Imobiliário: Vendas Contratadas das Incorporadoras Chinesas Deterioraram Ainda Mais em Julho, com Recuperação Imobiliária Regional em Forma de K

Visão geral

Este relatório concentra-se nos dados de vendas imobiliárias da China, tendo como conclusão principal que as vendas contratadas das incorporadoras deterioraram ainda mais em julho. Embora as vendas de imóveis novos nas cidades de primeira linha tenham melhorado significativamente e algumas cidades de alta categoria tenham mostrado sinais de estabilização, a pressão baixista nas cidades de menor porte permaneceu severa, resultando em uma divergência geográfica em forma de K mais pronunciada no mercado imobiliário.

Visões principais

A Nomura acredita que o mercado imobiliário chinês não alcançou uma recuperação ampla. A ampliação da queda nas vendas contratadas pelas 100 maiores incorporadoras pode estar relacionada ao aumento da pressão baixista sobre os preços dos imóveis, particularmente nas cidades de menor porte. A melhora nas cidades de maior categoria anteriormente muitas vezes sinalizava uma recuperação nacional, mas este ciclo pode ser diferente: o boom de IA está desviando recursos das cidades tradicionais para cidades inteligentes, ampliando a divergência entre cidades; ao mesmo tempo, a reunião do Politburo reiterou a necessidade de estabilizar o mercado imobiliário, mas a maioria das ferramentas convencionais de política já foi esgotada, enquanto a divergência regional torna a formulação de políticas e a reestruturação do setor mais difíceis.

Estrutura de análise

O relatório compara taxas de crescimento ano a ano das vendas contratadas das incorporadoras, da área de vendas de imóveis novos nas principais cidades, dos volumes de transações de imóveis usados nas principais cidades e de grupos por categoria de cidade, para avaliar tendências na demanda imobiliária da China, na pressão sobre os preços dos imóveis e na divergência regional.

Notas metodológicas

• Análise Macroeconômica e de Ciclo SetorialAnálise de Crescimento Ano a Ano

  Taxa de Crescimento Ano a Ano

  Ao comparar julho com o mesmo período do ano passado e com a taxa de crescimento de junho, o relatório avalia se o ritmo das vendas melhorou ou deteriorou.

• Análise Estrutural RegionalSegmentação por Categoria de Cidade

  Divergência entre Cidades de Primeira, Segunda e Menor Categoria

  O desempenho das vendas é separado por categoria de cidade para identificar a diferença estrutural entre a estabilização nas cidades de maior categoria e a deterioração nas cidades de menor porte.

• Análise de Divergência EstruturalDivergência em Forma de K

  Divergência Geográfica em Forma de K

  Isso se refere ao desempenho divergente entre regiões ou agrupamentos de cidades, em que algumas cidades se estabilizam ou melhoram enquanto outras continuam enfraquecendo, reduzindo assim o sinal de uma recuperação nacional.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Incorporadoras Imobiliárias Chinesas

  Diretamente Relevante

  Pontos fortes

  A melhora das vendas nas cidades de primeira linha e as declarações em apoio à estabilização do mercado imobiliário fornecem algum suporte marginal.

  Pontos fracos

  A ampliação da queda nas vendas contratadas pelas 100 maiores incorporadoras indica que as pressões sobre a arrecadação de vendas e a redução de estoques permanecem elevadas.

  Comparação

  Os -18,3% ano a ano de julho deterioraram-se significativamente em relação aos -9,6% ano a ano de junho.

  Riscos

  Novas quedas nos preços dos imóveis, pressão de estoque nas cidades de menor porte e redução da eficácia das políticas.

• Mercados Imobiliários nas Cidades de Primeira Linha

  Beneficiário de Divergência Positiva

  Pontos fortes

  As vendas de imóveis novos cresceram 16,6% ano a ano em julho, uma melhora significativa em relação a junho.

  Pontos fracos

  A melhora pode ter sido influenciada por uma base baixa e pode não se espalhar nacionalmente.

