中国房地产周度成交跟踪：二手房强于一手房，行业观点维持 In-Line

概览

本报告是 Morgan Stanley 对中国房地产市场的周度数据库跟踪，重点观察一手房和二手房登记成交套数、城市能级差异及二手挂牌价指标。报告显示，最近一周成交数据边际改善，尤其二手房成交同比增速明显高于一手房，但一手房年初至今仍处于同比负增长。

核心观点

核心观点是中国房地产成交出现短期改善，但结构分化明显：一手房在50城口径下周度同比增长5%，扭转前一周同比下降；二手房在10城口径下周度同比增长49%，延续强势表现。分城市能级看，一线、二线、三线城市一手房周度销售分别同比增长5%、6%和1%；二手房方面，一线和二线城市分别同比增长65%和40%。行业观点为 In-Line，意味着分析师预期未来12-18个月行业表现大致与相关市场基准一致。

分析框架

报告采用高频房地产数据库跟踪方法，通过周度登记成交套数、一手房与二手房分市场口径、城市能级拆分、年初至今累计同比和二手挂牌价指数来判断行业景气度变化。图表还使用50城销售套数及4周移动平均线来平滑短期波动并识别趋势。

方法论与常识提炼

• 行业景气跟踪周度房地产成交数据库

  高频成交数据跟踪

  通过每周一手房和二手房登记成交套数、同比变化和城市能级分布，观察房地产需求的边际变化。

• 趋势平滑4周移动平均

  短期波动平滑

  使用4周移动平均线降低周度成交数据的高频波动，辅助判断50城销售套数的中期趋势。

• 评级框架Morgan Stanley Industry View

  In-Line

  In-Line 表示分析师预计未来12-18个月行业覆盖范围表现将大致符合相关广义市场基准。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商股票

  行业景气相关资产

  优势

  二手房成交同比高增、一手房周度同比转正，可能改善市场对行业短期需求的预期。

  劣势

  一手房年初至今销售仍同比下降，且未监测到新开盘项目，显示新房市场动能不足。

  对比

  二手房市场表现明显强于一手房市场；一线城市二手房同比增速高于二线城市。

  风险

  成交改善若无法持续，开发商销售回款和估值修复可能受限。

• 中国房地产行业

  研究覆盖行业

  优势

  周度一手房和二手房成交均出现同比改善，二手房年初至今转为同比增长。

  劣势

  一手房累计同比仍为负，价格跟踪指标下降，行业复苏仍不均衡。

  对比

  行业观点为 In-Line，表示相对广义市场基准缺乏明显超额或低配信号。

  风险

  价格压力、销售波动、政策和融资环境变化可能影响行业表现。

关键数据

• 50城一手房周度登记套数+5% YoY前一周为-3% YoY；截至2026年5月17日当周。
• 50城一手房年初至今销售-15% YoY周度改善尚未扭转年初至今累计同比下滑。
• 一线城市一手房周度销售+5% YoY前一周为-4% YoY。
• 二线城市一手房周度销售+6% YoY前一周为0% YoY。
• 三线城市一手房周度销售+1% YoY前一周为-9% YoY。
• 10城二手房周度登记套数+49% YoY前一周为+17% YoY；年初至今为+3% YoY。
• 一线城市二手房周度销售+65% YoY前一周为+25% YoY。
• 二线城市二手房周度销售+40% YoY前一周为+12% YoY。
• 中原六城二手挂牌价跟踪指数18.5%前一周为19.4%。
• 新开盘项目监测无报告称上周未监测到新开盘项目。

影响与含义

短期成交改善有助于缓和市场对中国房地产需求的担忧，尤其二手房成交强劲可能反映存量房市场流动性较好。不过，一手房年初至今仍同比下降15%，说明开发商销售端压力尚未完全解除；同时挂牌价指标回落提示价格预期仍可能偏弱。因此，该报告更支持行业边际企稳而非全面复苏的判断。

风险

• 一手房年初至今销售仍同比下降，短期周度改善可能不足以代表趋势反转。
• 二手房成交强劲未必能直接转化为开发商新房销售和现金流改善。
• 挂牌价指标回落可能意味着价格预期仍偏弱。
• 报告披露 Morgan Stanley 与部分覆盖公司存在或寻求投行业务及其他服务关系，投资者需注意潜在利益冲突。

后续跟踪

• 后续50城一手房登记套数同比和4周移动平均线能否持续改善。
• 10城二手房成交高增速是否延续，并是否传导至一手房需求。
• 一线、二线、三线城市成交表现是否继续分化。
• 中原六城二手挂牌价跟踪指数是否继续下行。
• 新开盘项目数量和去化情况是否恢复。