Desenvolvimento Imobiliário e Mercado Habitacional da China: As transações de imóveis novos da Semana 34 aceleraram sequencialmente e as políticas de apoio à habitação foram ampliadas, mas as expectativas de preços e a atividade de desenvolvimento permaneceram fracas

Visão geral

O relatório analisa políticas, transações, estoque, atividade de construção e avaliações de incorporadoras no mercado imobiliário chinês durante a Semana 34. Sua visão central é que as transações de imóveis novos aceleraram sequencialmente, as medidas de apoio à habitação continuaram a ser implementadas em múltiplos níveis e algumas cidades de primeiro nível mostraram resposta marginal após mudanças de políticas; contudo, a atividade de buscas, as expectativas de preços de imóveis usados, as transações de imóveis novos no ano cheio e os dados de conclusões e inícios de obras continuaram a indicar pressão sobre os fundamentos.

Visões principais

No campo das políticas, o Conselho de Estado anunciou em 18 de agosto medidas para otimizar o sistema de fundo de previdência habitacional, com vigência em 20 de setembro. Os ajustes incluem ampliar o escopo de saques e uso do fundo, como taxas de administração de imóveis e outros cenários de consumo habitacional aprovados pelo Conselho de Estado; remover a restrição que vinculava saques para aluguel a uma porcentagem prescrita da renda familiar; incluir trabalhadores flexíveis no sistema; promover o reconhecimento mútuo de contribuições e saques entre localidades; e ampliar os canais de investimento do fundo, como permitir que centros de administração adquiram títulos financeiros de política. O relatório acredita que essas disposições são amplamente consistentes com as expectativas no início do ano. O mecanismo de determinação das taxas de hipotecas do fundo também mudará, com as taxas passando a ser definidas diretamente pelo Conselho de Estado, substituindo o processo anterior em que o Banco Popular da China fazia recomendações para aprovação do Conselho de Estado. As políticas locais continuaram a se intensificar. Em 21 de agosto, Xangai divulgou oito medidas de flexibilização habitacional, incluindo ampliar o uso dos fundos de previdência para entradas de imóveis concluídos, permitir que os fundos sejam usados simultaneamente para entradas e empréstimos habitacionais, flexibilizar os limites de frequência e valor dos saques e incluir impostos sobre transmissão imobiliária e compras de vagas de estacionamento entre seus usos permitidos. A entrada mínima para segundas moradias fora do Anel Externo foi reduzida em 10 pontos percentuais, para 15%, alinhando-a à exigida para primeiras moradias. Xangai também introduziu subsídios temporários para compra de moradias totalizando RMB200mn, adotou reassentamento por vouchers habitacionais para residentes afetados pela reurbanização de vilas urbanas e renovação de áreas antigas da cidade e propôs comprar imóveis usados para conversão em habitação de aluguel subsidiada pelo governo. Em 20 de agosto, o distrito de Xiaoshan, em Hangzhou, anunciou a emissão de RMB25mn em vouchers para compra de moradias cobrindo 36 projetos e três faixas de subsídio. As transações melhoraram sequencialmente, embora os diferentes indicadores não fossem totalmente consistentes. A visão geral do relatório afirma que o volume de transações de imóveis novos subiu 14% em relação ao mês anterior na semana passada, enquanto estatísticas posteriores cobrindo aproximadamente 75 cidades mostram que a área de transações de imóveis novos aumentou 15% em relação ao mês anterior e 6% em relação ao ano anterior; entretanto, a atividade de buscas por imóveis novos caiu 1,9% em relação ao mês anterior. As transações de imóveis usados caíram 1% em relação ao mês anterior e 5% em relação ao ano anterior, embora as vendas por assinatura, que antecedem as transações registradas em aproximadamente uma a duas semanas, tenham aumentado 1% em relação ao mês anterior. As visitas a imóveis usados e os preços de transação foram amplamente semelhantes aos da semana anterior, enquanto a oferta recém-listada de imóveis usados em aproximadamente 75 cidades monitoradas aumentou 4% em relação ao mês anterior, e as expectativas de agentes e vendedores para aumentos nos preços das moradias continuaram a cair. O índice de agentes da Centaline caiu em média 0,3 ponto percentual em relação ao mês anterior e subiu 3,4 pontos percentuais em relação ao ano anterior; uma leitura acima de 50 indica que os agentes tendem a esperar alta nos preços das moradias. O índice de preços pedidos pelos vendedores da Centaline caiu em média 0,1 ponto percentual em relação ao mês anterior e 4,6 pontos percentuais em relação ao ano anterior. O desempenho das cidades divergiu após as mudanças de política. Depois que Pequim introduziu novas políticas de flexibilização no início de agosto, seu volume de transações de imóveis novos subiu 152% em relação ao mês anterior na Semana 34, permanecendo na liderança entre as cidades de primeiro nível. O relatório também cita notícias de que as visitas a novos