Bens de luxo; Desenvolvimento imobiliário: O mercado imobiliário chinês esfria novamente, pressionando a demanda europeia por luxo

Visão geral

O relatório usa os dados de julho do mercado residencial chinês como ponto de partida para avaliar seu impacto sobre o setor europeu de bens de luxo. Os preços anunciados de imóveis usados na China continuaram a cair, enquanto o crescimento das transações, as visitas às lojas e o sentimento dos moradores pareceram fracos, e o estoque anunciado continuou a aumentar. Como a demanda chinesa representa mais de 30% do consumo global de luxo e os imóveis compõem a maior parte da riqueza das famílias chinesas, a redução dos ativos imobiliários pode enfraquecer o consumo de alta renda por meio dos canais de efeito riqueza e confiança. O Morgan Stanley mantém uma visão Em linha sobre o setor europeu de bens de luxo, mas permanece cauteloso quanto ao ambiente de demanda chinesa no curto prazo.

Visões principais

O mercado imobiliário chinês permanece em uma fase de recuperação divergente e fraca. A queda de preços em julho não mostrou melhora substancial, com a menor queda anual decorrendo principalmente de uma base baixa, e não de um impulso mensal mais forte; a força relativa anterior das cidades de primeira linha também começou a enfraquecer. A desaceleração contínua do crescimento do volume de transações, o aumento das ofertas e a queda nas visitas às lojas sugerem que vendas e preços podem sofrer pressão adicional entre agosto e setembro. Enquanto isso, o efeito riqueza positivo das ações A enfraqueceu significativamente e é difícil compensar a perda de valor dos ativos imobiliários, de modo que os riscos de crescimento para o setor europeu de bens de luxo entre os consumidores chineses permanecem inclinados para baixo.

Estrutura de análise

O relatório combina preços de imóveis usados em 85 cidades, volumes de transação em 25 grandes cidades, ofertas em cerca de 50 cidades e dados de visitas a lojas de corretoras em 45 cidades para comparar variações mensais, anuais e mudanças em relação a picos históricos. Também contrapõe as perdas de valor dos ativos imobiliários às mudanças na capitalização de mercado das ações A e analisa a transmissão do mercado imobiliário para a demanda europeia por luxo por meio da participação da China nos gastos globais com luxo e da participação dos imóveis na riqueza das famílias.

Notas metodológicas

• Transmissão macroeconômicaEfeito riqueza imobiliária

  Mudanças nos valores dos ativos imobiliários afetam o consumo discricionário por meio dos balanços patrimoniais das famílias e da confiança do consumidor.

  Mais de 70% da riqueza das famílias chinesas está em imóveis, enquanto os consumidores chineses contribuem com mais de 30% do gasto total com bens de luxo europeus; portanto, a queda nos preços das moradias pode criar pressão indireta significativa sobre o consumo de luxo.

• Estrutura de mercadoRecuperação divergente

  Divergência no desempenho imobiliário entre diferentes categorias de cidades e condições de oferta e demanda.

  O mercado geral continua a enfraquecer, mas um pequeno número de cidades de primeira linha com condições mais favoráveis de oferta e demanda pode manter desempenho positivo moderado, porém enfraquecido, evidenciando clara divergência.

• Avaliação de dadosDecomposição do impulso mensal e dos efeitos de base

  Distinguir se a melhora anual decorre de um fortalecimento genuíno do impulso ou de uma base de comparação menor.

  Embora a queda anual dos preços das moradias tenha diminuído, as quedas mensais permaneceram entre 0,4% e 0,7% desde o início do ano, indicando que a melhora anual decorre principalmente de efeitos de base favoráveis, enquanto o impulso subjacente permanece fraco.

• Comparação entre classes de ativosAnálise da compensação entre riqueza imobiliária e acionária

  Comparação dos efeitos opostos de perdas de valor imobiliário e ganhos de capitalização no mercado acionário sobre a riqueza das famílias.

