China housing market and property sector: Atividade imobiliária chinesa continua fraca, e reforma de agosto acelera uma difícil transição estrutural

Visão geral

Esta pesquisa macroeconômica analisa a fraca atividade habitacional na China e avalia como o pacote de reforma de 28 de agosto pode remodelar o financiamento das incorporadoras, o ajuste do mercado e a economia mais ampla. O JPMorgan vê benefícios de longo prazo de um modelo habitacional mais seguro, mas espera custos relevantes no curto prazo com a contração do setor imobiliário.

Visões principais

O índice de atividade habitacional do JPMorgan permaneceu fraco em agosto, com ampliação da contração nos principais indicadores. Os inícios de área residencial caíram 31.3% em termos anuais, as vendas recuaram 16.2% e as fontes de recursos das incorporadoras diminuíram 26.8%. A queda nos preços das moradias em 70 cidades do Escritório Nacional de Estatísticas pareceu se estabilizar: os preços de moradias novas caíram 0.17% no mês, sem ajuste sazonal, e os de moradias secundárias 0.31%. As cidades de nível 1 tiveram desempenho superior, lideradas por Xangai e Shenzhen, enquanto Pequim ficou para trás, com quedas mensais de 0.2% em moradias novas e 0.1% em moradias secundárias. Contudo, o ajuste acumulado segue substancial: os preços de moradias novas estão 14.2% abaixo do pico de 2021, e os de moradias secundárias caíram 23.3%. O índice de preços pedidos de moradias secundárias da Centaline continuou em queda em setembro até o momento, embora a confiança dos gerentes de vendas tenha melhorado após a recente flexibilização das políticas habitacionais. O relatório caracteriza o pacote de 28 de agosto como a reforma mais importante do modelo habitacional chinês em décadas. Ele acelera a mudança de um sistema de pré-venda de alta rotatividade para um modelo de moradias concluídas. O JPMorgan argumenta que isso deve melhorar a proteção dos compradores, reduzir riscos de conclusão de projetos e apoiar um equilíbrio mais saudável entre oferta e demanda ao longo do tempo. No entanto, também reforça a redução estrutural do setor, pois o modelo antigo permitia que incorporadoras usassem depósitos de compradores e receitas de hipotecas para financiar construção e compra de terrenos. No novo modelo, as incorporadoras precisam depender mais de capital próprio, financiamento bancário e mercados de capitais, enquanto recursos de compradores e receitas de projetos ficam sob supervisão de escrow mais rigorosa. Assim, o risco é redistribuído dos domicílios para incorporadoras, bancos e investidores; conversão de caixa mais lenta e menor capacidade de reciclar capital provavelmente restringirão compras de terrenos e novos projetos. Medidas de demanda, incluindo a extensão dos prazos de hipoteca de 30 para 40 anos, podem melhorar a flexibilidade de pagamento, mas dificilmente reanimarão de modo material a demanda por habitação diante da confiança fraca, expectativas moderadas de renda e desalavancagem das famílias. O JPMorgan identifica um problema de inconsistência temporal: reformas que reduzem alavancagem, melhoram a acessibilidade e fortalecem a estabilidade financeira também pressionam investimento, vendas de terrenos, receitas fiscais e crescimento. O relatório sustenta que manufatura avançada, IA e outros setores da nova economia ainda não compensaram integralmente o peso do setor imobiliário. Na visão do JPMorgan, a demanda por habitação superou seu pico estrutural devido a obstáculos demográficos, formação mais lenta de famílias e urbanização madura. Renovação urbana e iniciativas de moradia acessível podem redirecionar parte do investimento para o estoque habitacional existente e infraestrutura urbana, mas não devem substituir integralmente o desenvolvimento imobiliário tradicional. A queda contínua nas receitas de vendas de terrenos marca o fim da era de financiamento fundiário, cria mais pressão sobre as finanças locais e aumenta a necessidade de maior emissão de títulos, maiores transferências do governo central e reformas tributárias mais amplas. Os formuladores de políticas enfrentam uma escolha difícil: tolerar uma correção mais rápida de oferta e preços para alcançar o equilíbrio mais cedo, ou adotar um ajuste gradual que prolonga o peso sobre o crescimento e requer apoio de política mais forte. Em particular, limitar as quedas de preços pode consolidar receios de novas quedas, especialmente em cidades de menor nível com excesso de oferta significativo, e prolongar o ajuste de quantidades em vendas, inícios e investimento.

Estrutura de análise

O JPMorgan combina seu índice de atividade habitacional com dados oficiais de preços de 70 cidades, indicadores de transações e preços pedidos, e uma comparação entre os sistemas antigo e novo de financiamento de incorporadoras. Em seguida, acompanha como as mudanças de financiamento e escrow afetam a conversão de caixa das incorporadoras, compras de terrenos, inícios, confiança das famílias e finanças dos governos locais.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Ajuste de oferta e demanda habitacional

  O relatório avalia inícios, vendas, estoque, preços, excesso de oferta e condições de demanda para explicar por que o reequilíbrio do mercado pode levar tempo.

• Marco de análise setorialTransmissão entre elos da cadeia de valor

  Transmissão do financiamento de incorporadoras

  O relatório explica como regras de escrow mais rígidas e menor dependência da pré-venda transferem o risco de financiamento e repercutem sobre a reciclagem de capital das incorporadoras, compras de terrenos, inícios, bancos e investidores.

Dados principais

• Inícios de área residencial-31.3% YoYContração em agosto
• Vendas residenciais-16.2%Contração anual em agosto
• Fontes de recursos das incorporadoras-26.8%Contração anual em agosto
• Preços de moradias novas-0.17% m/m NSAMedida de 70 cidades do Escritório Nacional de Estatísticas
• Preços de moradias secundárias-0.31% m/mMedida de 70 cidades do Escritório Nacional de Estatísticas
• Preços de moradias novas versus o pico de 2021-14.2%Queda acumulada
• Preços de moradias secundárias versus o pico de 2021-23.3%Queda acumulada
• Extensão do prazo hipotecário30 to 40 yearsMedida de política pelo lado da demanda

Impacto e implicações

O JPMorgan argumenta que a reforma pode gerar um sistema habitacional mais seguro e equilibrado ao longo do tempo, mas suas mudanças de financiamento provavelmente aprofundarão a contração setorial de curto prazo, pesarão sobre investimento e receitas de terrenos e manterão a pressão fiscal sobre governos locais.

Riscos

• A confiança fraca dos compradores, as expectativas moderadas de renda e a desalavancagem das famílias podem limitar o efeito da flexibilização hipotecária sobre a demanda habitacional.
• Excesso de oferta persistente e expectativas de novas quedas de preços, especialmente em cidades de menor nível, podem prolongar a fraqueza de vendas, inícios e investimento.
• A queda das receitas de vendas de terrenos pode intensificar a pressão fiscal sobre governos locais.

Pontos a observar

• A implementação local das reformas habitacionais de 28 de agosto.
• Se a estabilização dos preços reduz expectativas de novas quedas ou prolonga o ajuste de quantidades.
• O grau de apoio fiscal via emissão de títulos, transferências do governo central e reforma tributária.