Greentown China Holdings Limited, Jinmao Holdings Limited: Transações de imóveis novos caem 22% sequencialmente; nova política de Pequim pode ter dificuldade para alterar a fraca recuperação

Visão geral

Este Relatório Semanal de Acompanhamento do Mercado Imobiliário Chinês da Goldman Sachs (Semana 32) analisa os dados de alta frequência mais recentes sobre volumes de transações de imóveis novos e usados, estoque e expectativas de preços, e comenta as políticas de flexibilização imobiliária recém-introduzidas por Pequim. A avaliação central é: os volumes de transações enfraqueceram sequencialmente, os indicadores antecedentes apresentam tendência moderadamente baixista e o mercado permanece em estado de recuperação fraca. No entanto, as avaliações estão próximas aos pisos históricos, e a nova rodada de políticas de flexibilização de Pequim constitui um fator marginalmente positivo. Entre elas, incorporadoras estatais fortes, como Greentown e Jinmao, apresentaram desempenho relativamente favorável.

Visões principais

As transações da Semana 32 apresentaram um padrão de 'preços estáveis, mas volume em queda'. A área de transações de imóveis novos caiu significativamente em 22% sequencialmente, apenas 1% em relação ao ano anterior, e acumulava queda de 11% no ano, ficando 17% e 38% abaixo dos mesmos períodos de 2024 e 2023, respectivamente. As transações de imóveis usados caíram 15% sequencialmente e 3% em relação ao ano anterior, mas permaneceram 1% acima em relação ao ano anterior no acumulado do ano, 14%/13% acima dos mesmos períodos de 2024/2023, indicando que o mercado de imóveis usados tem resiliência significativamente superior à do mercado de imóveis novos. Os indicadores antecedentes sinalizam uma moderação da demanda. O relatório observa especificamente: a atividade de busca por imóveis novos caiu 0.9% sequencialmente, as reservas de imóveis usados (que antecedem as vendas contratadas em 1-2 semanas) caíram 3% sequencialmente, e as expectativas de aumento de preços tanto de corretores quanto de vendedores diminuíram. Contudo, os volumes de visitas a imóveis usados, as novas listagens e os preços de transação mantiveram basicamente os níveis da semana anterior, indicando que o mercado não se deteriorou significativamente, mas o impulso enfraqueceu. O estoque está sendo absorvido lentamente, mas permanece sob alta pressão. A área total de estoque caiu 0.4% sequencialmente, acumulando queda de 6.8% desde o fim de 2025; o ciclo de absorção calculado com base nas vendas móveis de 12 meses atingiu 27.4 meses, praticamente estável em relação às médias de junho e julho de 27.5/27.1 meses. A Goldman Sachs utiliza seu modelo de acompanhamento de conclusões de obras (GSPC) para prever que a área nacional concluída em julho terá uma queda anual de pouco mais de dez pontos percentuais (reduzindo-se frente à queda anual de -25% prevista pela NBS/Goldman Sachs em junho), e para o ano completo espera uma queda anual de 15%. Ao mesmo tempo, prevê que os novos lançamentos em julho registrarão queda anual na faixa média de dez por cento, com base nas tendências de transações de terrenos em 300 cidades e nas taxas nacionais de despacho de cimento (alta sequencial de 0.3 ponto percentual para 42.5%). No campo das políticas, Pequim introduziu um novo pacote de flexibilização em 7 de agosto, incluindo a redução dos anos de pagamentos de seguridade social/impostos exigidos para compradores não residentes dentro do Quinto Anel Viário, o cancelamento da verificação de qualificação de compra quando pais doam imóveis aos filhos e o aumento significativo dos limites de empréstimos de fundos de previdência. Trata-se de um complemento marginal após rodadas anteriores de flexibilização, refletindo que as cidades de primeira linha ainda estão liberando gradualmente a demanda por compra de imóveis. Na perspectiva de ações individuais, o ganho semanal médio das fortes incorporadoras estatais cobertas pela Goldman Sachs foi de 2%, com Greentown China (3900.HK, Compra) e Jinmao (0817.HK, Compra) liderando, com ganhos de 5% e 4%, respectivamente; outras incorporadoras tiveram queda semanal média de 2%. Em termos de avaliação, os alvos offshore cobertos negociam, em média, com desconto de 36% em relação ao NAV de fim de 2026, correspondente a um P/B de 2026E de 0.5x, ainda baixo em comparação com os pisos históricos (as taxas de desconto durante os vales do H2 2008, H2 2011 e H1 2014 foram 39%/73%/58%, com P/B de 0.7/0.9/0.9x). O relatório também menciona que o volume total de transações de imóveis novos + usados da Beike no Q2 pode subir 5% em relação ao ano anterior (imóveis novos -23%, usados +17%), refletindo o benefício para plataformas de intermediação decorrente da recuperação no mercado de imóveis usados.

