Imobiliário: As Vendas Contratadas das Incorporadoras da China Continuaram a se Deteriorar em Julho, com uma Divergência Regional em Formato de K Mais Profunda no Mercado Imobiliário

Visão geral

Este relatório acompanha as vendas contratadas de julho das incorporadoras imobiliárias chinesas e as vendas de imóveis novos e usados nas principais cidades. A Nomura destaca que a queda nas vendas entre as 100 maiores incorporadoras se ampliou, provavelmente devido principalmente ao aumento da pressão baixista sobre os preços dos imóveis, particularmente nas cidades de menor porte; enquanto isso, as cidades de primeira linha mostraram sinais mais claros de estabilização.

Visões principais

A visão central é que o mercado imobiliário da China não entrou em uma recuperação generalizada, mas está apresentando uma clara divergência geográfica em formato de K: melhora nas cidades de primeira linha e pressão nas cidades de menor porte. Historicamente, a estabilização nas cidades de categoria superior pode ter sinalizado uma recuperação mais ampla, mas desta vez pode ser diferente porque os recursos estão migrando das cidades tradicionais para cidades inteligentes, enfraquecendo o efeito de transbordamento. No front das políticas, a reunião de meio de ano do Politburo reiterou a necessidade de estabilizar o mercado imobiliário, mas a maioria das ferramentas convencionais de política já foi utilizada, e a divergência regional pode atrasar ainda mais a ação de política necessária para resolver os problemas no setor imobiliário.

Estrutura de análise

O relatório utiliza as vendas contratadas das 100 maiores incorporadoras, a área de vendas de imóveis novos em 20 grandes cidades, o volume de transações de imóveis usados em 18 grandes cidades e o desempenho entre as categorias de cidades como seus principais indicadores. Ele compara as mudanças nas taxas de crescimento anual em julho e junho e combina a linguagem de política com tendências nos fluxos de recursos urbanos para avaliar a qualidade da recuperação do mercado imobiliário.

Notas metodológicas

• Acompanhamento de Dados Imobiliários de Alta FrequênciaMonitoramento das Vendas Contratadas das 100 Maiores Incorporadoras

  Usar as vendas das principais incorporadoras para mensurar as condições do setor

  As vendas contratadas das 100 maiores incorporadoras imobiliárias refletem as entradas de caixa das incorporadoras e a força da demanda; a maior queda anual em julho indica que a pressão sobre o setor continua a se intensificar.

• Análise por Categoria de CidadeEstrutura de Divergência para Cidades de Primeira, Segunda e Menor Categoria

  Comparar o desempenho das vendas por categoria de cidade

  O relatório compara a melhora nas cidades de primeira linha, o desempenho amplamente estável nas cidades de segunda linha e as quedas mais profundas nas cidades de menor porte para avaliar se a recuperação tem potencial de transbordamento amplo.

• Análise de Restrições de PolíticaEstrutura de Divergência Geográfica em Formato de K e Resposta de Política

  A divergência aumenta a dificuldade de formulação de políticas

  Quando cidades de categoria superior se estabilizam enquanto cidades de menor porte continuam em queda, os sinais de política podem se tornar inconsistentes, atrasando medidas mais sistemáticas para resolver e estabilizar o setor imobiliário.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Incorporadoras Imobiliárias Chinesas

  Diretamente relevante

  Pontos fortes

  A melhora das vendas nas cidades de primeira linha pode apoiar a velocidade de venda dos projetos e a arrecadação de caixa de algumas incorporadoras de maior qualidade.

  Pontos fracos

  A ampliação da queda nas vendas gerais entre as 100 maiores incorporadoras, juntamente com a pressão contínua sobre os preços dos imóveis e a demanda nas cidades de menor porte, continua a pesar sobre o setor.

  Comparação

  Ao contrário de recuperações anteriores, nas quais cidades de categoria superior impulsionaram o mercado nacional, a melhora atual está mais concentrada nas cidades de primeira linha.

