内地一手销售7月至今同比转正，香港新盘热销但估值领先指标降温

概览

本报告为JPMorgan对中国内地与香港房地产及综合企业的高频数据跟踪，覆盖一手销售、二手成交、挂牌量、领先价格指标、南向持仓、股价表现以及信用债推荐。整体结论是：中国内地销售数据出现边际改善，尤其7月至今一手销售同比转正；香港新盘销售仍强，但估值和经纪人情绪指标回落，提示房价上涨动能可能在2026年下半年放缓。

核心观点

中国内地方面，60城一手销售7月至今同比增长8%，为年内最强表现，但报告强调这部分改善主要受低基数和新盘推售强度差异影响。二手市场更具支撑：9城实时二手成交同比增长6%，一线城市同比增长7%，且一线城市挂牌量持续下降。香港方面，住宅价格指数周环比回升0.8%、年初至今上涨11%，新盘去化强劲；但CVI由78降至67、CSI由63降至60，虽仍处正向区间，但显示增长速度可能放缓。信用方面，Vanke获得深圳地铁小额股东贷款支持被视为正面信号，New World Development潜在供股若成行，或有助恢复永续债派息并优化高息永续债结构。

分析框架

报告采用高频市场监测框架，将中国内地一手网签、二手实时成交、二手挂牌量、中原领先指标，以及香港新盘去化、二手成交、CCL房价、CVI和CSI指标，与南向持仓、股价表现和信用债估值结合，评估房地产基本面、情绪、价格趋势和可投资标的。

方法论与常识提炼

• 高频地产数据跟踪一手销售与二手成交监测

  用网签、实时成交和挂牌量判断成交热度与供需压力。

  中国内地部分使用60城一手网签、12城二手网签、冰山9城实时二手成交和10城挂牌量；报告指出实时成交通常领先官方网签数周。

• 领先指标Centaline指标体系

  用中原报价指数、经理信心指数、CVI和CSI衡量价格与情绪变化。

  内地一线城市二手报价指数从16.4降至15.9，经理信心指数维持53；香港CVI从78降至67、CSI从63降至60，仍为正向但显示动能放缓。

• 信用研究相对价值与基本面信用评级

  结合发行人偿债能力、流动性、杠杆和债券相对价值给出信用建议。

  报告披露J.P.Morgan信用评级使用Overweight、Neutral、Underweight，并以未来三个月相对指数、行业或基准的预期表现作为评级含义。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国内地房地产开发商股票

  受一手销售、二手成交、挂牌量和政策预期影响

  优势

  7月至今一手销售同比转正，二手成交保持增长，一线城市挂牌量下降支撑价格企稳。

  劣势

  周度一手销售仍同比下降3%，改善部分来自低基数和推盘节奏差异，民营及困境房企估值压力仍大。

  对比

  上周板块下跌3%，跑输恒生指数+0.3%；国企开发商估值和基本面相对民企更稳。

  风险

  销售改善不可持续、房价再度下行、债务展期压力、政策支持低于预期。

• 香港地产发展商与收租股

  受新盘去化、二手价格、利率环境和旅游/消费修复影响

  优势

  新盘去化率高，香港住宅价格年初至今上涨11%，部分收租股和综合企业股价跑赢。

  劣势

  CVI与CSI回落，二手成交同比下降33%，价格上涨动能或在下半年放缓。

  对比

  香港地产及综合企业板块上周上涨2%，跑赢恒生指数；Swire Pacific、Swire Prop和HKL表现突出。

  风险

  房价动能放缓、成交量不足、利率或宏观环境变化、商业租金复苏不及预期。

• 中国高收益地产信用债

  受发行人流动性、债务到期安排、股东支持和相对收益率影响

  优势

  JACI China HY Property Index年初至今回报7%；Vanke获深圳地铁贷款支持，New World Development潜在供股可能改善永续债前景。

