Bienes Raíces: Las ventas contratadas de los promotores chinos se deterioraron aún más en julio, con una recuperación inmobiliaria regional en forma de K

Visión general

Este informe se centra en los datos de ventas inmobiliarias de China, con la conclusión clave de que las ventas contratadas de los promotores se deterioraron aún más en julio. Aunque las ventas de viviendas nuevas en las ciudades de primer nivel mejoraron significativamente y algunas ciudades de alto nivel mostraron señales de estabilización, la presión bajista en las ciudades de menor nivel siguió siendo severa, lo que resultó en una divergencia geográfica en forma de K más pronunciada en el mercado inmobiliario.

Perspectivas principales

Nomura considera que el mercado inmobiliario de China no ha logrado una recuperación generalizada. La creciente caída de las ventas contratadas de los 100 principales promotores puede estar relacionada con una mayor presión bajista sobre los precios de la vivienda, particularmente en las ciudades de menor nivel. La mejora en las ciudades de mayor nivel anteriormente solía señalar una recuperación nacional, pero este ciclo puede ser diferente: el auge de la IA está desviando recursos de las ciudades tradicionales hacia las ciudades inteligentes, ampliando la divergencia entre ciudades; mientras tanto, la reunión del Politburó reiteró la necesidad de estabilizar el mercado inmobiliario, pero la mayoría de las herramientas de política convencionales ya se han agotado, mientras que la divergencia regional dificulta la formulación de políticas y el saneamiento del sector.

Marco de análisis

El informe compara las tasas de crecimiento interanual de las ventas contratadas de los promotores, el área de ventas de viviendas nuevas en ciudades principales, los volúmenes de transacciones de viviendas de segunda mano en ciudades principales y los grupos por nivel de ciudad para evaluar las tendencias de la demanda inmobiliaria de China, la presión sobre los precios de la vivienda y la divergencia regional.

Notas metodológicas

• Análisis macroeconómico y de ciclo sectorialAnálisis de crecimiento interanual

  Tasa de crecimiento interanual

  Al comparar julio con el mismo período del año pasado y con la tasa de crecimiento de junio, el informe evalúa si el impulso de ventas mejoró o se deterioró.

• Análisis estructural regionalSegmentación por nivel de ciudad

  Divergencia entre ciudades de primer, segundo y menor nivel

  El desempeño de las ventas se separa por nivel de ciudad para identificar la diferencia estructural entre la estabilización en ciudades de mayor nivel y el deterioro en ciudades de menor nivel.

• Análisis de divergencia estructuralDivergencia en forma de K

  Divergencia geográfica en forma de K

  Esto se refiere al desempeño divergente entre regiones o grupos de ciudades, donde algunas ciudades se estabilizan o mejoran mientras otras continúan debilitándose, reduciendo así la señal de una recuperación nacional.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Promotores inmobiliarios chinos

  Directamente relevante

  Fortalezas

  La mejora de las ventas en ciudades de primer nivel y las declaraciones que respaldan la estabilización del mercado inmobiliario brindan cierto apoyo marginal.

  Debilidades

  La creciente caída de las ventas contratadas de los 100 principales promotores indica que la presión sobre los cobros de ventas y la reducción de inventarios sigue siendo alta.

  Comparación

  El -18.3% interanual de julio se deterioró significativamente frente al -9.6% interanual de junio.

  Riesgos

  Nuevas caídas de los precios de la vivienda, presión de inventarios en las ciudades de menor nivel y disminución de la eficacia de las políticas.

• Mercados de vivienda en ciudades de primer nivel

  Beneficiario de divergencia positiva

  Fortalezas

  Las ventas de viviendas nuevas crecieron un 16.6% interanual en julio, una mejora significativa frente a junio.

  Debilidades

  La mejora puede haber estado influida por una base baja y podría no extenderse a nivel nacional.