projetos fora do Anel Externo de Xangai aumentaram durante o fim de semana após o anúncio de política em 21 de agosto. O Índice Bingshan mostrou que os preços de imóveis usados em Pequim, Xangai e Shenzhen ficaram amplamente estáveis em relação ao mês anterior na semana passada, melhorando em relação às quedas de 0,2%, 0,1% e 0,2%, respectivamente, na semana anterior; o índice nacional caiu 0,1% em relação ao mês anterior tanto na semana passada quanto na anterior. Um horizonte temporal mais longo continuou a mostrar maior pressão em imóveis novos do que em imóveis usados. No acumulado de agosto até a data, a área mediana de transações de imóveis novos caiu 19% em relação ao mês anterior e 16% em relação ao ano anterior, enquanto a área mediana de transações de imóveis usados caiu 9% em relação ao mês anterior e subiu 1% em relação ao ano anterior. No acumulado do ano, a área média de transações de imóveis novos em aproximadamente 75 cidades caiu 12% em relação ao ano anterior e ficou 19% e 40% abaixo dos níveis de 2024 e 2023, respectivamente. A área média de transações de imóveis usados em aproximadamente 20 cidades subiu 1% em relação ao ano anterior e ficou 14% e 13% acima dos níveis de 2024 e 2023, respectivamente. Dados de vendas em aproximadamente 75 cidades também indicam que as vendas contratadas de agosto entre as 100 maiores incorporadoras podem cair 4% em relação ao ano anterior, uma queda menor que os 8% de julho. O estoque continuou a cair, mas o período de desestocagem permaneceu longo. O saldo de estoque em aproximadamente 20 cidades caiu 0,6% em relação ao mês anterior e 7,7% desde o fim de 2025; o período de desestocagem do estoque foi de 27,3 meses, comparado a médias de 27,5 meses e 27,1 meses em junho e julho de 2026, respectivamente. Outro indicador de meses de estoque em janela móvel de 12 meses ficou estável em relação à semana anterior e 2,4% abaixo do nível do fim de 2025. Isso indica que o estoque total foi gradualmente absorvido, mas o ritmo de vendas ainda não produziu redução significativa no período de desestocagem. Os indicadores de atividade de construção permaneceram fracos. Com base nas perspectivas de oferta e demanda da indústria chinesa de vidro float e em seu modelo proprietário semanal de demanda por vidro float, o rastreador de conclusões imobiliárias do Goldman Sachs estima que a área concluída possa cair na faixa alta dos teens em termos anuais em agosto de 2026. Para comparação, os dados de julho do Escritório Nacional de Estatísticas caíram 19% em relação ao ano anterior, enquanto o Goldman Sachs estimou de forma semelhante uma queda na faixa alta dos teens. O Goldman Sachs espera que a área concluída caia 15% em relação ao ano anterior no FY2026. Com base nas tendências de vendas de terrenos em 300 cidades e em um aumento de 6,1 pontos percentuais em relação ao mês anterior na taxa nacional de expedição de cimento, para 43,5%, o relatório espera que a área de novos inícios caia na faixa alta dos vinte por cento em termos anuais em agosto; os dados de julho do Escritório Nacional de Estatísticas caíram 28%, enquanto o Goldman Sachs estimou queda na faixa média dos vinte por cento. Os indicadores de transações de plataformas foram relativamente fortes. O relatório estima que o GTV combinado da Beike para imóveis novos e existentes possa ter crescido 13% em relação ao ano anterior de julho até o acumulado de agosto, incluindo crescimento de 19% em imóveis novos e de 10% em imóveis existentes. Isso está significativamente acima da estimativa da equipe de internet de 1% de crescimento combinado para o terceiro trimestre de 2026, baseada em premissas de GTV estável para imóveis novos e crescimento de 1% para imóveis existentes. Em termos de desempenho das ações, as incorporadoras estatais mais fortes cobertas pelo relatório ganharam em média 1% na Semana 34. Greentown China, China Overseas Land & Investment e China Jinmao subiram 5%, 3% e 3%, respectivamente, e as três empresas têm recomendação de Compra. Outras incorporadoras caíram em média 1%. As incorporadoras offshore cobertas ganharam em média 2%, superando a alta de 1% do Índice MSCI China; as incorporadoras onshore cobertas caíram em média 3%, mas superaram a queda de 4% do Índice CSI 300. Em termos de avaliação, as incorporadoras offshore cobertas negociavam com desconto médio de 34% em relação ao NAV estimado para o fim de 2026, correspondendo a uma relação P/B estimada para 2026 de 0,5x. As comparações com períodos históricos de baixa foram desconto de 39% e 0,7x no 2H08, desconto de 73% e 0,9x no 2H11, e desconto de 58% e 0,9x no 1H14. As incorporadoras onshore cobertas negociavam com desconto médio de 32% em relação ao NAV estimado para o fim de 2026, correspondendo a uma relação P/B estimada para 2026 de 0,4x. As comparações para os mesmos três períodos históricos foram desconto de 67% e 1,6x, desconto de 64% e 1,5x, e desconto de 61% e 1,2x, respectivamente. Com base nisso, o relatório descreve as atuais avaliações P/B como próximas às mínimas de ciclos de baixa anteriores.

