中国房地产第29周成交与情绪边际改善，估值仍处周期低位
AI 摘要卡
中国房地产第29周成交与情绪边际改善，估值仍处周期低位
高盛指出，第29周一手房和二手房成交分别环比增长7%和1%，价格预期改善、库存略降，但竣工和新开工仍预计同比明显下滑。
- 一手房成交面积第29周环比增长7%、同比增长5%；二手房成交环比增长1%、同比增长7%。
- 7月至今一手房和二手房成交同比改善至分别增长6%和2%，但年初至今一手房仍同比下降12%。
- 库存余额环比下降0.3%，去化月数为26.9个月，低于2026年6月平均27.5个月。
- 覆盖的较强国企开发商股价周内平均上涨7%，CMSK(001979.SZ, Neutral)和Poly A(600048.SS, Neutral)分别上涨10%和8%。
- GSPC tracker显示2026年7月竣工或同比高双位数下降，2026财年竣工预计同比下降15%。
研报解读
概览
本报告跟踪中国房地产第29周市场活动、价格情绪、库存、竣工与新开工预期以及开发商估值。核心结论是市场交易和情绪出现边际改善：一手房、二手房成交均有环比回升，二手到访和卖方报价预期也略有改善；但中期基本面仍承压，尤其是一手房年初至今销售、竣工和新开工仍处下行区间。
核心观点
高盛认为，第29周房地产市场的边际改善主要体现在成交量、到访量、价格预期和新增挂牌收缩。7月至今一手房和二手房成交同比转为小幅正增长，显示低基数和边际需求支撑；但一手房年初至今仍同比下降12%，且竣工和新开工指标仍显示开发链条压力。股票层面，国企开发商和覆盖开发商股价明显跑赢指数，估值折价仍大，离岸和在岸覆盖开发商分别以平均34%和32%的2026年底NAV折价交易。
分析框架
报告采用高频销售数据、二手房到访和价格预期指标、库存和去化月数、GSPC竣工跟踪模型、新开工领先指标、开发商股价表现和P/B及NAV折价估值进行交叉验证，并将一手房、二手房、国企开发商、其他开发商及地产产业链进行分层比较。
方法论与常识提炼
使用约75城一手房成交和约20城二手房成交观察周度、月初至今和年初至今变化。
该方法用于判断需求端是否出现边际改善，并区分环比动能、同比低基数和长期趋势压力。
CSI衡量中原经纪人对房价的看法，数值高于50代表看涨；CAI跟踪卖方挂牌报价。
报告显示平均CSI环比上升0.7个百分点、同比上升4.0个百分点，平均CAI环比上升0.1个百分点、同比下降4.6个百分点，说明价格情绪边际改善但并不全面。
GS Property Completion tracker基于浮法玻璃供需模型和下游需求推断竣工面积。
模型指向2026年7月竣工同比高双位数下降，并预测2026财年竣工同比下降15%。
以2026年底NAV折价和2026E P/B衡量开发商估值位置。
离岸覆盖开发商平均较2026年底NAV折价34%、2026E P/B为0.5倍；在岸覆盖开发商平均折价32%、2026E P/B为0.4倍，处于历史下行周期低位附近。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- 中国房地产开发商股票直接相关
- 优势
- 成交和情绪边际改善，估值处于低位，股价短期反弹。
- 劣势
- 一手房年初至今仍同比下滑，竣工和新开工承压。
- 对比
- 二手房表现好于一手房，国企开发商表现好于其他开发商。
- 风险
- 销售恢复不持续、政策支持低于预期、融资和交付压力反复。
- 较强国企开发商受益程度较高
- 优势
- 第29周覆盖较强国企开发商股价平均上涨7%，CMSK和Poly A跑赢。
- 劣势
- 即使国企开发商也面临行业销售和利润率压力。
- 对比
- 相对其他开发商平均5%的周涨幅更强。
- 风险
- 估值修复若缺乏销售和利润兑现支撑，可能回吐。
- 其他开发商和民营开发商选择性相关
- 优势
