China property development — Interpretação do relatório

Visão geral

Este relatório examina o pacote de políticas imobiliárias chinesas de 28 de agosto, em meio a uma queda setorial que dura mais de cinco anos. A Nomura argumenta que a mudança para vendas de moradias concluídas e a extensão dos prazos hipotecários são as mudanças mais importantes, mas alerta que é improvável que revertam rapidamente a fraca confiança de compradores ou consumidores.

Visões principais

A Nomura caracteriza o pacote de políticas de 28 de agosto como um esforço para melhorar a estrutura e o equilíbrio entre demanda e oferta do setor imobiliário chinês durante sua prolongada retração. As medidas abrangem três áreas: mudanças no sistema de vendas de moradias, incluindo o modelo de pré-venda; revisão das regras de crédito para empréstimos ao desenvolvimento, hipotecas pessoais, empréstimos para imóveis comerciais, empréstimos para projetos de renovação urbana e empréstimos fiduciários relacionados a imóveis; e maior apoio dos mercados de capitais às incorporadoras. O relatório identifica o reforço das vendas de moradias concluídas e a menor dependência de pré-vendas como a mudança estrutural mais relevante. Os reguladores respondem ao antigo modelo das “três altas” — alta dívida, alta alavancagem e alta rotatividade — que a Nomura relaciona aos defaults de incorporadoras privadas e à crise de imóveis inacabados desde meados de 2021. As novas regras fortalecem a supervisão de contas de garantia e dos recursos dos projetos, exigem que os recursos de compra, incluindo entradas e hipotecas pessoais, sejam depositados em contas supervisionadas e, em geral, encerram a supervisão apenas após a conclusão e aceitação do projeto. Moradias prontas para venda têm prioridade em projetos de terrenos recém-concedidos e são incentivadas em projetos já licenciados. A Nomura espera que essa mudança prolongue os ciclos de retorno de caixa das incorporadoras e reduza a taxa interna de retorno de seus fluxos de caixa. Ela também pode reduzir a oferta de apartamentos novos e direcionar mais demanda por moradias ao mercado secundário. Por isso, o relatório vê a Beike como potencial beneficiária, por ser uma imobiliária líder nacional, enquanto o efeito mais amplo para as incorporadoras é um modelo mais exigente de financiamento e entrega. A segunda mudança principal estende o vencimento máximo das hipotecas pessoais de 30 anos para 40 anos, a primeira alteração desde setembro de 1999. A Nomura afirma que a medida reduz as prestações mensais dos compradores e deixa mais renda disponível para os tomadores, embora o total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo seja maior. Com a renda de aluguel inalterada, compradores que alugam seus apartamentos também podem ter rendimentos líquidos de aluguel mais favoráveis após a extensão do prazo hipotecário. A política busca aumentar os incentivos para compra de apartamentos, mas a Nomura não espera que os compradores se tornem otimistas no curto prazo porque a confiança no mercado imobiliário permanece fraca. As reformas de crédito de apoio vinculam mais estreitamente o prazo e o desembolso dos empréstimos ao desenvolvimento ao ciclo de construção e vendas de cada projeto por meio de um sistema de banco líder. Para projetos de pré-venda, o prazo não deve exceder, em princípio, 3 anos e não mais que 5 anos; para moradias prontas, não deve exceder, em princípio, 5 anos e não mais que 7 anos. A política também apoia financiamento por ações, títulos, valores mobiliários lastreados em ativos e REIT para projetos imobiliários qualificados, ao mesmo tempo em que os acompanha de exigências mais rígidas de divulgação, uso dos recursos, monitoramento de riscos e resolução de defaults. Quanto ao consumo, a Nomura vê implicações limitadas. Os preços das moradias e os pagamentos hipotecários podem alterar os gastos por meio das percepções de riqueza das famílias e da alocação da renda disponível e das metas de poupança. Embora as novas políticas possam aliviar as prestações hipotecárias mensais, é improvável que fortaleçam imediatamente as expectativas sobre preços futuros das moradias, segurança no emprego ou renda. O relatório identifica a queda dos preços das moradias nos últimos cinco anos na maioria das cidades chinesas e a piora das expectativas de renda das famílias como dois importantes entraves ao sentimento de consumo.

