리서치 보고서 해설Hilo Research

부동산: 중국 개발업체의 계약판매가 7월에 추가 악화, 지역별 K자형 부동산 회복

노무라는 상위 100대 개발업체의 계약판매가 7월 전년 대비 18.3% 감소해 6월의 9.6% 감소보다 크게 악화됐으며, 저등급 도시의 압력 증대로 정책 수립이 복잡해졌다고 지적한다.

기관노무라

날짜2026-07-31

업종부동산

요약

이 보고서는 거시/산업 차트 알림이며 개별 주식 등급, 목표주가 또는 현재 주가를 제시하지 않는다. 부동산 시장에 대한 전반적 견해는 신중하다.

상위 100대 개발업체의 계약판매는 7월 전년 대비 18.3% 감소했으며, 6월에는 9.6% 감소했다.
1월부터 7월까지 계약판매는 전년 대비 14.6% 감소했으며, 보고서는 비교를 위해 2025년의 19.3% 감소를 언급했다.
20개 주요 도시의 신규 주택 판매 면적은 7월 전년 대비 3.2% 증가했으며, 주로 낮은 기저와 1선 도시 개선에 힘입었다.
18개 주요 도시의 중고 주택 판매량 증가율은 6월 12.3%에서 7월 9.4%로 둔화됐다.
보고서는 과거와 달리 1선 도시의 개선이 전국적 회복을 의미하지 않을 수 있다고 본다. AI 붐이 스마트 도시에 자원을 집중시키며 지역 격차를 확대하고 있다.

보고서 해설

개요

이 보고서는 중국 부동산 판매 데이터에 초점을 맞추며, 핵심 결론은 개발업체의 계약판매가 7월에 추가로 악화됐다는 것이다. 1선 도시의 신규 주택 판매는 크게 개선되고 일부 고등급 도시에서는 안정화 조짐이 나타났지만, 저등급 도시의 하방 압력은 여전히 심각해 부동산 시장의 지리적 K자형 격차가 더욱 뚜렷해졌다.

핵심 견해

노무라는 중국 부동산 시장이 광범위한 회복을 달성하지 못했다고 본다. 상위 100대 개발업체의 계약판매 감소폭 확대는 특히 저등급 도시에서 심화되는 주택가격 하방 압력과 관련이 있을 수 있다. 과거에는 고등급 도시의 개선이 전국적 회복을 시사하는 경우가 많았지만, 이번 사이클은 다를 수 있다. AI 붐이 전통 도시에서 스마트 도시로 자원을 이동시키며 도시 간 격차를 확대하고 있다. 한편 정치국 회의는 부동산 시장 안정화 필요성을 재차 강조했지만, 대부분의 전통적 정책 수단은 이미 소진됐고 지역 격차는 정책 수립과 부문 정리를 더 어렵게 만든다.

분석 프레임워크

보고서는 중국의 부동산 수요, 주택가격 압력 및 지역 격차 추세를 평가하기 위해 개발업체 계약판매, 주요 도시 신규 주택 판매 면적, 주요 도시 중고 주택 거래량 및 도시 등급별 집단의 전년 대비 성장률을 비교한다.

방법론 메모

거시 및 산업 사이클 분석전년 대비 성장률 분석
전년 대비 성장률
7월을 전년 동기 및 6월의 성장률과 비교함으로써, 보고서는 판매 모멘텀이 개선됐는지 또는 악화됐는지 평가한다.
지역 구조 분석도시 등급 세분화
1선, 2선 및 저등급 도시 간 격차
고등급 도시의 안정화와 저등급 도시의 악화 사이의 구조적 차이를 파악하기 위해 판매 실적을 도시 등급별로 구분한다.
구조적 격차 분석K자형 격차
지리적 K자형 격차
일부 도시가 안정화 또는 개선되는 반면 다른 도시는 계속 약화되는 지역 또는 도시 군집 간 상이한 성과를 의미하며, 이로 인해 전국적 회복 신호가 약화된다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