  Comparação

  O desempenho foi significativamente melhor do que nas cidades de segunda linha e de menor porte.

  Riscos

  Se as expectativas de renda das famílias ou a demanda por crédito permanecerem insuficientes, a sustentabilidade da estabilização ainda precisará ser verificada.

• Mercados Imobiliários nas Cidades de Menor Porte

  Principal Fator de Arrasto

  Pontos fortes

  O potencial suporte de políticas pode aliviar parte da pressão.

  Pontos fracos

  A pressão baixista sobre os preços dos imóveis é maior, e as quedas nas vendas de imóveis novos são mais profundas.

  Comparação

  O desempenho foi mais fraco do que nas cidades de primeira linha, contribuindo para a divergência geográfica em forma de K.

  Riscos

  Lenta redução de estoques, pressão sobre a cadeia de financiamento das incorporadoras e espaço limitado para políticas dos governos locais.

Dados principais

• Vendas Contratadas em Julho das 100 Maiores IncorporadorasAno a ano -18,3%Deteriorou ainda mais em relação a -9,6% ano a ano em junho.
• Vendas Contratadas das 100 Maiores Incorporadoras de Janeiro a JulhoAno a ano -14,6%O relatório observa que o número era de -19,3% ano a ano em 2025, para comparação.
• Área de Vendas de Imóveis Novos em Julho em 20 Grandes CidadesAno a ano +3,2%Junho registrou -6,7% ano a ano; a melhora foi atribuída principalmente a uma base baixa.
• Volume de Vendas de Imóveis Usados em Julho em 18 Grandes CidadesAno a ano +9,4%Desacelerou de +12,3% ano a ano em junho.
• Crescimento das Vendas de Imóveis Novos em Julho nas Cidades de Primeira LinhaAno a ano +16,6%Junho registrou -2,2% ano a ano, fazendo das cidades de primeira linha o motor da melhora das vendas de imóveis novos nas 20 cidades.
• Desempenho das Cidades de Segunda Linha e de Menor PorteAs cidades de segunda linha ficaram praticamente estáveis, enquanto as cidades de menor porte registraram quedas mais profundasA pressão sobre os preços dos imóveis e as vendas nas cidades de menor porte continuou sendo o principal fator de arrasto.

Impacto e implicações

A pressão contínua sobre as vendas imobiliárias sugere que o fluxo de caixa e o apetite por investimento das incorporadoras podem permanecer fracos, pesando sobre a cadeia de valor imobiliária, as finanças dos governos locais e a confiança das famílias. A estabilização e a melhora nas cidades de primeira linha melhoraram o sinal de demanda local, mas, se as cidades de menor porte continuarem em queda, uma recuperação imobiliária nacional continuará difícil de confirmar, e a política poderá precisar se tornar mais direcionada, em vez de depender de um único estímulo nacional.

Riscos

• A pressão baixista sobre os preços dos imóveis continua a se intensificar, especialmente nas cidades de menor porte.
• A deterioração nas vendas contratadas das incorporadoras aumenta a pressão sobre o fluxo de caixa.
• A melhora nas cidades de primeira linha não se amplia para uma recuperação nacional.
• A maioria das ferramentas convencionais de política já foi esgotada, e a eficácia marginal das políticas subsequentes pode enfraquecer.
• A divergência regional em forma de K atrasa a reestruturação do setor imobiliário e as medidas de política necessárias.

Pontos a observar

• Variações subsequentes, mês a mês e ano a ano, nas vendas contratadas das 100 maiores incorporadoras.
• Se a melhora nas vendas de imóveis novos nas cidades de primeira linha se mostra sustentável.
• Mudanças nos preços dos imóveis, volumes de transação e estoques nas cidades de segunda linha e de menor porte.
• A intensidade específica das políticas de estabilização do mercado imobiliário implementadas após a reunião do Politburo.
• Se a taxa de crescimento das transações de imóveis usados continua a desacelerar.