Estrutura de análise

Este relatório semanal adota o arcabouço típico de pesquisa imobiliária de 'acompanhamento de dados de alta frequência + verificação por indicadores antecedentes + ancoragem de avaliação'. A Goldman Sachs primeiro observa os volumes de transação sob perspectivas sequenciais e anuais para distinguir flutuações sazonais de mudanças de tendência; em seguida, utiliza indicadores qualitativos, como o volume de buscas por imóveis novos, o volume de reservas de imóveis usados (indicador antecedente de 1-2 semanas antes da assinatura) e as expectativas de preços de intermediários e vendedores para avaliar se o impulso da demanda está enfraquecendo. Conclusões de obras e novos lançamentos utilizam modelos proprietários (rastreador normalizado GSPC, baseado em modelos de oferta e demanda de vidro float e taxas de despacho de cimento) para previsões prospectivas. Por fim, utiliza taxas de desconto sobre NAV e índices P/B em relação aos pisos históricos para avaliar se as avaliações do setor já precificaram integralmente as expectativas pessimistas.

Notas metodológicas

• Estrutura de Análise Setorial/IndustrialEstrutura de Oferta e Demanda

  Acompanhamento de Oferta e Demanda de Alta Frequência

  Por meio da análise de indicadores de oferta e demanda, como áreas de transação de imóveis novos/usados, estoque e ciclos de absorção, avalia a relação quantidade-preço de curto prazo e a pressão de desestocagem no mercado imobiliário.

• Estrutura de Análise Setorial/IndustrialSeparação entre Quantidade e Preço

  Separação do Volume de Transações e das Expectativas de Preços

  Separa 'quantidade' (área de transação, volume de buscas, volume de reservas) de 'preço' (preço de transação, expectativas de aumento de preços de intermediários/vendedores) para analisar se o mercado está vivenciando preços estáveis com volume em queda ou queda simultânea de ambos.

• Estrutura de Ciclo e ProsperidadeAnálise de Ponto de Inflexão da Prosperidade

  Identificação de Pontos de Inflexão da Prosperidade com Indicadores Antecedentes

  Utiliza indicadores antecedentes, como reservas de imóveis usados (que antecedem as vendas contratadas em 1-2 semanas), atividade de busca e expectativas de preços, para identificar antecipadamente a direção dos pontos de inflexão no volume de transações, uma prática comum no acompanhamento de alta frequência da prosperidade.

• Método de AvaliaçãoAvaliação Imobiliária de Recursos P/NAV

  Comparação da Taxa de Desconto do NAV com Pisos Históricos

  Utiliza a taxa de desconto do preço da ação em relação ao Valor Patrimonial Líquido (NAV) e o índice Preço/Valor Patrimonial (P/B), comparando horizontalmente com os níveis de avaliação durante os vales de ciclo de 2008, 2011 e 2014 para determinar se as ações atuais de incorporadoras estão em uma faixa de avaliação historicamente baixa.

• Estrutura de Fundamentos Corporativos e FinanceirosOutro

  Modelo Proprietário de Previsão da Goldman Sachs para Conclusões de Obras/Novos Lançamentos GSPC

  A Goldman Sachs deduz a área nacional de conclusões de obras usando modelos de oferta e demanda de vidro float e prevê novos lançamentos usando indicadores como taxas de despacho de cimento, um método único de verificação cruzada de dados intersetoriais para inícios/conclusões de obras imobiliárias.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Greentown China Holdings Limited (3900.HK)

  Incorporadora de propriedade mista coberta pela Goldman Sachs com recomendação de Compra; o preço da ação subiu 5% na Semana 32, liderando entre as fortes incorporadoras estatais.

  Pontos fortes

  Operações estáveis, forte qualidade de produto, apoiada por expectativas de melhora nas políticas.

  Comparação

  Superou o ganho semanal médio de +2% das incorporadoras estatais cobertas, bem como a média de -2% das outras incorporadoras.

