Interpretação de relatórios

Visão geral

Este relatório acompanha o desempenho das vendas contratadas em julho de 2026 dos incorporadores imobiliários chineses. Dados da CREIS mostram que a queda anual nas vendas dos 100 maiores incorporadores se ampliou de 4% em junho para 9% em julho, enquanto as vendas caíram 44% em relação ao mês anterior, principalmente devido à sazonalidade. Embora as vendas de imóveis novos em todo o setor tenham permanecido fracas, o relatório destaca alpha significativo entre os principais incorporadores estatais, particularmente COLI, CR Land e Jinmao.

Visões principais

A visão central é que o volume agregado do setor permanece pressionado, mas a divergência estrutural é significativa. O J.P. Morgan espera que a queda anual das vendas dos 100 maiores incorporadores no 2S26 permaneça, em linhas gerais, abaixo de 10%; enquanto isso, incorporadores com perfil estatal, recursos em cidades de primeira linha e crescimento positivo das vendas têm maior probabilidade de receber um prêmio de avaliação do mercado. COLI, CR Land e Jinmao são listadas como as três principais escolhas porque o crescimento de suas vendas em julho ou no acumulado do ano foi positivo e os preços de suas ações superaram significativamente o Índice Hang Seng.

Estrutura de análise

O relatório analisa principalmente os dados de vendas contratadas da CREIS para os 100 maiores incorporadores, o crescimento das vendas por tipo de incorporador para empresas-chave, comparações com as médias de 2018-2021, a sazonalidade mensal das vendas e resumos de avaliação, combinando o impulso de vendas com o desempenho dos preços das ações para avaliar o alpha dos incorporadores.

Notas metodológicas

• Acompanhamento setorialMonitoramento das vendas contratadas anuais e mensais

  Mensurar o impulso do mercado imobiliário primário usando as variações mensais anuais e mensais nas vendas contratadas dos 100 maiores e dos principais incorporadores.

  As vendas dos 100 maiores incorporadores caíram 9% em termos anuais e 44% em relação ao mês anterior em julho; o relatório compara esses números com as quedas em junho e no 2T para avaliar mudanças marginais nas condições do setor.

• Análise de desempenho relativoComparação com a média de 2018-2021

  Comparar os volumes atuais de vendas com a média plurianual durante o período pré-pandemia e o auge do setor.

  O relatório observa que a diferença entre as vendas de julho e a média de 2018-2021 se ampliou de -74% para -80%, indicando que as vendas absolutas do setor permanecem em nível baixo.

• Estrutura de seleção de açõesIdentificação de alpha de estatais

  Em um contexto de volume agregado fraco, selecionar incorporadores estatais com crescimento positivo das vendas, recursos concentrados em cidades de alto nível e forte desempenho das ações.

  COLI, CR Land e Jinmao são destacadas como nomes preferidos devido ao crescimento de suas vendas e à superação no desempenho das ações.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  Incorporador estatal preferido, referido como COLI no relatório

  Pontos fortes

  As vendas de julho cresceram 27% em termos anuais e as vendas dos 7M26 cresceram 13% em termos anuais; forte taxa de vendas de projetos em cidades de primeira linha, com o primeiro lote do projeto Shanghai Anlan atingindo 100% de vendas; o progresso rumo à meta anual de crescimento das vendas está dentro do esperado.

  Pontos fracos

  A empresa permanece em um ambiente de vendas de imóveis novos geralmente fracas, e parte de seu crescimento de vendas é atribuível a uma base baixa.

  Comparação

  O preço da ação subiu 13% no acumulado do ano, superando o Índice Hang Seng em aproximadamente 1%; o impulso de vendas lidera entre os principais incorporadores estatais.

  Riscos

  Se a demanda por imóveis novos for mais fraca do que o esperado no 2S26 ou a taxa de vendas cair nos projetos subsequentes, as expectativas de crescimento positivo poderão sofrer pressão.

• China Resources Land (1109.HK)

  Incorporador estatal preferido

  Pontos fortes

  As vendas de julho e do acumulado do ano cresceram 6% em termos anuais, enquanto o preço da ação subiu 26% no acumulado do ano, indicando reconhecimento do mercado de seu alpha.

  Pontos fracos

  O crescimento das vendas é inferior ao da COLI e permanece afetado pela fraqueza da demanda geral do setor.

  Comparação

  O desempenho do preço da ação foi melhor do que o da COLI e da Jinmao e superou significativamente o Índice Hang Seng.

  Riscos

  A avaliação já reflete parte de suas vantagens relativas; uma sustentabilidade das vendas mais fraca do que o esperado poderia afetar os retornos excedentes.

• China Jinmao (0817.HK)

  Incorporador estatal preferido

  Pontos fortes

  As vendas de julho cresceram 9% em termos anuais e as vendas dos 7M26 cresceram 8% em termos anuais, mantendo crescimento positivo.