Estrutura de análise

O relatório primeiro analisa as mais recentes políticas centrais e locais de apoio à habitação, depois avalia mudanças marginais em transações e expectativas de preços usando dados de alta frequência de imóveis novos em aproximadamente 75 cidades, imóveis usados em aproximadamente 20 cidades e cidades de primeiro nível. Em seguida, estende os dados semanais ao acumulado de agosto e ao acumulado do ano, e combina estoque, vendas de terrenos, expedições de cimento e um modelo de oferta-demanda de vidro float para estimar tendências em inícios e conclusões de obras. Por fim, compara o desempenho das ações das incorporadoras cobertas, descontos ao NAV e relações P/B estimadas, usando períodos históricos de baixa como referências de avaliação.

Notas metodológicas

• Estrutura de Análise de Indústria/SetorDecomposição de Volume-Preço

  Acompanhamento separado de volumes de transação, atividade de buscas e expectativas de preços

  O relatório examina separadamente a área de transações de imóveis novos e usados, a atividade de buscas, a oferta listada, as expectativas dos agentes e os preços pedidos pelos vendedores para evitar concluir que o mercado está melhorando amplamente apenas com base no volume de transações.

• Estrutura de Análise de Indústria/SetorEstrutura de Oferta e Demanda

  Rastreador de Conclusões Imobiliárias do GS e modelo de oferta-demanda de vidro float

  O relatório usa condições de oferta e demanda de vidro float a jusante e um modelo semanal de demanda para estimar a área imobiliária concluída, complementando estatísticas oficiais de conclusões com dados setoriais de alta frequência.

• Estrutura de Ciclo e Condições de NegóciosAnálise de Ponto de Inflexão do Ciclo

  Comparação entre horizontes temporais semanal, mensal e acumulado do ano

  O relatório compara dados mensais, anuais, acumulados no mês e acumulados no ano para distinguir uma recuperação de curto prazo nas transações da tendência fundamental de médio prazo.

• Método de AvaliaçãoAvaliação P/B

  Relações P/B estimadas para 2026 e comparação com mínimas históricas

  O relatório compara as atuais relações P/B estimadas das incorporadoras offshore e onshore com níveis mínimos do setor em 2H08, 2H11 e 1H14 para avaliar o posicionamento atual das avaliações.

