Setor imobiliário da China: Os indicadores antecedentes continuaram a piorar em julho, e a recuperação do mercado imobiliário físico da China permanece sob pressão

Visão geral

O relatório acompanha indicadores antecedentes de alta frequência, como preços de listagem de imóveis usados, volumes de listagens, novas listagens e visitas a lojas de corretoras em grandes cidades chinesas. A tendência de queda dos preços não apresentou melhora em julho, e as quedas mensais nas cidades de primeira linha aceleraram. Enquanto isso, o crescimento das listagens totais, a redução das visitas e a fraca confiança das famílias indicam que as pressões de oferta e demanda ainda estão se acumulando. Portanto, o Morgan Stanley permanece cauteloso quanto à recuperação do mercado físico e espera que as vendas de imóveis novos e usados possam continuar a desacelerar nos próximos meses, com as quedas mensais dos preços dos imóveis possivelmente se ampliando ligeiramente.

Visões principais

Primeiro, o alcance das quedas nos preços de listagem de imóveis usados continua amplo, com cerca de 95% das cidades da amostra caindo mês a mês; preços de listagem continuamente reduzidos podem exercer maior pressão sobre os preços de transação no segundo semestre de 2026. Segundo, o desempenho em nível de cidade continua divergente: cidades de primeira linha, após sua força relativa anterior, começaram a se ajustar para baixo, enquanto o aumento da oferta listada é mais evidente em cidades de menor porte. Terceiro, a desaceleração sazonal combinada com o frágil sentimento das famílias pode fazer as vendas de imóveis usados nas grandes cidades enfraquecerem ainda mais em termos anuais de agosto a setembro. Quarto, no nível setorial, os investidores não devem apostar em uma recuperação ampla, mas devem selecionar incorporadoras com avaliações razoáveis, fortes capacidades financeiras e de execução, e espaço para melhoria autônoma.

Estrutura de análise

A pesquisa adota uma abordagem que combina indicadores antecedentes de alta frequência em nível de cidade com avaliação de empresas: avalia as tendências do mercado físico por meio dos preços de listagem de imóveis usados em 85 cidades, da oferta de listagens em cerca de 50 cidades e de dados de visitas a lojas de corretoras em 45 cidades; no nível empresarial, utiliza valor patrimonial líquido, fluxo de caixa descontado, taxas de capitalização de propriedades para investimento e descontos do scorecard de incorporadoras para avaliação de valor relativo.

Notas metodológicas

• Acompanhamento setorial de alta frequênciaSistema de indicadores antecedentes de imóveis usados

  Identificar pontos de inflexão nas vendas e nos preços por meio de preços de listagem, volumes de listagem, novas listagens e visitas às lojas.

  A amostra de preços de listagem abrange 85 cidades, a amostra de volumes de listagem abrange cerca de 50 cidades e a amostra de volumes de visitas abrange 45 cidades, combinadas com diferenças mensais, anuais e entre categorias de cidades para avaliar as condições de mercado.

• Avaliação de empresasMétodo de avaliação pelo valor patrimonial líquido

  Estimar separadamente o valor de propriedades em desenvolvimento, propriedades para investimento e dívida líquida, e então aplicar um desconto ao valor patrimonial líquido.

  As propriedades em desenvolvimento usam principalmente o método de fluxo de caixa descontado, as propriedades para investimento usam avaliação por taxa de capitalização, e aplica-se um desconto de 30% a 45% sobre o valor patrimonial líquido conforme a qualidade da empresa e os riscos do setor.

• Avaliação relativa de qualidadeScorecard de incorporadoras

  Avaliar a qualidade das incorporadoras em sete dimensões: banco de terrenos, execução, escala, crescimento, rentabilidade, financiamento e alavancagem.

  Os resultados da pontuação são usados para determinar os descontos sobre o valor patrimonial líquido das diferentes empresas; empresas com melhor qualidade, capacidade de financiamento e desempenho de alavancagem normalmente recebem descontos menores.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Resources Land Ltd.（1109.HK）

  Principal escolha do relatório

  Pontos fortes

  O scorecard da incorporadora é forte em banco de terrenos, execução, escala, crescimento, rentabilidade, financiamento e alavancagem; a empresa tem uma participação relativamente alta de propriedades para investimento e oferece um perfil de risco-retorno relativamente melhor.

  Pontos fracos

  Uma desaceleração nas vendas de imóveis ainda afetará o negócio de desenvolvimento, e o ritmo de abertura de shopping centers também afetará a realização de valor.

  Comparação

  Em comparação com outras incorporadoras cobertas, a empresa aplica um desconto de 30% sobre o valor patrimonial líquido, inferior à faixa de cobertura de 30% a 45% usada no relatório, refletindo uma avaliação de qualidade mais elevada.

  Riscos

  Vendas contratadas mais fracas que o esperado ou novas aberturas de shopping centers mais lentas que o esperado.

• Seazen Group Ltd（1030.HK）

  Alvo de melhoria autônoma de alta qualidade

  Pontos fortes

  Possui um portfólio de propriedades em desenvolvimento e propriedades para investimento, execução, financiamento e alavancagem relativamente bons, e sua avaliação atual é considerada como oferecendo um melhor perfil de risco-retorno.

  Pontos fracos

  As pontuações de banco de terrenos e crescimento são relativamente medianas, e a empresa é relativamente sensível às vendas de desenvolvimento e ao desempenho operacional das propriedades para investimento.

