Imobiliário Chinês / Mercado Imobiliário: Indicadores Antecedentes do Mercado Imobiliário Chinês Enfraqueceram Ainda Mais em Julho
O Morgan Stanley acredita que indicadores, incluindo preços de listagem de imóveis usados, volumes de listagem e visitas, mostram que o mercado imobiliário físico da China continua arrefecendo, e recomenda foco seletivo em incorporadoras de qualidade com alfa próprio.
Resumo
O Morgan Stanley acredita que indicadores, incluindo preços de listagem de imóveis usados, volumes de listagem e visitas, mostram que o mercado imobiliário físico da China continua arrefecendo, e recomenda foco seletivo em incorporadoras de qualidade com alfa próprio.
- Os preços de listagem de imóveis usados nas 85 cidades da amostra caíram 0.5% mês a mês e 9.6% ano a ano em julho, com aproximadamente 95% das cidades da amostra registrando quedas mensais.
- O total de listagens de imóveis usados em aproximadamente 50 cidades da amostra subiu 0.5% mês a mês em julho; mais de 70% das cidades viram os volumes de listagem aumentarem mensalmente, e 35% atingiram máximas históricas.
- As visitas a lojas de corretoras em 45 cidades da amostra caíram em média 6% mês a mês em julho. Combinado ao sentimento ainda frágil dos residentes, isso pode pesar sobre as vendas de imóveis usados em agosto e setembro.
- O relatório mantém uma postura cautelosa, acreditando que as quedas mensais dos preços dos imóveis podem acelerar ligeiramente nos próximos meses, embora algumas cidades de primeira linha ainda possam manter uma tendência de alta mais moderada.
- CR Land (1109.HK, Principal Recomendação), Seazen (601155.SS/1030.HK) e C&D (1908.HK) são relativamente favorecidas em termos de risco-retorno.
Interpretação do relatório
Visão geral
Este relatório do Morgan Stanley cobre o setor imobiliário chinês, com foco nos preços de listagem de imóveis usados, volumes de listagem, visitas a lojas de corretoras e sinais de arrefecimento das vendas em julho de 2026. O relatório aponta que os indicadores antecedentes se deterioraram ainda mais em julho: os preços de listagem de imóveis usados continuaram a cair de forma ampla, as quedas aceleraram nas cidades de primeira linha, a pressão das listagens aumentou e as visitas continuaram a enfraquecer sazonalmente.
Visões principais
A visão central é que a recuperação do mercado imobiliário físico da China permanece frágil, e as vendas e os preços dos imóveis no terceiro trimestre podem continuar sob pressão, com as quedas mensais de preços potencialmente acelerando ligeiramente nos próximos meses. Embora o mercado possa já ter precificado em grande medida os fracos resultados do 1S26, os investidores devem evitar exposição ampla antes que vendas, preços dos imóveis e interrupções nos fluxos de financiamento melhorem materialmente, direcionando-se, em vez disso, para incorporadoras de qualidade com capacidades críveis de geração própria de alfa e avaliações relativas atraentes.
Estrutura de análise
O relatório acompanha preços de listagem de imóveis usados, volumes totais de listagem, novas listagens e visitas a lojas de corretoras em amostras de cidades, combinando-os com tendências de vendas de imóveis novos e usados, sentimento dos residentes e fatores sazonais para avaliar a pressão de curto prazo sobre preços e vendas de imóveis. No nível das ações, a avaliação e o risco-retorno são analisados usando NAV de 2026e, DCF, WACC, taxas de capitalização e descontos do scorecard das incorporadoras.
Notas metodológicas
Utilizar indicadores de alta frequência do mercado de imóveis usados para avaliar a atividade do mercado físico e a pressão sobre preços.
A amostra inclui preços de listagem de imóveis usados em 85 cidades, volumes de listagem em aproximadamente 50 cidades e visitas a lojas de corretoras em 45 cidades. A deterioração dos indicadores é usada para inferir pressão futura sobre vendas e preços de transação.
Construir o NAV de 2026e a partir de propriedades para desenvolvimento, propriedades para investimento e dívida líquida, aplicando então descontos com base no scorecard da incorporadora.
O relatório divulga estimativas de NAV de 2026e para várias empresas cobertas. Propriedades para desenvolvimento são avaliadas usando DCF e WACC, propriedades para investimento usando taxas de capitalização, e descontos de 30-45% são aplicados com base em banco de terrenos, execução, escala, crescimento, rentabilidade, financiamento e alavancagem.
Mapeamento e comparação de ativos
Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).
- China Resources Land Ltd. (1109.HK)Recomendação-chave/Principal Recomendação, uma incorporadora listada em Hong Kong exposta ao ciclo imobiliário chinês
- Pontos fortes
- Scorecard de incorporadora forte; o relatório divulga pontuações elevadas para banco de terrenos, execução, escala, crescimento, rentabilidade, financiamento e alavancagem, e considera seu risco-retorno atraente.
- Pontos fracos
- Ainda está exposta à desaceleração das vendas, à queda dos preços dos imóveis e às interrupções nos fluxos de financiamento do setor.
