内地房产周度销售受假期拖累，香港房价周环比再升0.6%

概览

本报告是摩根大通对中国内地与香港房地产市场的周度数据跟踪，覆盖实时二手成交、挂牌量、一手与二手网签、房价领先指标、南向持股、股价表现以及房地产信用债。整体来看，内地本周表观成交明显受端午假期扰动，不能简单理解为趋势性恶化；香港市场价格动能仍强，但成交量受天气等因素拖累，分析师预计下半年价格上涨速度放缓。

核心观点

核心观点是：内地房地产销售数据短期受节假日影响较大，但可比口径仍显示一定韧性；一线城市二手挂牌量持续回落，有助于二手房价格企稳；香港房价年初至今涨幅已达到全年目标，后续增速可能低于5%；信用市场继续呈现分化，优质或具备商业资产转型故事、偿债能力较强且估值合理的房企更受偏好。

分析框架

报告采用高频市场监测方法，将冰山指数实时成交和挂牌、官方网签、Centaline领先指标、南向持股、股价表现与高收益债指数结合，分别观察内地和香港房地产市场的成交、价格、库存、情绪和资产价格变化。对节假日周数据，报告特别提示需与去年相同节假日周期比较，以降低日历错位造成的误读。

方法论与常识提炼

• 高频成交跟踪冰山指数10城实时二手成交

  实时二手成交领先官方网签

  报告指出实时销售通常领先官方销售登记数周，因此可作为观察二手房成交趋势的高频先行指标。

• 库存与价格稳定性冰山指数二手挂牌量

  挂牌量下降支持价格企稳

  一线城市二手挂牌量从3月高点下降2.6%，报告认为这是支持二手房价格继续企稳的关键因素。

• 市场情绪指标Centaline经理信心指数与销售员指数

  中介情绪反映房价预期

  内地Centaline经理信心指数从53降至51；香港CSI从69.6降至68.2，但仍高于50，表示情绪仍偏正面且房价倾向上涨。

• 信用研究J.P. Morgan信用研究评级方法

  相对价值与基本面信用判断结合

  信用建议基于债券相对价值、发行人信用趋势、现金流偿债能力、杠杆、利息覆盖、流动性和资产质量等因素。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 内地房地产开发商权益

  受销售、挂牌量、政策预期和板块风险偏好影响

  优势

  可比节假日口径下成交仍有同比增长，一线城市挂牌量持续下降有利于价格企稳。

  劣势

  表观网签和成交因假期显著下降，板块上周下跌13%，明显跑输恒生指数。

  对比

  Sunac下跌5%，相对跑赢；A-Living下跌20%、Longfor下跌17%，表现较弱。

  风险

  若假期扰动后成交不能恢复，或价格下行压力扩大，板块估值修复可能受阻。

• 香港住宅地产与地产股

  受房价指数、二手成交、情绪指标和南向资金影响

  优势

  房价周环比上涨0.6%，年初至今上涨10.4%，CSI仍高于50且CVI升至86.2。

  劣势

  35个主要屋苑成交降至43套，周环比下降16%、同比下降47%，为农历新年以来低点。

  对比

  香港地产与综合企业板块下跌4.4%，略跑赢恒生指数；HKL、Hysan和JM相对表现较好。

  风险

  房价已达到全年目标区间，若成交疲弱或宏观环境转弱，下半年涨幅可能明显放缓。

• 中国房地产高收益债

  受发行人流动性、债务到期、资产盘活和行业分化影响

  优势

  JACI China HY Property指数上周上涨0.3%，年初至今回报6.4%；Seazen拟Rmb2bn私募REIT扩募有助覆盖剩余境内到期债务。

  劣势

  行业整体仍弱，70城房价环比跌幅从4月-0.23%扩大至5月-0.26%。

  对比

  报告偏好具备商业资产转型、偿债能力较强和估值合理的信用标的，首选LNGFOR '29s和SHUION '29s。

  风险

  市场K形分化延续，低能级城市和弱资质发行人仍面临销售、价格和再融资压力。

关键数据

• 冰山指数10城实时二手成交-0.05% YoY此前为+13% YoY，表观下降主要受端午假期影响。
• 一线城市实时二手成交-3% YoY此前为+14% YoY；按同一节假日周比较，一线城市销售同比增长10%。
• 10城可比节假日口径成交+15% YoY与去年端午节对应周比较后的结果。
• 冰山指数10城二手挂牌量-0.2% WoW一线城市挂牌量周环比下降0.5%，上海再降1.1%。
• 一线城市二手挂牌量较3月高点-2.6%报告认为挂牌量持续下降支持二手房价格稳定。
• 60城一手网签-23% YoY主要由于统计期包含3天端午假期，假期期间网签显著低于平时。
• 12城二手网签-13% YoY结束此前连续9周同比正增长；上海为一线城市中唯一同比增长城市，涨幅为12%。
• 12城二手网签年初至今+5% YoY上海年初至今同比增长13%。
• 香港住宅价格指数+0.6% WoW, +10.4% YTD年初至今涨幅已达到摩根大通全年10%-15%的目标区间。
• 香港35个主要屋苑二手成交43套，-16% WoW，-47% YoY为农历新年以来最低水平，部分受恶劣天气影响。
• 香港Centa Salesman Index68.2从上周69.6回落，但高于50仍代表情绪正面。
• 香港Centaline Valuation Index86.2由上周82.7升至86.2。
• 内地房地产板块股价-13% weekly跑输恒生指数的-5%；Sunac表现相对较好，为-5%。
• 香港地产与综合企业板块股价-4.4% weekly略跑赢恒生指数的-4.7%；HKL跌幅约1%，表现最好。
• JACI China HY Property指数+0.3% weekly, +6.4% YTD上周恢复上行，表现优于China HY的+0.16%。
• Seazen私募REIT扩募计划Rmb2bn拟扩募规模超过2026年剩余境内到期债务Rmb1.7bn。

影响与含义

对投资含义而言，报告不建议仅凭假期周的同比销售下滑判断内地房地产需求再次恶化，而更强调节假日可比口径和挂牌量下降对价格稳定的支持。香港方面，价格已经快速达到全年目标，后续更需要关注成交量、情绪指标和利率环境能否支撑继续上涨。信用端则强调行业分化延续，优先选择具备资产盘活、偿债能力和估值支撑的发行人。

风险

• 端午假期和恶劣天气导致高频成交数据短期失真，若未做可比调整可能误判趋势。
• 内地70城房价环比跌幅扩大，显示更广泛市场仍然疲弱。
• 香港房价已接近或达到全年目标，后续上涨空间可能收窄。
• 地产股和高收益债仍受政策、销售恢复、融资环境和风险偏好波动影响。
• 部分公司披露中存在投行业务、做市、客户关系或潜在补偿关系，投资者需结合利益冲突披露审慎判断。

后续跟踪

• 假期后内地10城和一线城市实时二手成交是否恢复。
• 一线城市二手挂牌量是否继续下降，以及是否传导至房价企稳。
• 60城一手网签和12城二手网签在非假期周的同比趋势。
• 香港CSI、CVI和35个主要屋苑成交量能否支撑房价继续上涨。
• Seazen私募REIT扩募及后续公募REIT计划进展。
• JACI China HY Property指数、LNGFOR '29s和SHUION '29s的收益率与相对价值变化。