Interpretación del informeHilo Research

Inmobiliario de China: Los indicadores adelantados continuaron deteriorándose en julio, y la recuperación del mercado inmobiliario físico de China sigue bajo presión

Los precios de cotización de viviendas de segunda mano cayeron de forma generalizada, el inventario anunciado aumentó y las visitas a tiendas se enfriaron; Morgan Stanley espera que las caídas mensuales de los precios de las viviendas puedan ampliarse en los próximos meses y recomienda centrarse en promotores de alta calidad con capacidad de mejora mediante autoayuda.

InstituciónMorgan Stanley

Fecha2026-08-02

Símbolo601155.SS、1109.HK、1030.HK、1908.HK

SectorInmobiliario de China

CalificaciónEn línea

Resumen

La visión sobre el sector inmobiliario de Asia-Pacífico es En línea; los fundamentales de la industria siguen siendo cautelosos y la estrategia bursátil hace hincapié en activos de alta calidad y en la capacidad de las empresas de mejorar mediante autoayuda.

En julio, los precios de cotización de viviendas de segunda mano en 85 ciudades de muestra cayeron un 0.5% intermensual y un 9.6% interanual, y cerca del 95% de las ciudades registraron caídas intermensuales.
Los anuncios totales en cerca de 50 ciudades de muestra aumentaron un 0.5% intermensual; más de la mitad de las ciudades superaron los niveles de finales de 2025, y el 35% alcanzó máximos históricos.
Las visitas a tiendas de agencias en 45 ciudades de muestra cayeron un 6% intermensual, y el sentimiento de compra de vivienda de los hogares se mantuvo frágil.
Se espera que las caídas intermensuales de los precios de las viviendas se aceleren ligeramente en los próximos meses, pero algunas ciudades centrales de nivel 1 con una mejor dinámica de oferta y demanda podrían mantener una débil y moderada tendencia alcista.
A nivel de acciones, el informe prefiere China Resources Land, Seazen Group, Seazen Holdings y C&D International, siendo China Resources Land la principal recomendación.

Interpretación del informe

Visión general

El informe sigue indicadores de alta frecuencia como los precios de cotización de viviendas de segunda mano, los volúmenes de anuncios, los nuevos anuncios y las visitas a tiendas de agencias en las principales ciudades chinas. La tendencia bajista de los precios no mostró mejora en julio, y las caídas intermensuales en las ciudades de nivel 1 se aceleraron. Mientras tanto, el crecimiento de los anuncios totales, la disminución de las visitas y la débil confianza de los hogares indican que las presiones de oferta y demanda siguen acumulándose. Por ello, Morgan Stanley mantiene una postura cautelosa sobre la recuperación del mercado físico y espera que las ventas de viviendas nuevas y de segunda mano puedan seguir enfriándose en los próximos meses, con caídas intermensuales de los precios de las viviendas posiblemente algo mayores.

Perspectivas principales

En primer lugar, el alcance de las caídas de los precios de cotización de viviendas de segunda mano sigue siendo amplio, con cerca del 95% de las ciudades de muestra cayendo intermensualmente; la reducción continua de los precios de cotización podría ejercer mayor presión sobre los precios de transacción en la segunda mitad de 2026. En segundo lugar, el desempeño a nivel de ciudad sigue divergiendo: las ciudades de nivel 1, tras su anterior fortaleza relativa, han comenzado a ponerse al día en la caída, mientras que el aumento de la oferta anunciada es más evidente en las ciudades de menor nivel. En tercer lugar, el enfriamiento estacional combinado con el frágil sentimiento de los hogares podría hacer que las ventas de viviendas de segunda mano en las principales ciudades se debiliten aún más interanualmente de agosto a septiembre. En cuarto lugar, a nivel de industria, los inversores no deberían apostar por una recuperación generalizada, sino seleccionar de forma específica promotores con valoraciones razonables, sólidas capacidades financieras y de ejecución, y margen para mejorar mediante autoayuda.

Marco de análisis

La investigación adopta un enfoque que combina indicadores adelantados de alta frecuencia a nivel de ciudad con la valoración de empresas: evalúa las tendencias del mercado físico mediante los precios de cotización de viviendas de segunda mano en 85 ciudades, la oferta anunciada en cerca de 50 ciudades y los datos de visitas a tiendas de agencias en 45 ciudades; a nivel de empresa, utiliza el valor neto de los activos, el flujo de caja descontado, las tasas de capitalización de propiedades de inversión y los descuentos de la tarjeta de puntuación de promotores para la evaluación de valor relativo.