- Comparação
- Possui características de alfa de maior qualidade em relação ao setor e é o nome preferido do relatório.
- Riscos
- Vendas contratadas abaixo das expectativas e inaugurações de novos shopping centers mais lentas que o esperado.
- Seazen Group Ltd (1030.HK) / Seazen Holdings Company Ltd. (601155.SS)Nomes relacionados ao mercado imobiliário chinês que o relatório considera atraentes em termos de risco-retorno
- Pontos fortes
- Potencial de alfa por geração própria; a metodologia de avaliação considera propriedades para desenvolvimento, propriedades para investimento e dívida líquida.
- Pontos fracos
- Sensível ao crescimento das vendas, às margens de desenvolvimento e ao crescimento dos aluguéis.
- Comparação
- Em relação ao beta amplo do setor imobiliário, o relatório favorece suas oportunidades seletivas nas avaliações atuais.
- Riscos
- Vendas contratadas abaixo das expectativas, compressão de margens mais rápida que o esperado, crescimento fraco dos aluguéis e crescimento da receita recorrente abaixo das expectativas.
- C&D International Investment Group Ltd (1908.HK)Uma incorporadora listada em Hong Kong que o relatório considera atraente em termos de risco-retorno
- Pontos fortes
- O scorecard da incorporadora demonstra força em banco de terrenos, execução, escala, crescimento e financiamento.
- Pontos fracos
- Ainda enfrenta pressão setorial sobre vendas e margem bruta.
- Comparação
- Em relação ao setor como um todo, o relatório a classifica como um nome de qualidade com alfa.
- Riscos
- Margem bruta abaixo das expectativas e aquisição de terrenos mais lenta que o esperado.
Dados principais
- Preços de listagem de imóveis usadosJulho mês a mês -0.5%, ano a ano -9.6%Abrange 85 cidades da amostra; 7M26 ano a ano -3.1%.
- Percentual de cidades com quedas de preçosAproximadamente 95%Semelhante aos 94% de junho, mas a queda média mês a mês nas cidades de primeira linha acelerou para -0.4%.
- Total de listagens de imóveis usadosJulho mês a mês +0.5%Em aproximadamente 50 cidades da amostra; mais de 70% das cidades registraram aumentos mensais, e 35% atingiram máximas históricas.
- Novas listagens de imóveis usadosJulho mês a mês -1%, ano a ano -9%A queda mais branda no ano até agora, indicando que a pressão da oferta não diminuiu materialmente.
- Visitas a lojas de corretorasJulho mês a mês -6%, ano a ano estávelAbrange 45 cidades da amostra e foi afetado principalmente pela sazonalidade.
- Visão da indústriaVisão da Indústria da Ásia-Pacífico NeutraA visão para a indústria segundo a estrutura de classificação relativa do Morgan Stanley.
- Nomes preferidosCR Land (1109.HK), Seazen (601155.SS/1030.HK), C&D (1908.HK)O relatório considera que esses nomes oferecem risco-retorno superior nas avaliações atuais, com a CR Land como Principal Recomendação.
Impacto e implicações
A implicação de investimento é que o beta setorial de curto prazo permanece limitado pelo arrefecimento das vendas, queda dos preços dos imóveis e interrupções nos fluxos de financiamento, enquanto a recuperação das avaliações tende a se concentrar mais em ações com melhor qualidade de ativos, capacidade de financiamento, capacidade de execução e medidas de geração própria de alfa. Quedas contínuas nos preços de listagem de imóveis usados podem se transmitir aos preços de transação; se as visitas e vendas na baixa temporada permanecerem fracas em agosto e setembro, as preocupações com margens e descontos sobre NAV se intensificarão.
Riscos
- Quedas contínuas nos preços de listagem de imóveis usados sendo repassadas aos preços de transação, fazendo com que os preços dos imóveis caiam mais rapidamente que o esperado.
- Novo enfraquecimento nas vendas e nos preços dos imóveis no terceiro trimestre.
- O sentimento ainda frágil dos residentes em relação à compra de imóveis e a queda nas visitas a lojas de corretoras pesando sobre as transações.
- Vendas contratadas das incorporadoras abaixo das expectativas.
- Compressão mais rápida que o esperado das margens do negócio de desenvolvimento.
- Crescimento de aluguéis ou operações de propriedades para investimento abaixo das expectativas.
- Interrupções persistentes nos fluxos de financiamento afetando a recuperação das avaliações do setor.
Pontos a observar
- Desempenho ano a ano das vendas de imóveis usados nas principais cidades em agosto e setembro.
- Se os preços de listagem de imóveis usados nas cidades de primeira linha continuam a convergir para baixo.
- Se o total de listagens de imóveis usados continua atingindo novos máximos.
- Se o sentimento dos residentes em relação à compra de imóveis e as visitas a lojas de corretoras melhoram.
- Margens, fluxo de caixa e progresso de financiamento após os resultados do 1S26 das incorporadoras de qualidade.
- Vendas contratadas, aquisições de terrenos, inaugurações de shopping centers e operações de propriedades para investimento da CR Land, Seazen e C&D.