香港与中国内地房地产高频图表：内地二手成交仍有波动，香港供需与内地买家占比是核心观察点

概览

本报告覆盖中国内地与香港住宅地产市场，重点展示二手成交、官方登记成交、开发商合约销售、一线城市房价、挂牌与库存、香港成交量、新盘去化、内地买家占比、跨境汇款规则、租金指数以及香港房价与恒生指数、库存月份之间的关系。报告来源包括Iceberg Index、NBS、Centaline、CREIS及香港住宅市场相关数据。

核心观点

报告传递的核心信息是：内地房地产市场仍处在修复观察阶段，高频二手成交和一线城市价格指标有边际改善迹象，但挂牌、库存和过去数年累计跌幅显示压力仍未完全消除；香港住宅市场则同时受到新盘定价、二手成交、租金、库存月份和内地买家需求影响，短期需要观察成交能否持续、去化率是否稳定以及潜在供应能否被吸收。

分析框架

报告采用图表集方式，将高频成交数据、官方销售登记、开发商合约销售、房价指数、挂牌库存、租赁指数和买家结构数据放在同一框架下交叉验证市场温度。内地部分侧重26城和8城二手成交、一线城市房价与库存；香港部分侧重CCL房价、成交量、新盘首日去化、周末看房、内地买家比例、非HKID买家比例及未来供应。

方法论与常识提炼

• 高频地产跟踪Iceberg Index

  实时二手成交、挂牌与二手挂牌价格

  用于观察中国内地主要城市二手房成交量、挂牌量和挂牌价格变化，帮助弥补官方数据滞后。

• 价格与成交验证官方数据与中介指数交叉验证

  NBS、Centaline、销售登记与高频成交对比

  通过官方房价、Centaline二手价格、销售登记和实时成交之间的比较，判断房价和成交是否出现一致性修复。

• 库存周期分析库存月份与潜在供应

  以当前销售速度衡量库存消化压力

  报告将一手库存、二手挂牌、香港未来3至4年潜在供应与销售量对比，用于评估房价和去化压力。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国内地房地产开发商

  受内地成交、价格、库存和合约销售影响

  优势

  一线城市部分价格指标边际改善，高频成交数据可提供更快信号。

  劣势

  过去三年二手挂牌价格累计跌幅较大，库存和挂牌量仍可能压制价格。

  对比

  相较香港市场，内地数据更强调城市分化和政策后修复节奏。

  风险

  销售复苏不持续、价格再次转弱、开发商合约销售低于预期。

• 香港住宅开发商与地产股

  受香港成交、新盘去化、租金、库存和内地买家需求影响

  优势

  非HKID及内地买家需求占比提升，租金指数与成交修复可能提供支撑。

  劣势

  未来3至4年潜在供应较大，新盘去化对定价敏感。

  对比

  相较内地，香港市场更受金融市场、跨境资金和本地库存周期共同影响。

  风险

  一手供应消化慢、二手价格下跌、利率或股市波动影响购买力。

• 房地产相关REITs及收租资产

  受租金指数、住宅价格和宏观风险偏好影响

  优势

  租金数据可作为现金流韧性的观察指标。

  劣势

  若房价和成交走弱，估值情绪可能受压。

  对比

  相较开发商，收租资产对销售周期敏感度较低，但仍受利率和资产价格影响。

  风险

  租金增速放缓、利率维持高位、资产估值下调。

关键数据

• 8城实时二手周度成交截至2026-07-11周，8城成交约17,974套来自Iceberg 8-city real time secondary weekly sales表。
• 一线城市二手房价2026年5月NBS一线城市二手房价环比约+0.3%同表显示2026年2月至5月由负转正后维持小幅增长。
• 上海二手挂牌价格分段表现0-2百万元价格段YTD约+4.0%，过去3年约-38.4%低总价段年内改善，但三年累计跌幅仍大。
• 香港新盘首日去化过去一个月样本平均推出576套、售出368套，去化率约64%表中同时显示均价相对上一期约+3%、相对二手约+23%。
• 香港非HKID个人买家FY24/25按成交量占5.5%，按成交金额占7.2%较FY23/24的1.6%和2.0%明显提升。
• 香港未来潜在供应未来3至4年私人住宅潜在供应约101,000套，2026E一手销售量约22,000套显示供给消化仍是香港住宅市场的重要压力变量。

影响与含义

对投资者而言，报告更适合作为房地产行业景气跟踪底稿，而非单一投资建议。若内地高频成交持续改善并带动价格企稳，开发商和物业相关资产的情绪可能改善；若香港成交和去化不能吸收未来供应，房价和开发商利润率仍可能承压。内地买家占比、非HKID买家占比和跨境资金安排是香港住宅需求端的重要边际变量。

风险

• 内地二手房价改善可能只是短期反弹，尚未确认全面企稳。
• 香港未来潜在供应较大，若一手销售不足，库存月份可能继续压制价格。
• 新盘去化对折扣、定价和天气等短期因素敏感，单月样本代表性有限。
• 以内地买家姓名拼音识别买家来源存在分类误差，不能完全等同于真实居住地或身份。
• 跨境资金安排和监管变化可能影响香港住宅需求。

后续跟踪

• 26城和8城二手房高频成交量是否持续同比改善。
• 一线城市NBS与Centaline房价环比是否连续为正。
• 开发商Top 100合约销售同比及相对四年均值的变化。
• 香港新盘首日去化率、定价相对二手市场的溢价或折让。
• 香港非HKID买家、内地买家按金额和套数占比是否继续上升。
• 香港未来3至4年潜在供应与2026E一手销售量之间的消化速度。