  劣势

  部分发行人仍依赖展期、资产处置或股东支持，债务偿付能见度有限。

  对比

  JACI China HY Property Index上周上涨0.8%，跑赢China HY的0.3%。

  风险

  供股或融资未落地、债务展期谈判失败、票息递延、资产价值下修。

关键数据

• 60城一手网签上周同比-3%；7月至今同比+8%7月至今数据由6月同比-1%转正，但受低基数和新盘推售强度影响。
• 冰山9城实时二手成交同比+6%前值为+7%；一线城市同比+7%，其中深圳+25%、北京+16%、上海+3%。
• 一线城市二手成交7月至今同比+11%实时成交通常领先官方成交登记数周。
• 12城二手网签同比+9%前一周为+10%。
• 一线城市二手挂牌量较3月峰值下降4.6%报告认为挂牌量下降是支撑价格企稳的重要因素。
• 中国内地一线城市中原二手报价指数16.4降至15.9该指数代表提价项目占比。
• 中国内地中原二手经理信心指数53与前值持平。
• 中国内地地产股周表现板块下跌3%跑输恒生指数+0.3%；C&D上涨3%、Sunac上涨2%，Sunac Services下跌7%、Shimao下跌6%。
• 香港住宅价格指数周环比+0.8%；年初至今+11%已达到JPMorgan全年10%-15%目标，报告预计2026年下半年涨幅低于5%。
• Garden Regency新盘去化100%售罄第二批118套，均价约HK$13.5K psf，较二手高17%。
• La Mirabelle II新盘去化97%售出首批108套，均价约HK$15.8K psf，较上一期高1%、较二手低5%。
• 香港CVI78降至67为2025年10月以来最低，但仍高于60的正增长阈值。
• 香港CSI63降至60高于50代表情绪仍偏正面、楼价可能上升。
• 香港35大屋苑二手成交44套；周环比+26%；同比-33%反映二手市场同比仍弱。
• 香港地产及综合企业股价板块上涨2%跑赢恒生指数+0.3%；Swire Pacific +8%、Swire Prop +6%、HKL +5%，Hang Lung Prop -2%。
• JACI China HY Property Index上周+0.8%；年初至今+7%对比China HY上周+0.3%。
• Vanke流动性支持深圳地铁提供Rmb519mn股东贷款用于支持债券偿付，并以项目应收款作抵押，LTV为100%。
• New World Development潜在供股传闻规模US$4bn若落实，JPMorgan预计可能恢复永续债派息并提前赎回或要约回购部分高息永续债。

影响与含义

对投资判断的含义是，中国内地地产基本面尚未全面复苏，但二手成交与挂牌量组合出现更具可持续性的价格企稳信号，优质国企开发商和经营性现金流较稳的物业/商业地产标的相对占优。香港方面，短期新盘销售强劲支持开发商情绪，但房价已提前达到全年目标且领先指标回落，后续上涨弹性可能下降。信用债方面，个别发行人的股东支持、潜在资本补充和高票息债券相对价值仍是核心驱动。

风险

• 中国内地7月销售改善可能主要由低基数和新盘推售强度带动，持续性仍需验证。
• 香港住宅价格年初至今已上涨11%，接近或达到JPMorgan全年目标，后续涨幅可能低于上半年。
• 香港CVI和CSI虽仍高于正向阈值，但均出现回落，提示市场情绪和价格动能放缓。
• 民营和困境房企仍面临销售低迷、债务展期、流动性不足和估值下行压力。
• 信用债投资依赖发行人融资、股东支持、供股或资产处置等事件能否兑现。
• 报告披露J.P.Morgan与Longfor Group、New World Development、Shui On Land等相关实体存在客户、投行业务或持仓等关系，投资者需关注潜在利益冲突披露。

后续跟踪

• 中国内地60城一手销售7月至今同比增长能否延续至8月。
• 冰山实时二手成交是否继续领先官方二手网签改善。
• 一线城市二手挂牌量是否继续下降，以及价格指数能否企稳回升。
• 香港CVI是否继续下滑并跌破60，CSI是否跌破50。
• 香港新盘后续批次，尤其La Mirabelle II第二批135套在7月30日推出后的去化表现。
• Vanke剩余Rmb3.4bn 2026年债券到期处理方案，包括40%偿付和60%展期能否落地。
• New World Development潜在US$4bn供股是否成行，以及永续债票息恢复、赎回或要约回购安排。
• 南向资金持仓变化，特别是中国内地与香港地产龙头公司的持仓方向。