China property sector’s transition to a completed-sales model — Interpretación del informe

Visión general

Nomura examina el paquete de política de vivienda de China del 28 de agosto, que reestructura el modelo de ventas y financiación hacia las ventas de viviendas terminadas. El informe considera que la reforma es estructuralmente positiva para la confianza en la entrega, pero destaca la tensión de financiación a corto plazo para los promotores y una mayor asunción de riesgos por bancos y mercados de capitales.

Perspectivas principales

Los reguladores chinos de vivienda y finanzas publicaron ocho documentos el 28 de agosto para reformar el desarrollo, la financiación y las ventas de viviendas. El cambio central es el abandono del modelo de preventas en favor de las ventas de viviendas terminadas. Nomura sostiene que esto debería eliminar en gran medida el riesgo de retrasos en la entrega de viviendas y reconstruir la confianza de los compradores a largo plazo. La contrapartida es que los bancos comerciales, los mercados de capitales y los promotores asumirán una mayor parte del riesgo financiero que antes recaía en los compradores. La transición es relevante porque las preventas seguían siendo el modelo dominante y representaban 68% de las ventas de viviendas nuevas por superficie en 2025. Bajo el esquema anterior, los compradores pagaban el precio completo y empezaban a amortizar hipotecas antes de la finalización, lo que daba a los promotores acceso temprano a fondos de ventas, pero exponía a los compradores al riesgo de entrega. Los fondos vinculados a preventas —incluidos depósitos anticipados, pagos iniciales y préstamos hipotecarios— aún representaban aproximadamente 45% de la financiación del desarrollo inmobiliario. Bajo las nuevas normas, el desembolso hipotecario a los promotores para viviendas en preventa pasa de la finalización de la estructura a la presentación de finalización, eliminando de hecho la función de financiación de la construcción de las preventas. Nomura espera que los préstamos de desarrollo se conviertan en el principal canal de financiación de la construcción. El modelo propuesto se centra en cada proyecto: cada uno tiene un banco líder, que puede encabezar un préstamo sindicado, y los préstamos de desarrollo, el capital del proyecto y los ingresos por ventas fluyen a través de una cuenta de circuito cerrado en ese banco. En general, el banco líder y la cuenta no pueden cambiar antes del reembolso total. Los plazos de los préstamos se ajustan al ciclo de construcción y ventas: los proyectos de preventa pueden recibir préstamos de hasta cinco años, normalmente no más de tres años, mientras que los proyectos de venta de viviendas terminadas pueden recibir préstamos de hasta siete años, normalmente no más de cinco años, una ampliación explícita frente al límite anterior de cinco años. Sin embargo, el primer reembolso de principal solo se exige tras la finalización, por lo que los bancos podrían recibir solo intereses durante la construcción y afrontar riesgos relevantes de selección de proyectos y recuperación de principal. La financiación de los mercados de capitales pretende complementar el crédito bancario. El marco de la CSRC respalda la refinanciación de promotores cotizados, incluidas colocaciones privadas y bonos convertibles dirigidos, y apoya las fusiones y adquisiciones de activos relacionados con el sector inmobiliario. También apoya la emisión de bonos por promotores de todos los tipos de propiedad, CMBS y ABS inmobiliarios respaldados por proyectos de rentas estables, herramientas de mejora crediticia, REITs de vivienda de alquiler y renovación urbana, y un avance prudente de los REITs de inmuebles comerciales. Nomura considera que estos canales pueden mitigar parte de la mayor carga de financiación de los bancos, pero no sustituirán los préstamos de desarrollo. La reforma del sistema de ventas también eleva el umbral de preventa a la finalización de la estructura, exige que los pagos iniciales y los ingresos hipotecarios entren en cuentas de depósito en garantía e introduce un sistema de depósitos para las ventas de viviendas terminadas. Los compradores pueden firmar un contrato que especifique el depósito, el precio de la vivienda, la fecha de entrega y las responsabilidades por incumplimiento; si la entrega falla, pueden cancelar y recuperar el depósito, con penalizaciones para el promotor. Nomura cree que esto podría ayudar a los bancos a evaluar la calidad de los proyectos al aprobar préstamos de desarrollo, aunque sigue siendo difícil fijar importes y condiciones de depósito que revelen con precisión la demanda real de vivienda. El paquete incluye flexibilización crediticia para los hogares. El plazo hipotecario máximo aumenta a 40 años desde 30 años, reduciendo las cuotas mensuales para un mismo importe de préstamo, pero incrementando el interés total pagado. Los prestatarios con pérdida temporal de ingresos pueden negociar aplazamientos, extensiones de vencimiento o diferimiento del principal; las extensiones no pueden superar la mitad del plazo original y el vencimiento total no puede superar 40 años. Nomura afirma que esto puede aliviar la presión financiera temporal y reducir las ventas inmobiliarias forzadas, aunque probablemente tendrá un efecto limitado para generar compras adicionales de viviendas. El informe sugiere que subsidios temporales de intereses podrían hacer más eficaz la medida. También cambian los parámetros de apalancamiento de los hogares: el límite de deuda total sobre ingresos aumenta a 60% desde 55%, mientras que el límite de pagos hipotecarios mensuales se mantiene en 50% de los ingresos. Nomura caracteriza la medida principalmente como una recalibración de la tolerancia al apalancamiento de los hogares, más que como una flexibilización inmobiliaria pura, porque el límite hipotecario sin cambios de 50% sigue siendo vinculante para prestatarios sin otras deudas. El cambio ayuda principalmente a compradores que también atienden préstamos para automóviles, crédito al consumo o deuda de tarjetas de crédito. Por último, los reguladores crearon una categoría específica de préstamos para proyectos de renovación urbana, con criterios definidos de elegibilidad, uso de los fondos, fuentes de reembolso y gestión de fondos. Nomura interpreta la medida como evidencia de la creciente preocupación de Pekín por el agravamiento de las caídas de la inversión inmobiliaria y por el uso de la renovación urbana como palanca de estabilización de la inversión. El informe advierte que la escala y la ejecución finales del préstamo siguen sin estar claras. En conjunto, Nomura observa más beneficios estructurales a largo plazo que impacto a corto plazo: los promotores privados podrían estar demasiado tensionados financieramente para pasar sin dificultades al nuevo modelo, y Pekín podría aún tener que abordar la considerable deuda morosa generada por los últimos cinco años de dificultades del sector inmobiliario.