  Pontos fracos

  A tabela de avaliação mostra que o desempenho das ações em um ano ainda está em -2%, com uma queda relativamente grande em relação à máxima de longo prazo.

  Comparação

  O preço da ação subiu 14% no acumulado do ano, superando o Índice Hang Seng e, juntamente com as outras estatais preferidas, demonstrando alpha.

  Riscos

  Se a demanda fraca do setor persistir ou as condições de financiamento se deteriorarem, a recuperação das vendas e da avaliação poderá ser limitada.

• Os 100 maiores incorporadores da China

  Amostra de vendas do setor

  Pontos fortes

  Contra uma base baixa, espera-se que a queda anual no 2S26 permaneça abaixo de 10%, e algumas estatais retornaram ao crescimento positivo.

  Pontos fracos

  As vendas de julho caíram 9% em termos anuais e 44% em relação ao mês anterior, permanecendo 80% abaixo da média de 2018-2021; o setor continua geralmente fraco.

  Comparação

  Espera-se que as vendas de imóveis usados continuem crescendo em termos anuais e superem as vendas de imóveis novos.

  Riscos

  Uma baixa temporada tradicional prolongada, confiança insuficiente das famílias na compra de imóveis e pressão sobre os balanços do setor podem pesar sobre a recuperação das vendas.

Dados principais

• Vendas contratadas de julho dos 100 maiores incorporadores em termos anuais-9%Em junho foi -4%; a queda anual no 2T foi de aproximadamente 4%-5%.
• Vendas contratadas de julho dos 100 maiores incorporadores em relação ao mês anterior-44%O relatório atribui isso principalmente à sazonalidade: junho costuma ser um mês de pico de vendas, enquanto julho é baixa temporada.
• Vendas dos 100 maiores incorporadores em relação à média de 2018-2021-80%A diferença se ampliou ainda mais em relação aos -74% anteriores.
• Vendas de julho dos incorporadores estatais em termos anuais+3%Em junho foi -1%, passando para crescimento positivo.
• Vendas da COLI em julho em termos anuais+27%O crescimento foi de 13% no acumulado do ano; o relatório espera que o crescimento das vendas no FY26 permaneça positivo em termos anuais.
• Vendas da CR Land em julho e no acumulado do ano em termos anuais+6%Também uma das três principais escolhas do relatório.
• Vendas da Jinmao em julho em termos anuais / acumulado do ano em termos anuais+9% / +8%Também uma das três principais escolhas do relatório.
• Taxa de vendas do primeiro lote do projeto Shanghai Anlan100%Foram lançadas 100 unidades em 31 de julho, com vendas contratadas totais de Rmb3.4bn.
• Desempenho acumulado no ano dos preços das ações das três principais escolhasCOLI +13%；CR Land +26%；Jinmao +14%O Índice Hang Seng foi de aproximadamente +1% no mesmo período.

Impacto e implicações

Para os investidores, o relatório sugere que as ações imobiliárias não devem ser amplamente evitadas apenas porque as vendas agregadas do setor permanecem fracas; em vez disso, os investidores devem se concentrar em líderes estatais que possam demonstrar resiliência nas vendas e vantagens de recursos. Empresas com crescimento positivo das vendas e forte taxa de vendas dos projetos podem continuar a receber prêmios de avaliação e no preço das ações, enquanto incorporadores privados mais fracos e incorporadores em dificuldade permanecem pressionados pelas condições de vendas, financiamento e balanço patrimonial.

Riscos

• As vendas de imóveis novos poderiam cair mais do que o esperado no relatório, pressionando as expectativas de recebimentos de caixa e lucros dos incorporadores.
• A melhora nas vendas de julho de empresas individuais pode ter sido impulsionada por uma base baixa ou pelo lançamento de um único projeto, criando incerteza quanto à sustentabilidade.
• As vendas do setor permanecem significativamente abaixo da média de 2018-2021, indicando uma base fraca para a recuperação da demanda.
• Incorporadores privados mais fracos e incorporadores em dificuldade podem continuar enfrentando riscos de refinanciamento, reestruturação de dívida e entrega de projetos.
• Se o suporte das políticas, as expectativas de preços dos imóveis ou a confiança das famílias na compra de imóveis forem mais fracos do que o esperado, a recuperação da avaliação do setor poderá ser prejudicada.

Pontos a observar

• Se a queda anual das vendas contratadas dos 100 maiores incorporadores permanece abaixo de 10% em agosto e no 2S26.
• As vendas dos lotes subsequentes do projeto Shanghai Anlan da COLI e o cumprimento da meta anual de "melhora constante".
• Se o crescimento positivo das vendas de incorporadores estatais como CR Land e Jinmao pode continuar.
• Se as vendas de imóveis usados continuam crescendo em termos anuais e superando o mercado primário.
• Se os retornos excedentes dos principais incorporadores em relação ao Índice Hang Seng continuam.