Desarrollo inmobiliario y mercado de vivienda de China: Las transacciones de viviendas nuevas de la semana 34 se aceleraron secuencialmente y se ampliaron las políticas de apoyo a la vivienda, pero las expectativas de precios y la actividad de desarrollo siguieron débiles

Visión general

El informe revisa las políticas, transacciones, inventario, actividad de construcción y valoraciones de promotores del mercado inmobiliario chino durante la semana 34. Su visión central es que las transacciones de viviendas nuevas se aceleraron secuencialmente, las medidas de apoyo a la vivienda continuaron implementándose en múltiples niveles y algunas ciudades de primer nivel mostraron una respuesta marginal tras los cambios de política; sin embargo, la actividad de búsqueda, las expectativas de precios de viviendas de segunda mano, las transacciones anuales de viviendas nuevas y los datos de terminaciones e inicios de construcción siguieron indicando presión fundamental.

Perspectivas principales

En el frente de las políticas, el Consejo de Estado anunció el 18 de agosto medidas para optimizar el sistema del fondo de previsión para vivienda, con vigencia desde el 20 de septiembre. Los ajustes incluyen ampliar el alcance de los retiros y usos del fondo de previsión, como los gastos de administración de propiedades y otros escenarios de consumo de vivienda aprobados por el Consejo de Estado; eliminar la restricción que vinculaba los retiros para alquiler a un porcentaje prescrito del ingreso familiar; incluir a los trabajadores flexibles en el sistema; promover el reconocimiento mutuo de aportaciones y retiros entre localidades; y ampliar los canales de inversión del fondo de previsión, como permitir que los centros de gestión compren bonos financieros de política. El informe considera que estas disposiciones son, en líneas generales, coherentes con las expectativas de principios de año. También cambiará el mecanismo para determinar las tasas de hipotecas del fondo de previsión, que serán fijadas directamente por el Consejo de Estado, sustituyendo el proceso anterior en el que el Banco Popular de China hacía recomendaciones para la aprobación del Consejo de Estado. Las políticas locales continuaron intensificándose. El 21 de agosto, Shanghái publicó ocho medidas de flexibilización de la vivienda, incluidas la ampliación del uso de fondos de previsión para pagos iniciales de viviendas terminadas, permitir el uso simultáneo de fondos de previsión para pagos iniciales y préstamos de vivienda, flexibilizar los límites de frecuencia y monto de los retiros, e incluir los impuestos sobre escrituras y las compras de plazas de estacionamiento entre los usos permitidos. El ratio mínimo de pago inicial para segundas viviendas fuera de la Carretera de Circunvalación Exterior se redujo en 10 puntos porcentuales, hasta el 15%, alineándolo con el de las primeras viviendas. Shanghái también introdujo subsidios temporales para compra de vivienda por un total de RMB200mn, adoptó reasentamientos mediante vales de vivienda para residentes afectados por la reurbanización de aldeas urbanas y la renovación de ciudades antiguas, y propuso comprar viviendas de segunda mano para convertirlas en viviendas de alquiler subvencionadas por el gobierno. El 20 de agosto, el distrito de Xiaoshan en Hangzhou anunció la emisión de RMB25mn en vales de compra de vivienda que cubrían 36 proyectos y tres niveles de subsidio. Las transacciones mejoraron secuencialmente, aunque los distintos indicadores no fueron totalmente coherentes. La visión general del informe indica que el volumen de transacciones de viviendas nuevas aumentó un 14% intermensual la semana pasada, mientras que estadísticas posteriores que cubren aproximadamente 75 ciudades muestran que el área de transacciones de viviendas nuevas aumentó un 15% intermensual y un 6% interanual; entretanto, la actividad de búsqueda de viviendas nuevas disminuyó un 1.9% intermensual. Las transacciones de viviendas de segunda mano cayeron un 1% intermensual y un 5% interanual, aunque las ventas por suscripción, que anteceden a las transacciones registradas en aproximadamente una a dos semanas, aumentaron un 1% intermensual. Las visitas y los precios de transacción de viviendas de segunda mano fueron en líneas generales similares a los de la semana anterior, mientras que la oferta recién listada de viviendas de segunda mano en aproximadamente 75 ciudades monitoreadas aumentó un 4% intermensual, y tanto las expectativas de los agentes como las de los vendedores sobre aumentos de precios de vivienda continuaron disminuyendo. El índice de agentes de Centaline cayó un promedio de 0.3 puntos porcentuales intermensual y aumentó 3.4 puntos porcentuales interanual; una lectura por encima de 50 indica que los agentes tienden a esperar que los precios de vivienda suban. El índice de precios solicitados por los vendedores de Centaline cayó un promedio de 0.1 puntos porcentuales intermensual y 4.6 puntos porcentuales interanual. El desempeño de las ciudades divergió tras los cambios de política. Después de que Pekín introdujera nuevas políticas de flexibilización a principios de agosto, su volumen de transacciones de viviendas nuevas aumentó un 152% intermensual en la semana 34, continuando a la cabeza entre las ciudades de primer nivel. El informe también cita noticias de que las visitas a nuevos proyectos