중국 부동산 개발업체
직접 관련
강점
1선 도시 판매 개선과 부동산 시장 안정화를 지지하는 발언은 일부 한계적 지지를 제공한다.
약점
상위 100대 개발업체 계약판매 감소폭 확대는 판매 대금 회수 및 재고 소진 압력이 여전히 높음을 나타낸다.
비교
7월 전년 대비 -18.3%는 6월 전년 대비 -9.6%에서 크게 악화됐다.
위험
추가적인 주택가격 하락, 저등급 도시의 재고 압력 및 정책 효율성 저하.
1선 도시 주택시장
긍정적 격차 수혜자
강점
신규 주택 판매는 7월 전년 대비 16.6% 증가해 6월 대비 크게 개선됐다.
약점
개선은 낮은 기저의 영향을 받았을 수 있으며 전국으로 확산되지 않을 수 있다.
비교
2선 및 저등급 도시보다 실적이 현저히 양호했다.
위험
가계 소득 기대나 신용 수요가 계속 부족할 경우 안정화의 지속 가능성은 여전히 검증이 필요하다.
저등급 도시 주택시장
주요 부담 요인
강점
잠재적인 정책 지원이 일부 압력을 완화할 수 있다.
약점
주택가격 하방 압력이 더 크고 신규 주택 판매 감소도 더 깊다.
비교
1선 도시보다 성과가 부진해 지리적 K자형 격차에 기여했다.
위험
느린 재고 소진, 개발업체 자금사슬 압력 및 지방정부 정책 여력 제한.

핵심 데이터

7월 상위 100대 개발업체 계약판매전년 대비 -18.3%6월 전년 대비 -9.6%에서 추가로 악화.
1월부터 7월까지 상위 100대 개발업체 계약판매전년 대비 -14.6%보고서는 비교를 위해 2025년 수치가 전년 대비 -19.3%였다고 언급.
7월 20개 주요 도시 신규 주택 판매 면적전년 대비 +3.2%6월은 전년 대비 -6.7%였으며, 개선은 주로 낮은 기저에 기인.
7월 18개 주요 도시 중고 주택 판매량전년 대비 +9.4%6월 전년 대비 +12.3%에서 둔화.
7월 1선 도시 신규 주택 판매 성장률전년 대비 +16.6%6월은 전년 대비 -2.2%였으며, 1선 도시가 20개 도시 전체 신규 주택 판매 개선을 주도.
2선 및 저등급 도시 성과2선 도시는 대체로 보합인 반면 저등급 도시는 더 큰 감소를 경험저등급 도시의 주택가격 및 판매 압력이 여전히 주요 부담 요인.

영향과 시사점

부동산 판매에 대한 지속적인 압력은 개발업체의 현금흐름과 투자 의욕이 계속 약할 수 있음을 시사하며, 부동산 가치사슬, 지방정부 재정 및 가계 신뢰에 부담을 줄 수 있다. 1선 도시의 안정화와 개선은 지역 수요 신호를 개선했지만, 저등급 도시가 계속 하락한다면 전국적 부동산 회복을 확인하기는 여전히 어렵다. 정책은 단일한 전국적 부양책에 의존하기보다 더 표적화될 필요가 있을 수 있다.

위험

주택가격 하방 압력이 계속 심화되며, 특히 저등급 도시에서 두드러진다.
개발업체 계약판매 악화로 현금흐름 압력이 증가한다.
1선 도시의 개선이 전국적 회복으로 확대되지 못한다.
대부분의 전통적 정책 수단이 이미 소진돼 후속 정책의 한계 효과가 약화될 수 있다.
지역별 K자형 격차가 부동산 부문 정리와 필요한 정책 조치를 지연시킨다.

주시할 점

상위 100대 개발업체 계약판매의 향후 월별 전년 대비 변화.
1선 도시 신규 주택 판매 개선의 지속 가능성.
2선 및 저등급 도시의 주택가격, 거래량 및 재고 변화.
정치국 회의 이후 시행되는 부동산 시장 안정화 정책의 구체적인 강도.
중고 주택 거래 증가율이 계속 둔화되는지 여부.