Notas metodológicas

Seguimiento industrial de alta frecuenciaSistema de indicadores adelantados de viviendas de segunda mano
Identificar puntos de inflexión en ventas y precios mediante precios de cotización, volúmenes de anuncios, nuevos anuncios y visitas a tiendas.
La muestra de precios de cotización cubre 85 ciudades, la muestra de volumen de anuncios cubre cerca de 50 ciudades y la muestra de volumen de visitas cubre 45 ciudades, combinadas con variaciones intermensuales, interanuales y diferencias por nivel de ciudad para evaluar las condiciones del mercado.
Valoración de empresasMétodo de valoración del valor neto de los activos
Estimar por separado el valor de las propiedades de desarrollo, las propiedades de inversión y la deuda neta, y luego aplicar un descuento al valor neto de los activos.
Las propiedades de desarrollo utilizan principalmente el método de flujo de caja descontado, las propiedades de inversión utilizan una valoración por tasa de capitalización, y se aplica un descuento del 30% al 45% sobre el valor neto de los activos según la calidad de la empresa y los riesgos de la industria.
Evaluación de calidad relativaTarjeta de puntuación de promotores
Evaluar la calidad de los promotores en siete dimensiones: banco de tierras, ejecución, escala, crecimiento, rentabilidad, financiación y apalancamiento.
Los resultados de la puntuación se utilizan para determinar los descuentos sobre el valor neto de los activos de distintas empresas; las empresas con mejor calidad, capacidad de financiación y desempeño de apalancamiento suelen aplicar descuentos menores.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

China Resources Land Ltd.（1109.HK）
Principal recomendación del informe
Fortalezas
La tarjeta de puntuación del promotor es sólida en banco de tierras, ejecución, escala, crecimiento, rentabilidad, financiación y apalancamiento; la empresa tiene una proporción relativamente alta de propiedades de inversión y ofrece un perfil de riesgo-rentabilidad relativamente mejor.
Debilidades
Una desaceleración de las ventas inmobiliarias seguirá afectando al negocio de desarrollo, y el ritmo de apertura de centros comerciales también afectará la realización de valor.
Comparación
En comparación con otros promotores cubiertos, la empresa aplica un descuento del 30% sobre el valor neto de los activos, inferior al rango de cobertura del 30% al 45% utilizado en el informe, lo que refleja una evaluación de mayor calidad.
Riesgos
Ventas contratadas más débiles de lo esperado, o nuevas aperturas de centros comerciales más lentas de lo esperado.
Seazen Group Ltd（1030.HK）
Objetivo de mejora mediante autoayuda de alta calidad
Fortalezas
Cuenta con una cartera de propiedades de desarrollo y propiedades de inversión, puntuaciones relativamente buenas en ejecución, financiación y apalancamiento, y se considera que su valoración actual ofrece un mejor perfil de riesgo-rentabilidad.
Debilidades
Las puntuaciones de banco de tierras y crecimiento son relativamente promedio, y la empresa es relativamente sensible a las ventas de desarrollo y al desempeño operativo de las propiedades de inversión.
Comparación
El valor neto estimado de los activos por acción para 2026 es HK$4.80, y el informe aplica un descuento del 40%, superior al descuento del 30% de China Resources Land.
Riesgos
Ventas contratadas más débiles de lo esperado, compresión de márgenes de desarrollo más rápida de lo esperado o débil crecimiento de los alquileres.
Seazen Holdings Company Ltd.（601155.SS）
Objetivo de mejora mediante autoayuda de alta calidad
Fortalezas
Posee tanto propiedades de desarrollo como de inversión, con potencial para mejorar los rendimientos mediante operaciones de propiedades comerciales y desinversiones de activos.
Debilidades
La deuda neta supone una deducción relativamente grande del valor neto de los activos, y las puntuaciones de banco de tierras y crecimiento se sitúan en el rango medio.
Comparación
El valor neto estimado de los activos por acción para 2026 es Rmb35.84, y se aplica un descuento del 40%.
Riesgos
Compresión de márgenes de desarrollo más rápida de lo esperado, crecimiento de ingresos recurrentes más débil de lo esperado o avance más lento de lo esperado en la inyección de centros comerciales en fideicomisos privados de inversión inmobiliaria.
C&D International Investment Group Ltd（1908.HK）
Objetivo con perfil de riesgo-rentabilidad relativamente atractivo
Fortalezas
Las puntuaciones de banco de tierras, ejecución, escala, crecimiento y financiación son altas, y el valor neto de los activos del negocio de desarrollo proporciona el principal respaldo.
Debilidades
Las propiedades de inversión y otros negocios contribuyen una valoración relativamente limitada, y el desempeño del valor depende más de las ventas de desarrollo y de los márgenes brutos.
Comparación
El valor neto estimado de los activos por acción para 2026 es HK$29.69, y el informe aplica un descuento del 35%, entre China Resources Land y las empresas Seazen.
Riesgos
Margen bruto más débil de lo esperado o ritmo de adquisición de terrenos más lento de lo esperado.

