Las normas de implementación para las ventas de viviendas terminadas, los desembolsos hipotecarios y la supervisión de fondos de preventa siguen sin estar claras y pueden diferir según la ciudad y el proyecto.
• Los cobros de efectivo más tardíos podrían crear una presión significativa de liquidez para los promotores.
• Un depósito del comprador del 5% ofrece una protección limitada frente a incumplimientos y riesgos de precios.
• Si los promotores detienen las compras de terrenos en 2H26, J.P. Morgan espera que las ventas de viviendas nuevas puedan caer más del 20% en 2027.

Aspectos que vigilar

• Más directrices de gobiernos locales y bancos sobre cuán estrictamente se aplicarán las nuevas normas.
• La actividad de adquisición de terrenos de los promotores a corto plazo.
• Si se introducen mitigantes de financiación, precios del suelo y plazos de pago del suelo.
• El ritmo de adopción piloto, los umbrales de avance de obra y la penetración de ventas de viviendas terminadas en los distintos niveles de ciudades.
• Posibles medidas de apoyo a la demanda, incluidos mayores importes de hipotecas del Fondo de Previsión de Vivienda y subsidios a los intereses hipotecarios.