中国房地产第29周成交与情绪边际改善，但一手销售和竣工仍处下行周期

概览

本报告是高盛对中国房地产第29周市场活动和情绪的周度跟踪。核心结论是，市场成交和情绪较前一周边际改善：一手和二手成交均环比上升，7月至今同比表现也有所改善；与此同时，库存继续小幅回落，价格上涨预期略有增强。不过，从年初至今口径看，一手房成交仍同比下降，竣工和新开工也仍处下行趋势，说明行业复苏基础尚不稳固。

核心观点

报告的核心观点包括：第一，第29周一手成交面积环比增长7%、同比增长5%，但年初至今平均仍同比下降12%，并较2024年和2023年分别低13%和37%。第二，二手成交韧性更强，第29周同比增长7%，年初至今同比增长1%，并高于2024年和2023年同期水平。第三，价格预期边际改善，经纪人价格预期指数和卖方挂牌预期均有所上升。第四，库存去化继续改善，但库存月数仍接近27个月，绝对水平不低。第五，开发商股票估值仍处低位，离岸和在岸覆盖标的分别较2026年底预测NAV折让34%和32%，对应2026E P/B为0.5倍和0.4倍。

分析框架

报告采用高频周度数据跟踪框架，将一手成交、二手成交、搜索活跃度、带看/经纪人预期、卖方挂牌预期、库存、竣工跟踪器和开发商股价估值放在同一框架内观察。对竣工判断则使用高盛GSPC跟踪器，基于浮法玻璃供需模型推断地产竣工面积变化。

方法论与常识提炼

• 市场高频跟踪一手及二手成交面积跟踪

  通过约75个城市一手成交和约20个城市二手成交观察房地产需求变化。

  一手成交反映新房销售和开发商去化，二手成交反映存量房市场流动性，两者共同用于判断需求是否出现边际改善。

• 情绪指标Centaline Salesman Index 和 Centaline Seller Asking Index

  CSI反映经纪人对房价的看法，CAI反映卖方挂牌价格预期。

  报告说明CSI高于50代表对房价上涨持正面看法，CAI用于观察卖方报价变化；本周两项指标均边际改善。

• 竣工预测GS Property Completion Tracker

  使用浮法玻璃供需模型推断房地产竣工面积变化。

  GSPC显示2026年7月竣工同比或为高双位数下降，FY26E竣工预计同比下降15%，表明施工和交付链条仍承压。

• 估值比较P/B 与 NAV 折让比较

  将开发商当前P/B和相对预测NAV折让与历史下行周期低点比较。

  报告指出离岸覆盖开发商平均较2026年底预测NAV折让34%、2026E P/B为0.5倍，在岸覆盖开发商平均折让32%、2026E P/B为0.4倍。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• CMSK (001979.SZ)

  覆盖标的，强国企开发商

  优势

  第29周股价上涨10%，跑赢强国企开发商平均水平；评级为Neutral。

  劣势

  年初至今股价仍为负，且所处行业一手销售和竣工仍承压。

  对比

  强国企开发商平均第29周上涨7%，CMSK表现更强。

  风险

  地产成交改善不持续、政策效果弱于预期、估值修复回撤。

• Poly A (600048.SS)

  覆盖标的，中央国企开发商

  优势

  第29周股价上涨8%，跑赢强国企开发商平均水平；评级为Neutral。

  劣势

  年初至今股价仍为负，行业库存月数仍高。

  对比

  强国企开发商平均第29周上涨7%，Poly A略高于平均。

  风险

  销售恢复慢于预期、竣工和新开工继续下行、A股地产板块风险偏好下降。

• 中国离岸地产开发商

  行业覆盖资产

  优势

  第29周平均上涨6%，相对MSCI China持平表现更强；估值较2026年底预测NAV折让34%。

  劣势

  行业信用和销售基本面仍存在压力。

  对比

  2026E P/B为0.5倍，接近历史下行周期低位。

  风险

  融资环境、销售回款、债务再融资和政策不确定性。

• 中国在岸地产开发商

  行业覆盖资产

  优势

  第29周平均上涨7%，跑赢CSI300的-2%。

  劣势

  一手成交年初至今仍同比下降12%，库存月数仍高。

  对比

  2026E P/B为0.4倍，较2026年底预测NAV折让32%。

  风险

  成交复苏不连续、盈利下修、政策预期落空。

关键数据

• 第29周一手成交面积+7% wow / +5% yoy覆盖约75个城市。
• 7月至今一手成交面积-9% mom / +6% yoy按中位数口径。
• 年初至今一手成交面积-12% yoy较2024年和2023年分别为-13%和-37%。
• 第29周二手成交面积+1% wow / +7% yoy覆盖约20个城市。
• 年初至今二手成交面积+1% yoy较2024年和2023年分别为+16%和+12%。
• 库存余额-0.3% wow / -5.9% vs end-2025约20个城市口径。
• 库存月数26.9个月低于2026年6月平均27.5个月。
• 2026年7月竣工预测高双位数同比下降来自GSPC跟踪器。
• FY26E竣工预测-15% yoy高盛估算。
• 强国企开发商股价表现+7% wowCMSK和Poly A分别上涨10%和8%。
• 离岸覆盖开发商估值34% NAV折让 / 0.5x 2026E P/B相对2026年底预测NAV。
• 在岸覆盖开发商估值32% NAV折让 / 0.4x 2026E P/B相对2026年底预测NAV。

影响与含义

报告对中国地产链的含义是，需求和情绪出现短期边际改善，有助于支撑强国企开发商股价和低估值修复交易；但一手销售、竣工和新开工的中期趋势仍偏弱，行业基本面尚未形成明确反转。对投资者而言，短期可关注成交延续性、价格预期变化和政策催化，长期仍需观察销售能否持续改善并传导至库存、现金流和开工竣工链条。

风险

• 一手房成交年初至今仍同比下降，短期环比改善可能不足以确认趋势反转。
• 竣工和新开工预计继续双位数下降，可能压制地产链需求。
• 库存月数仍接近27个月，去化压力仍然较大。
• 开发商股价已出现周度反弹，若成交或政策数据不及预期，估值修复可能回撤。
• 报告中部分OCR文本存在识别错误，个别价格和证券代码需结合原表核对。

后续跟踪

• 7月剩余时间一手和二手成交同比改善能否延续。
• 经纪人和卖方价格预期指数是否继续上行并超过关键阈值。
• 新增挂牌供应是否继续收缩，以及是否转化为二手价格企稳。
• GSPC竣工跟踪器与NBS竣工数据的后续验证。
• 强国企开发商与其他开发商之间的股价分化是否扩大。
• 离岸和在岸地产股P/B及NAV折让是否继续从历史低位修复。