fuera de la Carretera de Circunvalación Exterior de Shanghái aumentaron durante el fin de semana posterior al anuncio de política del 21 de agosto. El Índice Bingshan mostró que los precios de viviendas de segunda mano en Pekín, Shanghái y Shenzhen se mantuvieron en líneas generales planos intermensualmente la semana pasada, mejorando desde descensos de 0.2%, 0.1% y 0.2%, respectivamente, en la semana anterior; el índice nacional cayó un 0.1% intermensual tanto la semana pasada como la precedente. Un horizonte temporal más largo continuó mostrando una mayor presión en las viviendas nuevas que en las viviendas de segunda mano. En lo transcurrido de agosto, el área mediana de transacciones de viviendas nuevas cayó un 19% intermensual y un 16% interanual, mientras que el área mediana de transacciones de viviendas de segunda mano cayó un 9% intermensual y aumentó un 1% interanual. En lo acumulado del año, el área promedio de transacciones de viviendas nuevas en aproximadamente 75 ciudades cayó un 12% interanual y se situó un 19% y un 40% por debajo de los niveles de 2024 y 2023, respectivamente. El área promedio de transacciones de viviendas de segunda mano en aproximadamente 20 ciudades aumentó un 1% interanual y se ubicó un 14% y un 13% por encima de los niveles de 2024 y 2023, respectivamente. Los datos de ventas de aproximadamente 75 ciudades también indican que las ventas contratadas de agosto entre los 100 principales promotores podrían caer un 4% interanual, una disminución menor que el 8% de julio. El inventario continuó disminuyendo, pero el período de desinventario se mantuvo largo. El saldo de inventario en aproximadamente 20 ciudades cayó un 0.6% intermensual y un 7.7% desde el cierre de 2025; el período de desinventario fue de 27.3 meses, frente a promedios de 27.5 meses y 27.1 meses en junio y julio de 2026, respectivamente. Otro indicador de meses de inventario móvil de 12 meses se mantuvo plano semana a semana y un 2.4% por debajo del nivel de cierre de 2025. Esto indica que el inventario total se ha absorbido gradualmente, pero el ritmo de ventas aún no ha generado una reducción significativa del período de desinventario. Los indicadores de actividad de construcción permanecieron débiles. Sobre la base de las perspectivas de oferta y demanda de la industria china del vidrio flotado y de su modelo propio semanal de demanda de vidrio flotado, el rastreador de terminaciones inmobiliarias de Goldman Sachs estima que el área de superficie terminada podría disminuir en los altos niveles de decenas porcentuales interanuales en agosto de 2026. Como comparación, los datos de julio de la Oficina Nacional de Estadísticas disminuyeron un 19% interanual, mientras que Goldman Sachs estimó de manera similar una caída de altos niveles de decenas porcentuales. Goldman Sachs espera que el área de superficie terminada disminuya un 15% interanual en FY2026. Con base en las tendencias de ventas de terrenos en 300 ciudades y un aumento de 6.1 puntos porcentuales intermensual en la tasa nacional de envíos de cemento, hasta el 43.5%, el informe espera que el área de superficie de nuevos inicios disminuya en los altos niveles de veintenas porcentuales interanuales en agosto; los datos de julio de la Oficina Nacional de Estadísticas cayeron un 28%, mientras que Goldman Sachs estimó una caída de mediados de veintenas porcentuales. Los indicadores de transacciones de plataformas fueron relativamente sólidos. El informe estima que el GTV combinado de Beike para viviendas nuevas y existentes pudo haber crecido un 13% interanual desde julio hasta lo transcurrido de agosto, incluido un crecimiento del 19% en viviendas nuevas y del 10% en viviendas existentes. Esto es significativamente superior a la estimación del equipo de internet de un crecimiento combinado del 1% para el tercer trimestre de 2026, basada en supuestos de GTV plano de viviendas nuevas y crecimiento del 1% en GTV de viviendas existentes. En términos de desempeño bursátil, los promotores estatales más sólidos cubiertos por el informe ganaron un promedio del 1% en la semana 34. Greentown China, China Overseas Land & Investment y China Jinmao subieron un 5%, 3% y 3%, respectivamente, y las tres compañías tienen calificación de Comprar. Otros promotores cayeron un promedio del 1%. Los promotores offshore cubiertos ganaron un promedio del 2%, superando el aumento del 1% del Índice MSCI China; los promotores onshore cubiertos cayeron un promedio del 3%, pero superaron la caída del 4% del Índice CSI 300. En términos de valoración, los promotores offshore cubiertos cotizaron con un descuento promedio del 34% respecto al NAV estimado de finales de 2026, correspondiente a un ratio P/B estimado para 2026 de 0.5x. Las comparaciones con desaceleraciones históricas fueron un descuento del 39% y 0.7x en 2H08, un descuento del 73% y 0.9x en 2H11, y un descuento del 58% y 0.9x en 1H14. Los promotores onshore cubiertos cotizaron con un descuento promedio del 32% respecto al NAV estimado de finales de 2026, correspondiente a un ratio P/B estimado para 2026 de 0.4x. Las comparaciones para los mismos tres períodos históricos fueron un descuento del 67% y 1.6x, un descuento del 64% y 1.5x, y un descuento del 61% y 1.2x, respectivamente. Sobre esta base, el informe describe las valoraciones P/B actuales como cercanas a los mínimos de desaceleraciones anteriores.