  Comparação

  O valor patrimonial líquido estimado por ação para 2026 é HK$4.80, e o relatório aplica um desconto de 40%, superior ao desconto de 30% da China Resources Land.

  Riscos

  Vendas contratadas mais fracas que o esperado, compressão das margens de desenvolvimento mais rápida que o esperado ou fraco crescimento de aluguéis.

• Seazen Holdings Company Ltd.（601155.SS）

  Alvo de melhoria autônoma de alta qualidade

  Pontos fortes

  Possui tanto propriedades em desenvolvimento quanto propriedades para investimento, com potencial de melhorar os retornos por meio das operações de propriedades comerciais e alienações de ativos.

  Pontos fracos

  A dívida líquida representa uma dedução relativamente grande ao valor patrimonial líquido, e as pontuações de banco de terrenos e crescimento estão na faixa intermediária.

  Comparação

  O valor patrimonial líquido estimado por ação para 2026 é Rmb35.84, e aplica-se um desconto de 40%.

  Riscos

  Compressão das margens de desenvolvimento mais rápida que o esperado, crescimento de receitas recorrentes mais fraco que o esperado ou progresso mais lento que o esperado na injeção de shopping centers em fundos privados de investimento imobiliário.

• C&D International Investment Group Ltd（1908.HK）

  Alvo com perfil de risco-retorno relativamente atraente

  Pontos fortes

  As pontuações de banco de terrenos, execução, escala, crescimento e financiamento são altas, e o valor patrimonial líquido do negócio de desenvolvimento fornece o principal suporte.

  Pontos fracos

  As propriedades para investimento e outros negócios contribuem relativamente pouco para a avaliação, e o desempenho do valor depende mais das vendas de desenvolvimento e das margens brutas.

  Comparação

  O valor patrimonial líquido estimado por ação para 2026 é HK$29.69, e o relatório aplica um desconto de 35%, entre o da China Resources Land e os das empresas Seazen.

  Riscos

  Margem bruta mais fraca que o esperado ou ritmo de aquisição de terrenos mais lento que o esperado.

Dados principais

• Preços de listagem de imóveis usados mês a mês-0.5%Desempenho geral de 85 cidades da amostra em julho, o mesmo de junho.
• Preços de listagem de imóveis usados ano a ano-9.6%Mostra que os preços permanecem em uma clara tendência de queda.
• Participação de cidades com quedas mensais nos preços de listagemCerca de 95%Semelhante ao nível de junho, de cerca de 94% a 95%.
• Preços de listagem nas cidades de primeira linha mês a mês-0.4%Piorou significativamente em relação a -0.1% em junho, com aceleração das quedas em todas as cidades de primeira linha.
• Total de listagens mês a mês+0.5%A taxa de crescimento de julho em cerca de 50 cidades da amostra foi superior aos +0.2% de junho.
• Novas listagens de imóveis usadosMês a mês -1%, ano a ano -9%Embora ainda em queda, a redução mensal foi a menor do ano até o momento.
• Participação de cidades com listagens em máximas históricas35%As listagens em mais da metade das cidades da amostra já superaram os níveis do fim de 2025.
• Visitas a lojas de corretorasMês a mês -6%, ano a ano estávelDesempenho médio de 45 cidades da amostra em julho, parcialmente afetado por fatores sazonais.

Impacto e implicações

A deterioração dos indicadores antecedentes significa que as vendas de imóveis, os preços e as margens de lucro das incorporadoras ainda enfrentam pressão baixista, e uma reavaliação ampla das ações do setor carece de sólido suporte fundamental. O aumento contínuo da oferta de imóveis usados pode intensificar a competição por cortes de preços entre vendedores e se transmitir ainda mais aos preços de transação e ao mercado de imóveis novos. Da perspectiva de investimento, uma estratégia defensiva de seleção de ações é mais apropriada, com foco em empresas com forte capacidade de financiamento, níveis de alavancagem, fluxos de caixa de propriedades para investimento e execução operacional, em vez de apostar amplamente em uma reversão do setor.

Riscos

• As vendas de imóveis novos e usados permanecem mais fracas que o esperado.
• O estoque listado de imóveis usados continua a aumentar e desencadeia competição mais intensa por cortes de preços.
• Os preços dos imóveis caem mais rapidamente que o esperado, comprimindo ainda mais as margens de lucro e o valor patrimonial líquido das incorporadoras.
• A confiança das famílias na compra de imóveis permanece fraca por um período prolongado, e o apoio das políticas tem dificuldade de se converter em demanda efetiva.
• A deterioração do ambiente de financiamento ou interrupções no fluxo de caixa se intensificam, limitando a recuperação da avaliação do setor.
• O crescimento dos aluguéis de propriedades para investimento e o progresso das aberturas de shopping centers ficam abaixo das expectativas.

Pontos a observar

• Mudanças anuais nas vendas de imóveis usados nas grandes cidades de agosto a setembro.
• A velocidade com que os preços de listagem de imóveis usados se transmitem aos preços reais de transação.
• Se as quedas de ajuste nas cidades de primeira linha se ampliam e se as vantagens de oferta e demanda nas cidades centrais podem sustentar os preços.
• Se o total de listagens e a participação de cidades em máximas históricas continuam a subir.
• Se as visitas a lojas de corretoras e a disposição das famílias para comprar imóveis podem melhorar.
• Vendas contratadas, margens brutas, condições de financiamento e desempenho operacional das propriedades para investimento das principais incorporadoras.