• Método de AvaliaçãoAvaliação de Recursos e Propriedades P/NAV

  Desconto em relação ao NAV estimado para o fim de 2026

  O relatório mede as avaliações das incorporadoras por meio dos descontos dos preços das ações em relação ao valor patrimonial líquido estimado, com descontos médios de 34% e 32% para empresas cobertas offshore e onshore, respectivamente.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Mercado Imobiliário da China

  As políticas centrais e locais continuaram a flexibilizar, e as transações de imóveis novos aceleraram sequencialmente na Semana 34, mas vendas de médio prazo, expectativas de preços e atividade de construção permaneceram sob pressão.

  Pontos fortes

  A área de transações de imóveis novos em aproximadamente 75 cidades subiu 15% em relação ao mês anterior e 6% em relação ao ano anterior, enquanto o saldo de estoque continuou a cair.

  Pontos fracos

  As transações de imóveis novos no acumulado do ano caíram 12% em relação ao ano anterior, a atividade de buscas por imóveis novos recuou e as expectativas de aumentos nos preços de imóveis usados continuaram a enfraquecer.

  Comparação

  As transações de imóveis usados no acumulado do ano subiram 1% em relação ao ano anterior, superando os imóveis novos.

• Greentown China (3900.HK)

  O relatório a classifica entre as incorporadoras mais fortes, e ela superou significativamente a média do grupo na Semana 34.

  Pontos fortes

  Recomendação de Compra; preço da ação subiu 5% na Semana 34.

  Comparação

  O grupo de incorporadoras estatais mais fortes ganhou em média 1%, enquanto outras incorporadoras caíram em média 1%.

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  O relatório a classifica entre as incorporadoras estatais mais fortes, e ela apresentou desempenho relativamente forte na Semana 34.

  Pontos fortes

  Recomendação de Compra; preço da ação subiu 3% na Semana 34.

  Comparação

  Acima do ganho semanal médio de 1% do grupo de incorporadoras estatais mais fortes.

• China Jinmao (0817.HK)

  O relatório a classifica entre as incorporadoras estatais mais fortes, e ela apresentou desempenho relativamente forte na Semana 34.

  Pontos fortes

  Recomendação de Compra; preço da ação subiu 3% na Semana 34.

  Comparação

  Acima do ganho semanal médio de 1% do grupo de incorporadoras estatais mais fortes.

• Incorporadoras Offshore Cobertas pelo Goldman Sachs

  O desempenho das ações superou ligeiramente o Índice MSCI China na Semana 34, enquanto as avaliações permaneceram baixas.

  Pontos fortes

  Ganho semanal médio de 2%, acima de 1% do Índice MSCI China.

  Pontos fracos

  Desconto médio de 34% em relação ao NAV estimado para o fim de 2026.

  Comparação

  P/B estimado para 2026 de 0,5x, abaixo dos níveis de 0,7x, 0,9x e 0,9x dos três períodos históricos de baixa listados no relatório.

• Incorporadoras Onshore Cobertas pelo Goldman Sachs

  O grupo caiu no geral na Semana 34, mas superou ligeiramente o Índice CSI 300.

  Pontos fortes

  Queda média de 3%, melhor que a queda de 4% do Índice CSI 300.

  Pontos fracos

  Desconto médio de 32% em relação ao NAV estimado para o fim de 2026.

  Comparação

  P/B estimado para 2026 de 0,4x, abaixo dos níveis de 1,6x, 1,5x e 1,2x dos três períodos históricos de baixa listados no relatório.

