Bienes de lujo; Desarrollo inmobiliario: El mercado inmobiliario de China vuelve a enfriarse, presionando la demanda europea de lujo

Visión general

El informe utiliza los datos de julio del mercado residencial de China como punto de partida para evaluar su impacto en el sector europeo de bienes de lujo. Los precios anunciados de viviendas existentes en China siguieron disminuyendo, mientras que el crecimiento de las transacciones, las visitas a tiendas y el sentimiento de los residentes parecían débiles, y el inventario anunciado continuó aumentando. Debido a que la demanda china representa más del 30% del consumo mundial de lujo y los bienes inmuebles constituyen la principal parte de la riqueza de los hogares chinos, la reducción de los activos inmobiliarios puede debilitar el consumo de alta gama a través de los canales del efecto riqueza y de la confianza. Morgan Stanley mantiene una visión En línea sobre el sector europeo de bienes de lujo, pero sigue siendo cauteloso respecto al entorno de demanda china a corto plazo.

Perspectivas principales

El mercado inmobiliario chino permanece en una fase de recuperación divergente y débil. El descenso de precios de julio no mostró una mejora sustancial; la menor caída interanual se debió principalmente a una base baja y no a un fortalecimiento del impulso intermensual, y la fortaleza relativa previa de las ciudades de primer nivel también comenzó a debilitarse. La continua desaceleración del crecimiento del volumen de transacciones, el aumento de los anuncios y la disminución de las visitas a tiendas sugieren que las ventas y los precios podrían sufrir más presión entre agosto y septiembre. Entretanto, el efecto riqueza positivo de las acciones A se ha debilitado significativamente y resulta difícil compensar la pérdida de valor de los activos inmobiliarios, por lo que los riesgos de crecimiento del sector europeo de bienes de lujo entre los consumidores chinos siguen sesgados a la baja.

Marco de análisis

El informe combina precios de viviendas existentes en 85 ciudades, volúmenes de transacciones en 25 ciudades principales, anuncios en cerca de 50 ciudades y datos de visitas a oficinas inmobiliarias en 45 ciudades para comparar variaciones intermensuales, interanuales y cambios desde máximos históricos. También contrasta las pérdidas de valor de los activos inmobiliarios con los cambios en la capitalización bursátil de las acciones A, y analiza la transmisión del mercado inmobiliario hacia la demanda europea de lujo mediante la cuota de China en el gasto mundial de lujo y la proporción de bienes inmuebles en la riqueza de los hogares.

Notas metodológicas

• Transmisión macroeconómicaEfecto riqueza inmobiliaria

  Los cambios en los valores de los activos inmobiliarios afectan el consumo discrecional mediante los balances de los hogares y la confianza del consumidor.

  Más del 70% de la riqueza de los hogares chinos está en bienes inmuebles, mientras que los consumidores chinos aportan más del 30% del gasto total en bienes de lujo europeos, por lo que la caída de los precios de la vivienda puede generar una presión indirecta significativa sobre el consumo de lujo.

• Estructura de mercadoRecuperación divergente

  Divergencia en el desempeño inmobiliario entre distintos niveles de ciudades y condiciones de oferta y demanda.

  El mercado general continúa debilitándose, pero un pequeño número de ciudades de primer nivel con condiciones de oferta y demanda más favorables puede mantener un desempeño al alza moderado, aunque debilitándose, lo que muestra una divergencia clara.

• Evaluación de datosDescomposición del impulso intermensual y los efectos de base

  Distinguir si la mejora interanual proviene de un fortalecimiento genuino del impulso o de una base de comparación más baja.

  Aunque la caída interanual de los precios de la vivienda se redujo, los descensos intermensuales mensuales se han mantenido entre 0,4% y 0,7% desde el inicio del año, lo que indica que la mejora interanual proviene principalmente de efectos de base favorables mientras el impulso subyacente sigue siendo débil.

• Comparación entre activosAnálisis de compensaciones entre riqueza inmobiliaria y bursátil

  Comparar los efectos opuestos de las pérdidas de valor inmobiliario y las ganancias de capitalización del mercado de renta variable sobre la riqueza de los hogares.

