China housing market and property sector: La actividad inmobiliaria china sigue débil y la reforma de agosto acelera una difícil transición estructural

Visión general

Este informe macroeconómico revisa la débil actividad de vivienda en China y evalúa cómo el paquete de reforma del 28 de agosto podría transformar la financiación de los promotores, el ajuste del mercado y la economía en general. JPMorgan prevé beneficios a largo plazo de un modelo de vivienda más seguro, pero costes considerables a corto plazo por la contracción del sector inmobiliario.

Perspectivas principales

El índice de actividad inmobiliaria de JPMorgan siguió débil en agosto, con una mayor contracción en los indicadores principales. Los inicios de superficie residencial cayeron 31.3% interanual, las ventas descendieron 16.2% y las fuentes de financiación de los promotores bajaron 26.8%. Las caídas de precios de las 70 ciudades de la Oficina Nacional de Estadísticas parecieron estabilizarse: los precios de vivienda nueva bajaron 0.17% mensual sin ajuste estacional y los de vivienda secundaria 0.31%. Las ciudades de nivel 1 tuvieron un mejor desempeño, lideradas por Shanghái y Shenzhen, mientras Pekín quedó rezagado, con caídas mensuales de 0.2% en vivienda nueva y 0.1% en vivienda secundaria. Sin embargo, el ajuste acumulado sigue siendo importante: los precios de vivienda nueva están 14.2% por debajo de su máximo de 2021 y los de vivienda secundaria han caído 23.3%. El índice de precios de oferta de vivienda secundaria de Centaline siguió bajando en septiembre hasta la fecha, aunque la confianza de los gestores de ventas mejoró tras la reciente flexibilización de políticas. El informe califica el paquete del 28 de agosto como la reforma más relevante del modelo de vivienda chino en décadas. Acelera el paso de un sistema de preventa de alta rotación a un marco de vivienda terminada. JPMorgan sostiene que esto debería mejorar la protección de los compradores, reducir los riesgos de finalización de proyectos y respaldar un equilibrio más sano entre oferta y demanda con el tiempo. No obstante, también refuerza la reducción estructural del sector: bajo el modelo anterior, los promotores dependían de depósitos de compradores e ingresos hipotecarios para financiar construcción y compra de suelo. El nuevo marco les exige depender más de capital propio, financiación bancaria y mercados de capitales, mientras los fondos de compradores y los ingresos de proyectos quedan bajo una supervisión de escrow más estricta. El riesgo se redistribuye así desde los hogares hacia promotores, bancos e inversores; una conversión de efectivo más lenta y una menor capacidad de reciclar capital probablemente limitarán la compra de suelo y los nuevos proyectos. Las medidas de demanda, incluida la ampliación de los plazos hipotecarios de 30 a 40 años, pueden mejorar la flexibilidad de pago, pero difícilmente reactivarán de forma material la demanda de vivienda dada la débil confianza, las moderadas expectativas de ingresos y el desapalancamiento de los hogares. JPMorgan identifica un problema de inconsistencia temporal: las reformas que reducen el apalancamiento, mejoran la asequibilidad y fortalecen la estabilidad financiera también pesan sobre la inversión, las ventas de suelo, los ingresos fiscales y el crecimiento. El informe afirma que la manufactura avanzada, la IA y otros sectores de nueva economía aún no han compensado plenamente el lastre inmobiliario. En opinión de JPMorgan, la demanda de vivienda ha superado su máximo estructural debido a obstáculos demográficos, una formación de hogares más lenta y una urbanización madura. La renovación urbana y la vivienda asequible pueden redirigir parte de la inversión hacia el parque existente y la infraestructura urbana, pero no sustituirán completamente el desarrollo inmobiliario tradicional. La continua caída de los ingresos por ventas de suelo marca el final de la era de financiación mediante suelo, presiona más las finanzas locales y aumenta la necesidad de emisiones de bonos más grandes, mayores transferencias del gobierno central y reformas tributarias más amplias. Las autoridades afrontan una disyuntiva entre tolerar una corrección más rápida de oferta y precios para alcanzar antes el equilibrio, o seguir un ajuste gradual que prolongue el lastre sobre el crecimiento y requiera mayor apoyo de política. En particular, limitar las caídas de precios puede afianzar el temor a nuevas bajadas, especialmente en ciudades de menor nivel con exceso de oferta significativo, y prolongar el ajuste de cantidades en ventas, inicios e inversión.

Marco de análisis

JPMorgan combina su índice de actividad inmobiliaria con datos oficiales de precios de 70 ciudades, indicadores de transacciones y precios de oferta, y una comparación entre los sistemas antiguo y nuevo de financiación de promotores. Después analiza cómo los cambios de financiación y escrow afectan a la conversión de efectivo de promotores, las compras de suelo, los inicios, la confianza de los hogares y las finanzas locales.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Ajuste de oferta y demanda de vivienda

  El informe evalúa inicios, ventas, inventario, precios, exceso de oferta y condiciones de demanda para explicar por qué el reequilibrio del mercado puede tardar.

• Marco de análisis sectorialTransmisión entre tramos de la cadena de valor

  Transmisión de la financiación de promotores

  El informe explica cómo unas normas de escrow más estrictas y una menor dependencia de preventas trasladan el riesgo financiero y repercuten en el reciclaje de capital de promotores, las compras de suelo, los inicios, los bancos y los inversores.

Datos clave

• Inicios de superficie residencial-31.3% YoYContracción de agosto
• Ventas residenciales-16.2%Contracción interanual de agosto
• Fuentes de financiación de promotores-26.8%Contracción interanual de agosto
• Precios de vivienda nueva-0.17% m/m NSAMedida de 70 ciudades de la Oficina Nacional de Estadísticas
• Precios de vivienda secundaria-0.31% m/mMedida de 70 ciudades de la Oficina Nacional de Estadísticas
• Precios de vivienda nueva frente al máximo de 2021-14.2%Descenso acumulado
• Precios de vivienda secundaria frente al máximo de 2021-23.3%Descenso acumulado
• Ampliación del plazo hipotecario30 to 40 yearsMedida de política del lado de la demanda

Impacto e implicaciones

JPMorgan sostiene que la reforma puede generar un sistema de vivienda más seguro y equilibrado con el tiempo, pero que sus cambios de financiación probablemente profundizarán la contracción sectorial a corto plazo, pesarán sobre la inversión y los ingresos por suelo, y mantendrán la presión fiscal sobre los gobiernos locales.

Riesgos

• La débil confianza de los compradores, las moderadas expectativas de ingresos y el desapalancamiento de los hogares pueden limitar el efecto de la flexibilización hipotecaria sobre la demanda.
• El exceso de oferta persistente y las expectativas de nuevas caídas de precios, especialmente en ciudades de menor nivel, podrían prolongar la debilidad de ventas, inicios e inversión.
• La caída de los ingresos por ventas de suelo puede intensificar la presión fiscal de los gobiernos locales.

Aspectos que vigilar

• La implementación local de las reformas de vivienda del 28 de agosto.
• Si la estabilización de precios reduce las expectativas de nuevas caídas o prolonga el ajuste de cantidades.
• El grado de apoyo fiscal mediante emisión de bonos, transferencias del gobierno central y reforma tributaria.