- 周内平均股价上涨5%，存在低估值反弹弹性。
- 劣势
- 信用、流动性和销售恢复压力通常更高。
- 对比
- 弱于较强国企开发商，且年初至今部分个股仍承压。
- 风险
- 再融资困难、交付风险和市场份额下降。
- 房地产产业链间接受影响
- 优势
- 若成交和竣工预期改善，建材、家居、家电等需求可能受益。
- 劣势
- 报告中的竣工和新开工预测仍偏弱，限制产业链需求弹性。
- 对比
- 开发商股票短期反应更直接，产业链需等待实物需求确认。
- 风险
- 竣工下滑、新开工不足和施工链条需求弱化。
- BEKE交易活跃度相关
- 优势
- 2026年第二季度GTV预计同比增长2%，其中存量房同比增长12%。
- 劣势
- 新房GTV预计同比下降23%。
- 对比
- 存量房链条明显强于新房链条。
- 风险
- 二手房成交回暖若放缓，将影响平台交易量。
关键数据
- 一手房成交+7% wow，+5% yoy第29周约75城一手房成交面积。
- 二手房成交+1% wow，+7% yoy第29周二手房成交，价格升值预期对经纪人和卖方均边际改善。
- 7月至今一手房成交-9% mom，+6% yoy以中位数口径统计。
- 7月至今二手房成交-10% mom，+2% yoy以中位数口径统计。
- 年初至今一手房成交-12% yoy，较2024年和2023年分别为-13%和-37%反映一手房长期需求仍弱。
- 年初至今二手房成交+1% yoy，较2024年和2023年分别为+16%和+12%二手房表现显著好于一手房。
- 新增挂牌供应-4% wow较2026年6月均值低8%，较2025年7月低19%。
- 库存余额-0.3% wow库存去化月数为26.9个月，低于2026年6月平均27.5个月。
- CSI+0.7个百分点 wow，+4.0个百分点 yoy经纪人房价预期边际走强。
- CAI+0.1个百分点 wow，-4.6个百分点 yoy卖方挂牌报价环比略升但同比仍低。
- 百强房企销售推断2026年7月或同比下降3%优于2026年6月同比下降13%的表现。
- 竣工预测2026年7月同比高双位数下降，2026财年同比下降15%来自GSPC tracker和GSe预测。
- 新开工预测2026年7月同比中双位数下降依据300城土地销售趋势和全国水泥出货率，水泥出货率环比下降2.6个百分点至39%。
- BEKE GTV2026年第二季度或同比增长2%新房和存量房GTV分别为-23%和+12%。
- 较强国企开发商股价+7% wowCMSK上涨10%，Poly A上涨8%。
- 覆盖开发商估值离岸/在岸平均较2026年底NAV折价34%/32%，2026E P/B为0.5倍/0.4倍估值处于下行周期低位。
影响与含义
短期看，成交环比改善、挂牌收缩和价格预期回升有利于缓和市场悲观情绪，并支持开发商股票阶段性反弹，尤其是资产负债表较强的国企开发商。中期看，一手房年初至今仍弱、竣工和新开工继续下滑，说明行业修复尚未形成稳定上行周期，投资判断仍需区分高频边际改善与基本面趋势压力。
风险
- 一手房年初至今销售仍同比下降，边际改善可能主要来自低基数或短期波动。
- 竣工和新开工预计继续双位数下滑，反映开发链条仍未修复。
- 库存去化月数仍处较高水平，价格预期改善可能较脆弱。
- 开发商股价短期上涨后，若政策或销售数据不及预期，估值修复可能受阻。
- 民营和弱资质开发商仍面临融资、交付和流动性风险。
后续跟踪
- 未来数周一手房和二手房成交环比改善能否延续。
- CSI和CAI是否继续上行并带动价格预期稳定。
- 新增挂牌供应收缩是否转化为库存去化和价格支撑。
- 百强房企7月销售同比降幅是否如报告推断收窄至约3%。
- GSPC tracker、竣工和新开工数据是否验证开发链条仍下行。
- 国企开发商相对民营开发商的股价和估值分化是否扩大。