Dados principais

• Área de transações de imóveis novos da Semana 34 em aproximadamente 75 cidadesEm relação ao mês anterior +15%, em relação ao ano anterior +6%A visão geral do relatório afirma separadamente que o volume de transações de imóveis novos subiu 14% em relação ao mês anterior
• Atividade de buscas por imóveis novosEm relação ao mês anterior -1,9%A atividade de buscas online caiu apesar da melhora nas transações
• Transações de imóveis usados da Semana 34 em aproximadamente 20 cidadesEm relação ao mês anterior -1%, em relação ao ano anterior -5%As vendas por assinatura, que antecedem as transações registradas em uma a duas semanas, subiram 1% em relação ao mês anterior
• Área mediana de transações de imóveis novos no acumulado de agosto até a dataEm relação ao mês anterior -19%, em relação ao ano anterior -16%A janela mensal permaneceu mais fraca do que o desempenho da semana isolada na Semana 34
• Área de transações de imóveis novos no acumulado do anoEm relação ao ano anterior -12%19% e 40% abaixo dos níveis de 2024 e 2023, respectivamente
• Área de transações de imóveis usados no acumulado do anoEm relação ao ano anterior +1%14% e 13% acima dos níveis de 2024 e 2023, respectivamente
• Saldo de estoqueEm relação ao mês anterior -0,6%, -7,7% desde o fim de 2025Com base em aproximadamente 20 cidades monitoradas
• Período de desestocagem do estoque27,3 mesesAs médias de junho e julho de 2026 foram 27,5 meses e 27,1 meses, respectivamente
• Previsão de vendas contratadas de agosto para as 100 maiores incorporadorasEm relação ao ano anterior -4%Em relação ao ano anterior -8% em julho
• Área concluída estimada em agosto de 2026Queda na faixa alta dos teens em relação ao ano anteriorEstimado pelo modelo GSPC; previsão para FY2026 de -15% em relação ao ano anterior
• Área estimada de novos inícios em agosto de 2026Queda na faixa alta dos vinte por cento em relação ao ano anteriorCom base nas vendas de terrenos em 300 cidades e nas taxas de expedição de cimento; a taxa de expedição de cimento subiu 6,1 pontos percentuais em relação ao mês anterior, para 43,5%
• GTV estimado da Beike de julho até o acumulado de agostoEm relação ao ano anterior +13%Imóveis novos +19% e imóveis existentes +10%, acima da estimativa da equipe de internet de +1% de crescimento combinado para o terceiro trimestre de 2026
• Avaliação das incorporadoras offshore cobertasDesconto de 34% em relação ao NAV estimado para o fim de 2026, com P/B estimado para 2026 de 0,5xAs incorporadoras offshore cobertas ganharam em média 2% na Semana 34
• Avaliação das incorporadoras onshore cobertasDesconto de 32% em relação ao NAV estimado para o fim de 2026, com P/B estimado para 2026 de 0,4xAs incorporadoras onshore cobertas caíram em média 3% na Semana 34

Impacto e implicações

O relatório acredita que o apoio mais amplo das políticas e a aceleração nas transações de imóveis novos da Semana 34 indicam que a demanda em algumas cidades pode responder marginalmente às medidas de flexibilização, com sinais relevantes já surgindo em Pequim e em projetos fora do Anel Externo de Xangai. Contudo, a queda nas buscas por imóveis novos, o enfraquecimento das expectativas de preços de imóveis usados, as quedas contínuas nas transações de imóveis novos no acumulado do ano e novas contrações nas conclusões e nos inícios de obras sugerem que a melhora de uma única semana ainda não se traduziu em uma recuperação ampla e sustentada dos fundamentos. No nível acionário, as incorporadoras estatais mais fortes superaram outras incorporadoras, enquanto as relações P/B estimadas das empresas cobertas já estão próximas ou abaixo dos níveis observados em vários ciclos históricos de baixa.

Pontos a observar

• Monitorar saques, concessões de crédito e uso entre cidades após a entrada em vigor das novas regras do fundo de previdência habitacional em 20 de setembro.
• Monitorar o impacto subsequente da menor entrada para segundas moradias fora do Anel Externo de Xangai e dos subsídios para compra de moradias sobre as visitas e transações de projetos.
• Acompanhar se a aceleração de uma única semana nas transações de imóveis novos pode se estender aos dados mensais e melhorar a queda anual no acumulado do ano.
• Acompanhar se a oferta recém-listada de imóveis usados, as expectativas de preços dos agentes e o índice de preços pedidos pelos vendedores continuam a enfraquecer.
• Monitorar se o período de desestocagem do estoque em aproximadamente 20 cidades pode cair ainda mais a partir de 27,3 meses.
• Acompanhar as tendências de novos inícios e conclusões de obras indicadas por vendas de terrenos, taxas de expedição de cimento e o modelo de demanda de vidro float.
• Monitorar se a queda anual nas vendas contratadas de agosto entre as 100 maiores incorporadoras se reduz para 4%, conforme estimado no relatório.