Datos clave

Precios de cotización de viviendas de segunda mano intermensuales-0.5%Desempeño general de 85 ciudades de muestra en julio, igual que en junio.
Precios de cotización de viviendas de segunda mano interanuales-9.6%Muestra que los precios permanecen en una clara tendencia bajista.
Proporción de ciudades con caídas intermensuales en los precios de cotizaciónCerca del 95%Similar al nivel de junio de cerca del 94% al 95%.
Precios de cotización en ciudades de nivel 1 intermensuales-0.4%Se deterioraron significativamente desde -0.1% en junio, con caídas acelerándose en todas las ciudades de nivel 1.
Anuncios totales intermensuales+0.5%La tasa de crecimiento de julio en cerca de 50 ciudades de muestra fue superior al +0.2% de junio.
Nuevos anuncios de viviendas de segunda manoIntermensual -1%, interanual -9%Aunque siguieron cayendo, la caída intermensual fue la menor en lo que va de año.
Proporción de ciudades con anuncios en máximos históricos35%Los anuncios en más de la mitad de las ciudades de muestra ya han superado los niveles de finales de 2025.
Visitas a tiendas de agenciasIntermensual -6%, interanual sin cambiosDesempeño promedio de 45 ciudades de muestra en julio, afectado en parte por factores estacionales.

Impacto e implicaciones

El deterioro de los indicadores adelantados significa que las ventas inmobiliarias, los precios y los márgenes de beneficio de los promotores aún enfrentan presión bajista, y que una revalorización generalizada de las valoraciones del sector carece de un sólido respaldo fundamental. El aumento continuo de la oferta de viviendas de segunda mano puede intensificar la competencia por recortes de precios entre vendedores y transmitirse aún más a los precios de transacción y al mercado de viviendas nuevas. Desde una perspectiva de inversión, una estrategia defensiva de selección de acciones es más apropiada, centrada en empresas con sólidas capacidades de financiación, niveles de apalancamiento, flujos de caja de propiedades de inversión y ejecución operativa, en lugar de apostar ampliamente por una reversión de la industria.

Riesgos

Las ventas de viviendas nuevas y de segunda mano siguen siendo más débiles de lo esperado.
El inventario anunciado de viviendas de segunda mano continúa aumentando y desencadena una competencia más intensa por recortes de precios.
Los precios de las viviendas caen más rápido de lo esperado, comprimiendo aún más los márgenes de beneficio y el valor neto de los activos de los promotores.
La confianza de los hogares para comprar vivienda sigue débil durante un período prolongado, y el apoyo de las políticas tiene dificultades para traducirse en demanda real.
El entorno de financiación o las disrupciones del flujo de caja se intensifican, limitando la recuperación de la valoración del sector.
El crecimiento de los alquileres de propiedades de inversión y el avance en la apertura de centros comerciales no cumplen las expectativas.

Aspectos que vigilar

Cambios interanuales en las ventas de viviendas de segunda mano en las principales ciudades de agosto a septiembre.
La velocidad a la que los precios de cotización de viviendas de segunda mano se transmiten a los precios reales de transacción.
Si se amplían las caídas de ajuste a la baja en las ciudades de nivel 1 y si las ventajas de oferta y demanda en las ciudades centrales pueden sostener los precios.
Si los anuncios totales y la proporción de ciudades en máximos históricos continúan aumentando.
Si las visitas a tiendas de agencias y la disposición de los hogares a comprar vivienda pueden mejorar.
Las ventas contratadas, los márgenes brutos, las condiciones de financiación y el desempeño operativo de las propiedades de inversión de los principales promotores.