  Desde dezembro de 2024, o valor de mercado imobiliário caiu cerca de RMB 41 trilhões, enquanto a capitalização de mercado das ações A aumentou cerca de RMB 24 trilhões no mesmo período; do início do ano até julho, as mudanças foram aproximadamente uma queda de RMB 7 trilhões e um aumento de RMB 2 trilhões, respectivamente, o que significa que a riqueza acionária já não consegue compensar integralmente as perdas imobiliárias.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Ações europeias de luxo

  Exposição de risco a jusante ao efeito riqueza imobiliária da China

  Pontos fortes

  Os consumidores chineses continuam sendo uma importante fonte de demanda para o mercado global de bens de luxo, e a base de demanda de longo prazo tem importância estratégica.

  Pontos fracos

  A demanda chinesa representa mais de 30% do gasto total do setor e é relativamente sensível à redução da riqueza das famílias e à queda da confiança do consumidor.

  Comparação

  Em comparação com a contínua redução dos ativos imobiliários, o efeito compensatório do crescimento da riqueza em ações enfraqueceu significativamente.

  Riscos

  Vendas chinesas abaixo das expectativas, revisões para baixo das previsões de lucro, pressão sobre as avaliações e maior divergência de desempenho entre diferentes marcas.

• Imóveis residenciais usados na China

  Variável líder central para o efeito riqueza sobre o consumo

  Pontos fortes

  Um pequeno número de cidades de primeira linha com condições mais favoráveis de oferta e demanda pode manter resiliência relativa.

  Pontos fracos

  Os preços estão caindo de forma ampla, o crescimento das transações está desacelerando, as ofertas estão aumentando e o sentimento dos moradores permanece frágil.

  Comparação

  A queda média mensal nas cidades de primeira linha se ampliou de 0,1% em junho para 0,4% em julho, revertendo parte de sua força relativa anterior.

  Riscos

  A continuidade das quedas nos preços anunciados pode exercer maior pressão sobre os preços efetivos das transações no segundo semestre.

• Ações A da China

  Canal potencial de compensação para perdas de riqueza imobiliária

  Pontos fortes

  O crescimento da capitalização de mercado desde 2024 havia amortecido parcialmente o impacto da retração imobiliária sobre a riqueza das famílias.

  Pontos fracos

  Do início do ano até julho, a capitalização total de mercado aumentou apenas cerca de RMB 2 trilhões, e o Índice de Shenzhen, concentrado em tecnologia, caiu cerca de 17% desde sua máxima de 22 de junho.

  Comparação

  No mesmo período, o valor dos ativos imobiliários diminuiu cerca de RMB 7 trilhões, tornando claramente insuficiente a variação positiva do mercado acionário.

  Riscos

  Se o mercado acionário cair ainda mais, os efeitos de riqueza imobiliária e acionária poderão enfraquecer simultaneamente, intensificando a pressão sobre o consumo discricionário.

Dados principais

• Preços anunciados de imóveis usados em julhoQueda de 0,5% em relação ao mês anterior e queda de 9,6% em relação ao ano anteriorAbrangendo 85 cidades da amostra, com a queda mensal inalterada em relação a junho.
• Queda acumulada desde o pico históricoCerca de 38%Em relação ao pico de junho de 2021.
• Participação de cidades com quedas de preçosCerca de 95%Refere-se às cidades da amostra que registraram quedas mensais nos preços de imóveis usados em julho.
• Mudanças de preços em julho nas cidades de primeira linhaQueda média mensal de 0,4%A queda média mensal foi de 0,1% em junho, e as quedas se ampliaram em todas as cidades de primeira linha em julho.
• Volume de transações de imóveis usados em 25 grandes cidadesAlta de cerca de 9% em relação ao ano anterior em julhoAbaixo de 30% em abril, 25% em maio e cerca de 10% em junho.
• Total de ofertas de imóveis usadosAlta de 0,5% em relação ao mês anterior em julhoAbrangendo cerca de 50 cidades da amostra, com as ofertas aumentando mensalmente em mais de 70% das cidades.
• Visitas a lojas de corretorasQueda de 6% em relação ao mês anterior e estabilidade em relação ao ano anteriorAbrangendo 45 cidades da amostra; o relatório considera a sazonalidade como o principal motivo.
• Participação da China na demanda por luxoMais de 30% do gasto global totalReflete a dependência relativamente elevada do setor europeu de bens de luxo em relação aos consumidores chineses.
• Participação dos imóveis na riqueza das famílias chinesasMais de 70%As mudanças nos preços das moradias têm impacto importante sobre a percepção de riqueza dos moradores e a confiança do consumidor.
• Mudança no valor dos ativos imobiliários do início do ano até julhoQueda de cerca de RMB 7 trilhõesNo mesmo período, a capitalização total de mercado das ações A aumentou apenas cerca de RMB 2 trilhões.

