Interpretación del informeHilo Research

Bienes Raíces: Las ventas contratadas de los promotores de China continuaron deteriorándose en julio, con una divergencia regional en forma de K más profunda en el mercado inmobiliario

Nomura considera que la caída interanual de las ventas contratadas de julio de los 100 principales promotores inmobiliarios se amplió al 18,3 %, con la mejora en las ciudades de primer nivel coexistiendo con la debilidad en las ciudades de menor categoría, lo que potencialmente dificulta el avance oportuno de las políticas de reducción de riesgos del sector inmobiliario.

InstituciónNomura

Fecha2026-07-31

SectorBienes Raíces

Resumen

Este informe es una observación macroeconómica/sectorial y no contiene calificación individual de acciones, precio objetivo ni precio actual.

Las ventas contratadas de los 100 principales promotores cayeron un 18,3 % interanual en julio, deteriorándose aún más frente a la caída del 9,6 % de junio.
La tasa de crecimiento interanual del área de ventas de viviendas nuevas en 20 ciudades principales repuntó del -6,7 % en junio al 3,2 % en julio, impulsada principalmente por una base baja y las ciudades de primer nivel.
La tasa de crecimiento interanual del volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en 18 ciudades principales se desaceleró del 12,3 % al 9,4 %.
La tasa de crecimiento interanual de las ventas de viviendas nuevas en ciudades de primer nivel subió del -2,2 % en junio al 16,6 % en julio, mientras que las ciudades de segundo nivel se mantuvieron en términos generales estables y las caídas se profundizaron en las ciudades de menor categoría.
El informe considera que el auge de la IA puede redirigir recursos de las ciudades tradicionales a las ciudades inteligentes, intensificando la divergencia geográfica en forma de K y complicando la formulación de políticas.

Interpretación del informe

Visión general

Este informe realiza un seguimiento de las ventas contratadas de julio de los promotores inmobiliarios chinos y de las ventas de viviendas nuevas y de segunda mano en las principales ciudades. Nomura señala que la caída de las ventas entre los 100 principales promotores se amplió, probablemente debido sobre todo al aumento de la presión bajista sobre los precios de la vivienda, particularmente en las ciudades de menor categoría; mientras tanto, las ciudades de primer nivel mostraron señales más claras de estabilización.

Perspectivas principales

La visión central es que el mercado inmobiliario de China no ha entrado en una recuperación generalizada, sino que muestra una clara divergencia geográfica en forma de K: mejora en las ciudades de primer nivel y presión en las ciudades de menor categoría. Históricamente, la estabilización en las ciudades de mayor categoría podría haber señalado una recuperación más amplia, pero esta vez puede ser diferente porque los recursos están migrando de las ciudades tradicionales a las ciudades inteligentes, debilitando el efecto de derrame. En el frente de las políticas, la reunión de mitad de año del Politburó reiteró la necesidad de estabilizar el mercado inmobiliario, pero la mayoría de las herramientas convencionales ya se han utilizado, y la divergencia regional podría retrasar aún más las medidas de política necesarias para resolver los problemas del sector inmobiliario.

Marco de análisis

El informe utiliza como indicadores principales las ventas contratadas de los 100 principales promotores, el área de ventas de viviendas nuevas en 20 ciudades principales, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en 18 ciudades principales y el desempeño por niveles de ciudad. Compara los cambios de las tasas de crecimiento interanual entre julio y junio, y combina el lenguaje de las políticas con las tendencias de los flujos de recursos urbanos para evaluar la calidad de la recuperación del mercado inmobiliario.

Notas metodológicas

Seguimiento de Datos Inmobiliarios de Alta FrecuenciaMonitoreo de Ventas Contratadas de los 100 Principales Promotores
Utilizar las ventas de promotores líderes para medir las condiciones del sector
Las ventas contratadas de los 100 principales promotores inmobiliarios reflejan las entradas de efectivo de los promotores y la fortaleza de la demanda; la mayor caída interanual en julio indica que la presión sobre el sector continúa intensificándose.
Análisis por Nivel de CiudadMarco de Divergencia para Ciudades de Primer, Segundo y Menor Nivel
Comparar el desempeño de las ventas por nivel de ciudad
El informe compara la mejora en las ciudades de primer nivel, el desempeño en términos generales estable en las ciudades de segundo nivel y las caídas más profundas en las ciudades de menor categoría para evaluar si la recuperación tiene potencial de derrame amplio.
Análisis de Restricciones de PolíticaMarco de Divergencia Geográfica en Forma de K y Respuesta de Política
La divergencia incrementa la dificultad de formular políticas
Cuando las ciudades de mayor categoría se estabilizan mientras las de menor categoría continúan cayendo, las señales de política pueden volverse inconsistentes, retrasando medidas más sistemáticas para resolver y estabilizar el sector inmobiliario.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