• Jinmao Holdings Limited (0817.HK)

  Incorporadora estatal central coberta pela Goldman Sachs com recomendação de Compra; o preço da ação subiu 4% na Semana 32, ficando entre as mais bem posicionadas.

  Pontos fortes

  Perfil de empresa estatal central, vantagens evidentes de financiamento.

  Comparação

  Atrás apenas da Greentown, superando o nível médio das incorporadoras estatais e significativamente melhor do que as demais incorporadoras em geral.

• KE Holdings Inc. (BEKE)

  A Goldman Sachs espera que o volume total de transações de imóveis novos + usados da Beike no Q2 suba 5% em relação ao ano anterior, com imóveis usados +17% oferecendo suporte.

  Pontos fortes

  Beneficia-se da resiliência do mercado de imóveis usados, e as transações da plataforma de intermediação continuam a se recuperar.

  Pontos fracos

  O negócio relacionado a imóveis novos caiu 23% em relação ao ano anterior, ainda pressionado pelo mercado de imóveis novos.

Dados principais

• Variação Semanal Sequencial da Área de Transação de Imóveis Novos-22%Fraqueza significativa sequencial na Semana 32, queda de 1% em relação ao ano anterior, acumulado do ano de -11%, 38% abaixo de 2023
• Variação Semanal Sequencial da Área de Transação de Imóveis Usados-15%Queda de 3% em relação ao ano anterior, alta de 1% no acumulado do ano, demonstrando resiliência significativamente superior à dos imóveis novos
• Variação Sequencial da Atividade de Busca por Imóveis Novos-0.9%Consistente com o desempenho antecedente de enfraquecimento do volume de transações
• Variação Sequencial do Estoque-0.4%Acumulado de -6.8% desde o fim de 2025, valor absoluto de -0.4% sequencialmente
• Ciclo de Absorção27.4 mesesPraticamente estável em relação às médias de junho/julho de 27.5/27.1
• Expectativa Anual para Conclusões de Obras em JulhoQueda de mais de dez pontos percentuaisModelo GSPC, melhoria em relação aos -25% anuais de junho
• Previsão Anual de Conclusões de Obras para Todo o Ano de 2026-15%Previsão anual da Goldman Sachs
• Previsão Anual de Novos Lançamentos em JulhoQueda na faixa média de dez por centoCom base em terrenos de 300 cidades e taxas de despacho de cimento; junho foi -26%
• Avaliação Offshore Coberta em Relação ao NAV de 2026EDesconto de 36%Taxa de desconto sobre o Valor Patrimonial Líquido de 2026E; descontos em vales históricos podem atingir 39%-73%
• Índice Preço-Valor Patrimonial de 2026E dos Alvos Cobertos0.5xTanto os alvos offshore quanto os onshore cobertos estão aproximadamente em 0.5x

Impacto e implicações

A principal implicação transmitida pelo relatório é: os volumes de transação do mercado estão migrando de uma recuperação moderada anterior para uma queda sequencial, especialmente no segmento de imóveis novos, enquanto o segmento de imóveis usados mantém resiliência, indicando que as demandas de substituição e melhoria oferecem certo suporte ao mercado. Os indicadores antecedentes (buscas, reservas, expectativas de preços) estão arrefecendo simultaneamente, sugerindo que os volumes de transação podem continuar fracos no curto prazo. Contudo, a absorção de estoque está em curso, as quedas nas conclusões de obras estão diminuindo, e políticas contínuas de flexibilização em cidades de primeira linha, como Pequim, ajudam a aliviar marginalmente a pressão da demanda. Para ações individuais, o capital favorece incorporadoras estatais fortes, com operações estáveis e descontos de avaliação significativos (Greentown, Jinmao), que apresentam vantagens relativas no atual ambiente fraco; outras incorporadoras continuam enfrentando pressão. As avaliações gerais estão em pisos históricos, e a Goldman Sachs acredita que as expectativas negativas já foram razoavelmente precificadas, mas a conclusão continua orientada por dados e cautelosamente neutra, sem migrar para uma postura amplamente altista.

Pontos a observar

• Se a nova política de Pequim poderá impulsionar uma recuperação da demanda de compra dentro do Quinto Anel Viário após a implementação
• Se os indicadores antecedentes, como o volume de reservas de imóveis usados e a atividade de busca, continuarão enfraquecendo
• Se os volumes de transações de imóveis novos cairão ainda mais sequencialmente
• Se o ciclo de absorção poderá diminuir ainda mais para aliviar a pressão de estoque