Marco de análisis

El informe primero revisa las últimas políticas centrales y locales de apoyo a la vivienda, luego evalúa los cambios marginales en transacciones y expectativas de precios utilizando datos de alta frecuencia de viviendas nuevas en aproximadamente 75 ciudades, viviendas de segunda mano en aproximadamente 20 ciudades y ciudades de primer nivel. Posteriormente amplía los datos semanales a lo transcurrido de agosto y a lo acumulado del año, y combina inventario, ventas de terrenos, envíos de cemento y un modelo de oferta-demanda de vidrio flotado para estimar tendencias en inicios de construcción y terminaciones. Finalmente, compara el desempeño de las cotizaciones, los descuentos de NAV y los ratios P/B estimados de los promotores cubiertos, utilizando períodos de desaceleración históricos como referencias de valoración.

Notas metodológicas

• Marco de análisis de industria/sectorDescomposición de volumen-precio

  Seguimiento separado de los volúmenes de transacción, la actividad de búsqueda y las expectativas de precios

  El informe examina por separado el área de transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano, la actividad de búsqueda, la oferta listada, las expectativas de los agentes y los precios solicitados por los vendedores para evitar juzgar que el mercado está mejorando ampliamente basándose únicamente en el volumen de transacciones.

• Marco de análisis de industria/sectorMarco de oferta y demanda

  Rastreador de terminaciones inmobiliarias de GS y modelo de oferta-demanda de vidrio flotado

  El informe utiliza las condiciones de oferta y demanda downstream del vidrio flotado y un modelo semanal de demanda para estimar el área de superficie inmobiliaria terminada, complementando las estadísticas oficiales de terminaciones con datos industriales de alta frecuencia.

• Marco de ciclo y condiciones empresarialesAnálisis de punto de inflexión del ciclo

  Comparación entre horizontes temporales semanales, mensuales y acumulados en el año

  El informe compara datos intermensuales, interanuales, acumulados en el mes y acumulados en el año para distinguir un repunte de transacciones de corto plazo de la tendencia fundamental de mediano plazo.

• Método de valoraciónValoración P/B

  Ratios P/B estimados para 2026 y comparación con mínimos históricos

  El informe compara los ratios P/B estimados actuales de los promotores offshore y onshore con los niveles mínimos del sector en 2H08, 2H11 y 1H14 para evaluar el posicionamiento de valoración actual.