  Desde diciembre de 2024, el valor de mercado de la vivienda ha disminuido cerca de RMB 41 billones, mientras que la capitalización bursátil de las acciones A aumentó cerca de RMB 24 billones durante el mismo período; desde el inicio del año hasta julio, los cambios fueron aproximadamente una caída de RMB 7 billones y un aumento de RMB 2 billones, respectivamente, lo que significa que la riqueza en renta variable ya no puede compensar plenamente las pérdidas inmobiliarias.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Acciones europeas de bienes de lujo

  Exposición al riesgo aguas abajo del efecto riqueza inmobiliaria de China

  Fortalezas

  Los consumidores chinos siguen siendo una fuente importante de demanda para el mercado mundial de bienes de lujo, y la base de demanda a largo plazo tiene importancia estratégica.

  Debilidades

  La demanda china representa más del 30% del gasto total del sector y es relativamente sensible a la reducción de la riqueza de los hogares y al descenso de la confianza del consumidor.

  Comparación

  En comparación con la continua reducción de los activos inmobiliarios, el efecto compensatorio del crecimiento de la riqueza en acciones A se ha debilitado significativamente.

  Riesgos

  Ventas en China inferiores a las expectativas, revisiones a la baja de las previsiones de beneficios, presión sobre las valoraciones y mayor divergencia de desempeño entre distintas marcas.

• Vivienda residencial existente en China

  Variable líder central para el efecto riqueza sobre el consumo

  Fortalezas

  Un pequeño número de ciudades de primer nivel con condiciones de oferta y demanda más favorables puede mantener una resiliencia relativa.

  Debilidades

  Los precios están cayendo de forma generalizada, el crecimiento de las transacciones se desacelera, los anuncios aumentan y el sentimiento de los residentes sigue siendo frágil.

  Comparación

  El descenso intermensual promedio en las ciudades de primer nivel se amplió de 0,1% en junio a 0,4% en julio, revirtiendo parte de su anterior fortaleza relativa.

  Riesgos

  Los descensos continuos de los precios anunciados pueden ejercer mayor presión sobre los precios de transacción reales en la segunda mitad del año.

• Acciones A de China

  Canal potencial de compensación para las pérdidas de riqueza inmobiliaria

  Fortalezas

  El crecimiento de la capitalización bursátil desde 2024 había amortiguado parcialmente el impacto de la desaceleración inmobiliaria sobre la riqueza de los hogares.

  Debilidades

  Desde el inicio del año hasta julio, la capitalización bursátil total aumentó solo cerca de RMB 2 billones, y el Índice de Shenzhen, con mayor peso tecnológico, ha caído cerca de un 17% desde su máximo del 22 de junio.

  Comparación

  Durante el mismo período, el valor de los activos inmobiliarios disminuyó cerca de RMB 7 billones, haciendo claramente insuficiente el cambio positivo en el mercado bursátil.

  Riesgos

  Si el mercado bursátil cae más, los efectos riqueza inmobiliaria y bursátil podrían debilitarse simultáneamente, intensificando la presión sobre el consumo discrecional.

Datos clave

• Precios anunciados de viviendas existentes en julioBajaron un 0,5% intermensual y un 9,6% interanualAbarca 85 ciudades de la muestra, con un descenso intermensual sin cambios respecto a junio.
• Descenso acumulado desde el máximo históricoCerca de 38%En relación con el máximo de junio de 2021.
• Proporción de ciudades con caídas de preciosCerca de 95%Se refiere a las ciudades de la muestra que registraron descensos intermensuales de los precios de viviendas existentes en julio.
• Cambios de precios en julio en ciudades de primer nivelDescenso intermensual promedio de 0,4%El descenso intermensual promedio fue de 0,1% en junio, y las caídas se ampliaron en todas las ciudades de primer nivel en julio.
• Volumen de transacciones de viviendas existentes en 25 ciudades principalesSubió cerca de un 9% interanual en julioPor debajo del 30% de abril, el 25% de mayo y cerca del 10% de junio.
• Total de anuncios de viviendas existentesSubió un 0,5% intermensual en julioAbarca cerca de 50 ciudades de la muestra, y los anuncios aumentaron intermensualmente en más del 70% de las ciudades.
• Visitas a oficinas inmobiliariasBajaron un 6% intermensual y se mantuvieron sin cambios interanualesAbarca 45 ciudades de la muestra; el informe considera que la estacionalidad es la razón principal.
• Participación de China en la demanda de lujoMás del 30% del gasto global totalRefleja la dependencia relativamente alta del sector europeo de bienes de lujo respecto de los consumidores chinos.
• Proporción de bienes inmuebles en la riqueza de los hogares chinosMás del 70%Los cambios en los precios de la vivienda tienen un impacto importante sobre la percepción de riqueza de los residentes y la confianza del consumidor.
• Cambio en el valor de los activos inmobiliarios desde el inicio del año hasta julioBajó cerca de RMB 7 billonesDurante el mismo período, la capitalización bursátil total de las acciones A aumentó solo cerca de RMB 2 billones.