  Riscos

  Novas quedas nas vendas, fraqueza adicional nos preços dos imóveis, respostas de política atrasadas e intensificação das pressões de estoque e dívida nas cidades de menor porte.

• Macroeconomia Chinesa

  Indiretamente relevante

  Pontos fortes

  A estabilização nas cidades de primeira linha e o retorno da área de vendas de imóveis novos ao crescimento positivo podem aliviar marginalmente as expectativas de uma desaceleração do setor imobiliário.

  Pontos fracos

  O setor imobiliário continua sendo um arrasto significativo sobre a demanda, o crédito e as finanças dos governos locais.

  Comparação

  A área de vendas de imóveis novos retornou parcialmente ao crescimento positivo, mas as vendas das incorporadoras continuam a se deteriorar, indicando divergência tanto em volumes e preços quanto entre cidades.

  Riscos

  O arrasto do setor imobiliário sobre a confiança no consumo e no investimento, com ferramentas de política insuficientes prolongando o período de recuperação.

Dados principais

• Vendas contratadas de julho das 100 maiores incorporadorasAno a ano -18.3%Deteriorou-se ainda mais ante a queda anual de 9.6% em junho.
• Vendas contratadas acumuladas até julho das 100 maiores incorporadorasAno a ano -14.6%O relatório também observa que o número correspondente para 2025 foi uma queda anual de 19.3%.
• Área de vendas de imóveis novos em julho em 20 grandes cidadesAno a ano +3.2%O número foi de -6.7% em relação ao ano anterior em junho; o retorno ao crescimento positivo em julho ocorreu principalmente devido a uma base baixa.
• Volume de transações de imóveis usados em julho em 18 grandes cidadesAno a ano +9.4%Desacelerou ante o crescimento anual de 12.3% em junho.
• Vendas de imóveis novos em julho nas cidades de primeira linhaAno a ano +16.6%O número foi de -2.2% em relação ao ano anterior em junho, indicando sinais de estabilização nas cidades de primeira linha.
• Desempenho das cidades de menor porteQueda mais profundaO relatório não divulga números específicos, mas afirma claramente que a pressão é maior nas cidades de menor porte.

Impacto e implicações

Para a avaliação de investimentos e macroeconômica, os dados de julho indicam que o arrasto do setor imobiliário não foi removido. Se a estabilização nas cidades de primeira linha não puder se espalhar para cidades de segunda linha e de menor porte, os fluxos de caixa das incorporadoras, o mercado de terras, as finanças dos governos locais e a confiança das famílias poderão permanecer sob pressão. Embora os formuladores de políticas continuem a enfatizar a estabilização do mercado imobiliário, o cenário divergente e a redução da eficácia marginal das ferramentas convencionais sugerem que o mercado pode exigir políticas mais direcionadas para redução de estoques, garantia da entrega de imóveis vendidos na planta ou resolução de dívidas.

Riscos

• A pressão baixista sobre os preços dos imóveis nas cidades de menor porte continua a aumentar.
• A queda nas vendas entre as 100 maiores incorporadoras se amplia ainda mais, aumentando a pressão sobre o fluxo de caixa.
• A estabilização nas cidades de primeira linha não se espalha para uma recuperação nacional.
• A divergência geográfica em formato de K complica a formulação de políticas e pode atrasar as necessárias medidas de saneamento do setor.
• A maioria das ferramentas convencionais de apoio ao setor imobiliário já foi utilizada, e sua eficácia marginal pode diminuir.

Pontos a observar

• Se a queda anual nas vendas contratadas das 100 maiores incorporadoras diminui nos meses subsequentes.
• Se a melhora das vendas nas cidades de primeira linha pode se espalhar para cidades de segunda linha e de menor porte.
• A pressão baixista sobre os preços dos imóveis e o ritmo de redução de estoques nas cidades de menor porte.
• A intensidade e o direcionamento das políticas para estabilizar o mercado imobiliário após a reunião de meio de ano do Politburo.
• Se a taxa de crescimento do volume de transações de imóveis usados continua a desacelerar.