  Comparación

  El desempeño fue significativamente mejor que en las ciudades de segundo nivel y de menor nivel.

  Riesgos

  Si las expectativas de ingresos de los hogares o la demanda de crédito siguen siendo insuficientes, aún debe verificarse la sostenibilidad de la estabilización.

• Mercados de vivienda en ciudades de menor nivel

  Principal lastre

  Fortalezas

  Un posible apoyo de políticas puede aliviar parte de la presión.

  Debilidades

  La presión bajista sobre los precios de la vivienda es mayor y las caídas de las ventas de viviendas nuevas son más profundas.

  Comparación

  El desempeño fue más débil que en las ciudades de primer nivel, lo que contribuyó a la divergencia geográfica en forma de K.

  Riesgos

  Lenta liquidación de inventarios, presión sobre la cadena de financiación de los promotores y margen limitado para las políticas de los gobiernos locales.

Datos clave

• Ventas contratadas en julio de los 100 principales promotoresInteranual -18.3%Se deterioró aún más desde el -9.6% interanual de junio.
• Ventas contratadas de los 100 principales promotores de enero a julioInteranual -14.6%El informe señala que la cifra fue de -19.3% interanual en 2025 como comparación.
• Área de ventas de viviendas nuevas en julio en 20 ciudades principalesInteranual +3.2%En junio fue -6.7% interanual; la mejora fue atribuible principalmente a una base baja.
• Volumen de ventas de viviendas de segunda mano en julio en 18 ciudades principalesInteranual +9.4%Se desaceleró desde el +12.3% interanual de junio.
• Crecimiento de las ventas de viviendas nuevas en julio en ciudades de primer nivelInteranual +16.6%En junio fue -2.2% interanual, lo que convirtió a las ciudades de primer nivel en el motor de la mejora de las ventas de viviendas nuevas en las 20 ciudades.
• Desempeño de las ciudades de segundo nivel y de menor nivelLas ciudades de segundo nivel se mantuvieron en líneas generales estables, mientras que las ciudades de menor nivel experimentaron caídas más profundasLa presión sobre los precios de la vivienda y las ventas en las ciudades de menor nivel siguió siendo el principal lastre.

Impacto e implicaciones

La presión continua sobre las ventas inmobiliarias sugiere que el flujo de caja y el apetito de inversión de los promotores podrían seguir débiles, lastrando la cadena de valor inmobiliaria, las finanzas de los gobiernos locales y la confianza de los hogares. La estabilización y mejora en las ciudades de primer nivel han mejorado la señal de demanda local, pero si las ciudades de menor nivel continúan cayendo, sigue siendo difícil confirmar una recuperación inmobiliaria nacional, y la política podría necesitar ser más focalizada en lugar de depender de un único estímulo nacional.

Riesgos

• La presión bajista sobre los precios de la vivienda continúa intensificándose, especialmente en las ciudades de menor nivel.
• El deterioro de las ventas contratadas de los promotores aumenta la presión sobre el flujo de caja.
• La mejora en las ciudades de primer nivel no se amplía hasta convertirse en una recuperación nacional.
• La mayoría de las herramientas de política convencionales ya se han agotado, y la eficacia marginal de las políticas posteriores puede debilitarse.
• La divergencia regional en forma de K retrasa el saneamiento del sector inmobiliario y las medidas de política necesarias.

Aspectos que vigilar

• Cambios interanuales mensuales posteriores en las ventas contratadas de los 100 principales promotores.
• Si la mejora de las ventas de viviendas nuevas en las ciudades de primer nivel demuestra ser sostenible.
• Cambios en los precios de la vivienda, los volúmenes de transacción y el inventario en las ciudades de segundo nivel y de menor nivel.
• La intensidad específica de las políticas de estabilización del mercado inmobiliario implementadas tras la reunión del Politburó.
• Si la tasa de crecimiento de las transacciones de viviendas de segunda mano continúa desacelerándose.