Impacto e implicaciones

El continuo enfriamiento del mercado inmobiliario implica que la percepción de riqueza y la disposición a gastar de los consumidores chinos pueden sufrir más presión, creando un entorno externo desfavorable para las ventas europeas de lujo. Los datos interanuales parecen mejorar debido a una base baja, pero los persistentes descensos mensuales de precios, el crecimiento más lento de las transacciones y el aumento del inventario anunciado muestran que el impulso real sigue siendo débil. Si las caídas de los precios de la vivienda se amplían y el crecimiento de las transacciones continúa desacelerándose entre agosto y septiembre, las expectativas de ingresos en China, las valoraciones y el sentimiento de mercado de las empresas de lujo podrían sufrir presión. Un pequeño número de ciudades con mejores condiciones de oferta y demanda, así como las empresas con mayor poder de marca y bases de clientes más resilientes, pueden ser relativamente más defensivas, pero el informe no mejora la visión sectorial sobre esta base.

Riesgos

• El descenso intermensual de los precios de viviendas existentes puede ampliarse entre agosto y septiembre, debilitando aún más la percepción de riqueza de los hogares.
• El crecimiento del volumen de transacciones puede caer a dígitos bajos o medios de una cifra, lo que dificultaría una mejora significativa incluso si la base de comparación se reduce.
• Los aumentos continuos del inventario anunciado pueden añadir presión bajista sobre los precios de transacción reales.
• La confianza de los residentes sigue siendo frágil, y la temporada baja estacional puede amplificar la debilidad de las ventas y las visitas a oficinas inmobiliarias.
• Si las acciones A continúan retrocediendo, su capacidad para compensar las pérdidas de riqueza inmobiliaria se debilitará aún más.
• El sector europeo de bienes de lujo tiene una alta exposición a la demanda china, y el débil consumo macroeconómico chino puede provocar revisiones a la baja de las previsiones de ingresos y beneficios.
• El desempeño entre diferentes ciudades y marcas puede divergir significativamente, y los datos agregados pueden no representar con precisión a una empresa o región concreta.

Aspectos que vigilar

• Si el descenso intermensual de los precios de viviendas existentes en las 85 ciudades de la muestra se amplía entre agosto y septiembre.
• Si el crecimiento interanual del volumen de transacciones de viviendas existentes en 25 ciudades principales cae a dígitos bajos o medios de una cifra.
• Si las ciudades de primer nivel pueden volver a mostrar resiliencia relativa y cuántas ciudades presentan mejores condiciones de oferta y demanda.
• Cambios en el total de anuncios de viviendas existentes, la proporción de ciudades que alcanza máximos históricos y los nuevos anuncios.
• Si las visitas a oficinas inmobiliarias y el sentimiento de compra de vivienda de los residentes pueden recuperarse después del verano.
• La velocidad con que los descensos de los precios anunciados de vivienda se transmiten a los precios de transacción reales.
• Si la capitalización bursátil total de las acciones A y el Índice de Shenzhen pueden volver a aportar un efecto riqueza positivo.
• Ventas en China, tráfico de clientes, valor medio de transacción y tendencias de inventario divulgados por empresas europeas de bienes de lujo.