Impacto e implicações

O contínuo esfriamento do mercado imobiliário significa que a percepção de riqueza e a disposição para gastar dos consumidores chineses podem sofrer pressão adicional, criando um ambiente externo desfavorável para as vendas europeias de luxo. Os dados anuais parecem melhorar devido a uma base baixa, mas as persistentes quedas mensais de preços, o crescimento mais lento das transações e o aumento do estoque anunciado mostram que o impulso real permanece fraco. Se as quedas dos preços das moradias se ampliarem e o crescimento das transações continuar desacelerando entre agosto e setembro, as expectativas de receita chinesa, as avaliações e o sentimento de mercado em relação às empresas de luxo poderão sofrer pressão. Um pequeno número de cidades com melhores condições de oferta e demanda, bem como empresas com maior força de marca e bases de clientes mais resilientes, podem ser relativamente mais defensivas, mas o relatório não eleva sua visão para o setor com base nisso.

Riscos

• A queda mensal nos preços de imóveis usados pode se ampliar entre agosto e setembro, enfraquecendo ainda mais a percepção de riqueza das famílias.
• O crescimento do volume de transações pode cair para dígitos baixos a médios, dificultando uma melhora significativa mesmo que a base de comparação diminua.
• A continuidade do aumento do estoque anunciado pode adicionar pressão baixista sobre os preços efetivos das transações.
• A confiança dos moradores permanece frágil, e a baixa sazonal pode amplificar a fraqueza nas vendas e nas visitas às lojas.
• Se as ações A continuarem recuando, sua capacidade de compensar as perdas de riqueza imobiliária enfraquecerá ainda mais.
• O setor europeu de bens de luxo tem alta exposição à demanda chinesa, e a fraqueza do consumo macroeconômico chinês pode levar a revisões para baixo das previsões de receita e lucro.
• O desempenho entre diferentes cidades e marcas pode divergir significativamente, e os dados agregados podem não representar com precisão uma única empresa ou região.

Pontos a observar

• Se a queda mensal dos preços de imóveis usados nas 85 cidades da amostra se amplia entre agosto e setembro.
• Se o crescimento anual do volume de transações de imóveis usados nas 25 grandes cidades cai para dígitos baixos a médios.
• Se as cidades de primeira linha conseguem novamente demonstrar resiliência relativa e o número de cidades com melhores condições de oferta e demanda.
• Mudanças no total de ofertas de imóveis usados, na participação de cidades que atingem máximas históricas e nas novas ofertas.
• Se as visitas a lojas de corretoras e o sentimento dos moradores para compra de imóveis conseguem se recuperar após o verão.
• A velocidade com que as quedas nos preços anunciados das moradias são transmitidas aos preços efetivos das transações.
• Se a capitalização total de mercado das ações A e o Índice de Shenzhen podem voltar a proporcionar um efeito riqueza positivo.
• Vendas na China, fluxo de clientes, valor médio por transação e tendências de estoque divulgados por empresas europeias de luxo.