• Método de valoraciónValoración de recursos y propiedades P/NAV

  Descuento respecto al NAV estimado de finales de 2026

  El informe mide las valoraciones de los promotores mediante descuentos de las cotizaciones respecto al valor neto de activos estimado, con descuentos promedio de 34% y 32% para las compañías offshore y onshore cubiertas, respectivamente.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Mercado inmobiliario de China

  Las políticas centrales y locales continuaron flexibilizándose, y las transacciones de viviendas nuevas se aceleraron secuencialmente en la semana 34, pero las ventas de mediano plazo, las expectativas de precios y la actividad de construcción siguieron bajo presión.

  Fortalezas

  El área de transacciones de viviendas nuevas en aproximadamente 75 ciudades aumentó un 15% intermensual y un 6% interanual, mientras que el saldo de inventario continuó disminuyendo.

  Debilidades

  Las transacciones de viviendas nuevas acumuladas en el año cayeron un 12% interanual, la actividad de búsqueda de viviendas nuevas disminuyó y las expectativas de aumentos de precios de viviendas de segunda mano continuaron debilitándose.

  Comparación

  Las transacciones de viviendas de segunda mano acumuladas en el año aumentaron un 1% interanual, superando a las viviendas nuevas.

• Greentown China (3900.HK)

  El informe la clasifica entre los promotores más sólidos, y superó significativamente al promedio del grupo en la semana 34.

  Fortalezas

  Calificación de Comprar; la cotización subió un 5% en la semana 34.

  Comparación

  El grupo de promotores estatales más sólidos ganó un promedio del 1%, mientras que otros promotores cayeron un promedio del 1%.

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  El informe la clasifica entre los promotores estatales más sólidos, y registró un desempeño relativamente fuerte en la semana 34.

  Fortalezas

  Calificación de Comprar; la cotización subió un 3% en la semana 34.

  Comparación

  Por encima de la ganancia semanal promedio del 1% del grupo de promotores estatales más sólidos.

• China Jinmao (0817.HK)

  El informe la clasifica entre los promotores estatales más sólidos, y registró un desempeño relativamente fuerte en la semana 34.

  Fortalezas

  Calificación de Comprar; la cotización subió un 3% en la semana 34.

  Comparación

  Por encima de la ganancia semanal promedio del 1% del grupo de promotores estatales más sólidos.

• Promotores offshore cubiertos por Goldman Sachs

  El desempeño de las cotizaciones superó ligeramente al Índice MSCI China en la semana 34, mientras que las valoraciones permanecieron bajas.

  Fortalezas

  Ganancia semanal promedio del 2%, por encima del 1% del Índice MSCI China.

  Debilidades

  Descuento promedio del 34% respecto al NAV estimado de finales de 2026.

  Comparación

  P/B estimado para 2026 de 0.5x, por debajo de los niveles de 0.7x, 0.9x y 0.9x de los tres períodos históricos de desaceleración enumerados en el informe.

• Promotores onshore cubiertos por Goldman Sachs

  El grupo cayó en conjunto en la semana 34, pero superó ligeramente al Índice CSI 300.

  Fortalezas

  Caída promedio del 3%, mejor que la caída del 4% del Índice CSI 300.

  Debilidades

  Descuento promedio del 32% respecto al NAV estimado de finales de 2026.

  Comparación

  P/B estimado para 2026 de 0.4x, por debajo de los niveles de 1.6x, 1.5x y 1.2x de los tres períodos históricos de desaceleración enumerados en el informe.