Promotores Inmobiliarios Chinos
Directamente relevante
Fortalezas
La mejora de las ventas en las ciudades de primer nivel puede respaldar la absorción de proyectos y la cobranza de efectivo de algunos promotores de mayor calidad.
Debilidades
La ampliación de la caída de las ventas generales entre los 100 principales promotores, junto con la presión continua sobre los precios de la vivienda y la demanda en ciudades de menor categoría, sigue lastrando al sector.
Comparación
A diferencia de recuperaciones anteriores, en las que las ciudades de mayor categoría impulsaban el mercado nacional, la mejora actual está más concentrada en las ciudades de primer nivel.
Riesgos
Nuevas caídas de ventas, debilidad adicional de los precios de la vivienda, respuestas de política retrasadas e intensificación de las presiones de inventario y deuda en las ciudades de menor categoría.
Macroeconomía China
Indirectamente relevante
Fortalezas
La estabilización en las ciudades de primer nivel y el retorno del área de ventas de viviendas nuevas al crecimiento positivo pueden aliviar marginalmente las expectativas de una desaceleración del sector inmobiliario.
Debilidades
El sector inmobiliario sigue siendo un lastre significativo para la demanda, el crédito y las finanzas de los gobiernos locales.
Comparación
El área de ventas de viviendas nuevas ha vuelto parcialmente al crecimiento positivo, pero las ventas de los promotores continúan deteriorándose, lo que indica divergencia tanto en volúmenes y precios como entre ciudades.
Riesgos
El lastre del sector inmobiliario sobre la confianza en el consumo y la inversión, mientras la insuficiencia de herramientas de política prolonga el período de recuperación.

Datos clave

Ventas contratadas de julio de los 100 principales promotoresInteranual -18,3%Se deterioró aún más frente a la caída interanual del 9,6 % de junio.
Ventas contratadas acumuladas hasta julio de los 100 principales promotoresInteranual -14,6%El informe también señala que la cifra correspondiente para 2025 fue una caída interanual del 19,3 %.
Área de ventas de viviendas nuevas de julio en 20 ciudades principalesInteranual +3,2%La cifra fue del -6,7 % interanual en junio; el regreso al crecimiento positivo en julio se debió principalmente a una base baja.
Volumen de transacciones de viviendas de segunda mano de julio en 18 ciudades principalesInteranual +9,4%Se desaceleró desde el crecimiento interanual del 12,3 % en junio.
Ventas de viviendas nuevas de julio en ciudades de primer nivelInteranual +16,6%La cifra fue del -2,2 % interanual en junio, lo que indica señales de estabilización en las ciudades de primer nivel.
Desempeño de las ciudades de menor categoríaCaída más profundaEl informe no divulga cifras específicas, pero afirma claramente que la presión es mayor en las ciudades de menor categoría.

Impacto e implicaciones

Para la evaluación de la inversión y la macroeconomía, los datos de julio indican que el lastre del sector inmobiliario no se ha eliminado. Si la estabilización en las ciudades de primer nivel no puede extenderse a las ciudades de segundo nivel y de menor categoría, los flujos de efectivo de los promotores, el mercado de suelo, las finanzas de los gobiernos locales y la confianza de los hogares pueden permanecer bajo presión. Aunque los responsables de las políticas continúan enfatizando la estabilización del mercado inmobiliario, el panorama divergente y la disminución de la eficacia marginal de las herramientas convencionales sugieren que el mercado podría requerir políticas más focalizadas para la reducción de inventarios, la garantía de entrega de viviendas prevendidas o la resolución de deuda.

Riesgos

La presión bajista sobre los precios de la vivienda en las ciudades de menor categoría continúa aumentando.
La caída de las ventas entre los 100 principales promotores se amplía aún más, incrementando la presión sobre los flujos de efectivo.
La estabilización en las ciudades de primer nivel no logra extenderse a una recuperación nacional.
La divergencia geográfica en forma de K complica la formulación de políticas y puede retrasar las medidas necesarias de saneamiento del sector.
La mayoría de las herramientas convencionales de apoyo al sector inmobiliario ya se han utilizado, y su eficacia marginal puede disminuir.

Aspectos que vigilar

Si la caída interanual de las ventas contratadas de los 100 principales promotores se reduce en los meses siguientes.
Si la mejora de las ventas en las ciudades de primer nivel puede extenderse a las ciudades de segundo nivel y de menor categoría.
La presión bajista sobre los precios de la vivienda y el ritmo de reducción de inventarios en las ciudades de menor categoría.
La intensidad y focalización de las políticas para estabilizar el mercado inmobiliario tras la reunión de mitad de año del Politburó.
Si la tasa de crecimiento del volumen de transacciones de viviendas de segunda mano continúa desacelerándose.