Estrutura de análise

A Nomura primeiro agrupa o pacote de políticas em mudanças nas vendas de moradias, no sistema de crédito e nos mercados de capitais, e depois se concentra nas duas medidas que considera mais importantes estruturalmente. O relatório acompanha os efeitos sobre os ciclos de retorno de caixa dos projetos das incorporadoras, a oferta de moradias e a demanda no mercado secundário, a acessibilidade das hipotecas e os rendimentos de aluguel, antes de avaliar a transmissão ao consumo das famílias por meio dos efeitos de riqueza e da renda disponível.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Avaliação de como vendas de moradias concluídas, restrições às pré-vendas e mudanças de financiamento alteram a oferta de moradias, a demanda de compra e o mercado secundário.

  O relatório argumenta que exigências mais rigorosas para vendas de moradias concluídas podem reduzir a oferta de novas moradias e redirecionar a demanda para imóveis existentes, enquanto prazos hipotecários mais longos reduzem as prestações mensais, mas podem não ser suficientes para superar a fraca confiança dos compradores.

• Marco de análise setorialTransmissão entre elos da cadeia de valor

  Transmissão das políticas imobiliárias para incorporadoras, imobiliárias, compradores de moradias e consumo.

  A Nomura relaciona as reformas do sistema de vendas e crédito aos ciclos de retorno de caixa das incorporadoras, ao potencial benefício da Beike no mercado secundário, à renda disponível dos tomadores e ao efeito limitado de curto prazo sobre o consumo.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Ke Holdings Inc. (BEKE US)

  A Nomura espera que a principal imobiliária nacional se beneficie caso a menor oferta de apartamentos novos redirecione a demanda por moradias para os mercados secundários.

  Pontos fortes

  Principal imobiliária em toda a China.

  Riscos

  O relatório identifica a persistente fraqueza do setor imobiliário e medidas regulatórias restritivas como riscos para a tese Buy divulgada.

Dados principais

• Data do anúncio das políticas28 August 2026Nova rodada de políticas para o setor imobiliário chinês discutida no relatório.
• Vencimento máximo das hipotecas pessoais40 yearsEstendido de 30 anos; a atualização anterior ocorreu em setembro de 1999.
• Prazo de empréstimos ao desenvolvimento para pré-vendasGenerally up to 3 years; maximum 5 yearsO prazo do empréstimo deve corresponder ao ciclo de construção e vendas do projeto.
• Prazo de empréstimos ao desenvolvimento para moradias prontasGenerally up to 5 years; maximum 7 yearsAplica-se a projetos vendidos como moradias concluídas.
• Prazo de empréstimos para compra de imóveis comerciaisGenerally up to 10 years; maximum 15 yearsAplica-se a imóveis comerciais com registro de conclusão.
• Empréstimo para compra coletiva de imóveis para aluguelUp to 30 years; generally no more than 80% of appraised valuePara moradias comerciais ou imóveis comerciais elegíveis destinados à locação.

Impacto e implicações

A Nomura considera que as reformas deslocam o setor de um modelo de pré-venda com alta alavancagem e alta rotatividade para outro que enfatiza mais a entrega, as contas de garantia e a disciplina de financiamento de projetos. A contrapartida imediata é pressão sobre a eficiência de caixa das incorporadoras, enquanto a atividade no mercado secundário pode receber apoio. A redução das prestações hipotecárias mensais pode ajudar a acessibilidade, mas o relatório não espera uma rápida recuperação da confiança imobiliária ou do consumo.

Riscos

• A fraca confiança dos compradores pode impedir que o prazo hipotecário mais longo gere aumento das compras de apartamentos no curto prazo.
• Um prazo hipotecário mais longo reduz as prestações mensais, mas aumenta o total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo.
• As incorporadoras podem enfrentar ciclos de retorno de caixa mais longos e menores taxas internas de retorno dos fluxos de caixa à medida que as vendas de moradias concluídas são reforçadas.
• A persistente fraqueza do setor imobiliário e medidas regulatórias restritivas são citadas como riscos para a tese Buy divulgada da Beike.

Pontos a observar

• A implementação dos requisitos para vendas de moradias concluídas, incluindo regras regionais de pré-venda e supervisão dos recursos dos projetos.
• Se as menores prestações hipotecárias mensais se traduzem em demanda mais forte por compra de apartamentos apesar da fraca confiança dos compradores.
• Mudanças na oferta de apartamentos novos e o consequente deslocamento da demanda para mercados secundários de moradias.
• Tendências de preços das moradias, expectativas de renda das famílias, expectativas de segurança no emprego e seus efeitos sobre o sentimento de consumo.