Datos clave

• Área de transacciones de viviendas nuevas de la semana 34 en aproximadamente 75 ciudadesIntermensual +15%, interanual +6%La visión general del informe indica por separado que el volumen de transacciones de viviendas nuevas aumentó un 14% intermensual
• Actividad de búsqueda de viviendas nuevasIntermensual -1.9%La actividad de búsqueda en línea disminuyó pese a la mejora de las transacciones
• Transacciones de viviendas de segunda mano de la semana 34 en aproximadamente 20 ciudadesIntermensual -1%, interanual -5%Las ventas por suscripción, que anteceden a las transacciones registradas en una a dos semanas, aumentaron un 1% intermensual
• Área mediana de transacciones de viviendas nuevas acumulada en agostoIntermensual -19%, interanual -16%La ventana mensual siguió siendo más débil que el desempeño de una sola semana en la semana 34
• Área de transacciones de viviendas nuevas acumulada en el añoInteranual -12%19% y 40% por debajo de los niveles de 2024 y 2023, respectivamente
• Área de transacciones de viviendas de segunda mano acumulada en el añoInteranual +1%14% y 13% por encima de los niveles de 2024 y 2023, respectivamente
• Saldo de inventarioIntermensual -0.6%, -7.7% desde el cierre de 2025Basado en aproximadamente 20 ciudades monitoreadas
• Período de desinventario27.3 mesesLos promedios de junio y julio de 2026 fueron 27.5 meses y 27.1 meses, respectivamente
• Previsión de ventas contratadas de agosto para los 100 principales promotoresInteranual -4%Interanual -8% en julio
• Área de superficie terminada estimada en agosto de 2026Descenso en los altos niveles de decenas porcentuales interanualesEstimado por el modelo GSPC; previsión FY2026 de -15% interanual
• Área de superficie de nuevos inicios estimada en agosto de 2026Descenso en los altos niveles de veintenas porcentuales interanualesBasado en ventas de terrenos en 300 ciudades y tasas de envíos de cemento; la tasa de envíos de cemento aumentó 6.1 puntos porcentuales intermensual hasta 43.5%
• GTV estimado de Beike desde julio hasta lo transcurrido de agostoInteranual +13%Viviendas nuevas +19% y viviendas existentes +10%, por encima de la estimación del equipo de internet de un crecimiento combinado de +1% para el tercer trimestre de 2026
• Valoración de promotores offshore cubiertosDescuento del 34% respecto al NAV estimado de finales de 2026, con P/B estimado para 2026 de 0.5xLos promotores offshore cubiertos ganaron un promedio del 2% en la semana 34
• Valoración de promotores onshore cubiertosDescuento del 32% respecto al NAV estimado de finales de 2026, con P/B estimado para 2026 de 0.4xLos promotores onshore cubiertos cayeron un promedio del 3% en la semana 34

Impacto e implicaciones

El informe considera que el apoyo político más amplio y la aceleración de las transacciones de viviendas nuevas en la semana 34 indican que la demanda en algunas ciudades puede responder marginalmente a las medidas de flexibilización, con señales pertinentes ya emergiendo en Pekín y en proyectos fuera de la Carretera de Circunvalación Exterior de Shanghái. Sin embargo, la disminución de búsquedas de viviendas nuevas, el debilitamiento de las expectativas de precios de viviendas de segunda mano, los continuos descensos interanuales acumulados en las transacciones de viviendas nuevas y nuevas contracciones en terminaciones e inicios de construcción sugieren que la mejora de una sola semana aún no se ha traducido en una recuperación fundamental amplia y sostenida. A nivel de renta variable, los promotores estatales más sólidos superaron a otros promotores, mientras que los ratios P/B estimados de las compañías cubiertas ya están cerca o por debajo de los niveles observados durante varias desaceleraciones históricas.

Aspectos que vigilar

• Monitorear los retiros, préstamos y uso entre ciudades después de que las nuevas reglas del fondo de previsión para vivienda entren en vigor el 20 de septiembre.
• Monitorear el impacto posterior de la menor ratio de pago inicial para segundas viviendas fuera de la Carretera de Circunvalación Exterior de Shanghái y de los subsidios de compra de vivienda sobre las visitas a proyectos y las transacciones.
• Seguir si la aceleración de una sola semana en las transacciones de viviendas nuevas puede extenderse a los datos mensuales y mejorar la caída interanual acumulada en el año.
• Seguir si la oferta recién listada de viviendas de segunda mano, las expectativas de precios de los agentes y el índice de precios solicitados por los vendedores continúan debilitándose.
• Monitorear si el período de desinventario en aproximadamente 20 ciudades puede disminuir aún más desde 27.3 meses.
• Seguir las tendencias de nuevos inicios y terminaciones indicadas por las ventas de terrenos, las tasas de envíos de cemento y el modelo de demanda de vidrio flotado.
• Monitorear si la caída interanual de las ventas contratadas de agosto entre los 100 principales promotores se reduce al 4% estimado en el informe.