Marco de análisis

El informe primero compara el sistema actual de preventas con el modelo de ventas de viviendas terminadas y después analiza cómo el desembolso hipotecario diferido modifica la financiación de los promotores. Evalúa el papel sustitutivo de los préstamos de desarrollo y de la financiación de mercados de capitales, antes de examinar las medidas hipotecarias para hogares y los préstamos para renovación urbana por sus efectos sobre asequibilidad, apalancamiento, inversión y riesgo financiero.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialTransmisión entre tramos de la cadena de valor

  Financiación inmobiliaria y transmisión de riesgos entre compradores de vivienda, promotores, bancos y mercados de capitales

  El informe explica cómo posponer el desembolso hipotecario elimina la financiación temprana de los compradores durante la construcción, exigiendo que los préstamos de desarrollo y la financiación de mercado ocupen su lugar y reasignando los riesgos de entrega y crédito entre los participantes.

• Marco de análisis sectorialDescomposición de volumen y precio

  Uso de la composición de financiación y las participaciones del modelo de ventas para evaluar la dependencia financiera

  Nomura utiliza la participación de 68% de las preventas en las ventas de viviendas nuevas y la contribución de aproximadamente 45% de los fondos vinculados a preventas a la financiación del desarrollo para mostrar por qué la política modifica materialmente la estructura de financiación del sector.

Datos clave

• Participación de las preventas en las ventas de viviendas nuevas68%Participación por superficie en 2025.
• Participación de fondos vinculados a preventas en la financiación del desarrolloAbout 45%Incluye depósitos anticipados, pagos iniciales y préstamos hipotecarios.
• Plazo hipotecario máximo40 years from 30 yearsUna amortización más larga reduce las cuotas mensuales, pero aumenta el interés total.
• Límite de deuda total sobre ingresos60% from 55%El límite de pagos hipotecarios mensuales se mantiene en 50% de los ingresos.
• Plazo de préstamos de desarrollo para ventas de viviendas terminadasUp to 7 years, in principle no more than 5 yearsAmpliado desde el límite anterior de 5 años.

Impacto e implicaciones

Nomura considera la política una reforma institucional de largo plazo que puede mejorar la garantía de entrega de viviendas y la confianza de los compradores. A corto plazo, desplaza la financiación y el riesgo crediticio hacia promotores, bancos y mercados de capitales; los promotores privados con tensiones financieras podrían afrontar la transición más difícil, mientras que la eficacia de los préstamos de renovación urbana depende de su escala e implementación.

Riesgos

• Los promotores privados con tensiones financieras podrían tener dificultades para transitar sin problemas al modelo de ventas de viviendas terminadas y sus condiciones podrían empeorar.
• Los bancos enfrentan mayores dificultades para evaluar la calidad de los proyectos y podrían recibir solo intereses durante la construcción mientras el reembolso del principal se difiere hasta la finalización.
• Las extensiones hipotecarias reducen la presión de pago a corto plazo, pero pueden aumentar el interés total pagado.
• La escala y la ejecución del préstamo específico para renovación urbana siguen sin estar claras.
• Pekín podría aún tener que abordar una considerable deuda morosa derivada de los últimos cinco años de dificultades del sector inmobiliario.

Aspectos que vigilar

• La escala y la implementación del programa específico de préstamos para proyectos de renovación urbana.
• Si se introducen subsidios temporales de intereses para mejorar la eficacia de las medidas de alivio hipotecario.
• Cómo gestionan los promotores privados la transición de la financiación mediante preventas a la financiación con préstamos de desarrollo.