JOHN HANCOCK PREFERRED INCOME FUND II: Las políticas del mercado inmobiliario de Pekín se relajan de nuevo; las ventas del 4T y la recuperación de valoraciones de los promotores estatales parecen prometedoras

Visión general

El informe evalúa el impacto de las últimas políticas de flexibilización inmobiliaria de Pekín sobre la demanda de compra de viviendas, el ritmo de ventas y las valoraciones de los promotores. Goldman Sachs considera que, aunque la contracción de la oferta ha impulsado una estabilización inicial del mercado, la recuperación de la demanda es la fuerza decisiva para que el mercado inmobiliario salga de su ciclo bajista. La actual ronda de políticas de Pekín cubre tanto la demanda de inversión como la demanda de ocupación propia, y se espera que mejore el impulso de ventas antes de la temporada alta tradicional; entre las tres ciudades núcleo de primer nivel, Shanghái sigue siendo la más estricta, con posibilidad de una mayor flexibilización de las políticas de restricción de compra en los próximos meses.

Perspectivas principales

La actual ronda de políticas de Pekín debilita aún más de manera sustancial las restricciones de compra al reducir el umbral para que residentes no registrados compren viviendas, relajar las restricciones sobre donaciones de viviendas y ampliar el apoyo del fondo de previsión. La experiencia histórica muestra que eliminar las restricciones de compra estimula principalmente la demanda de inversión, mientras que mejorar la asequibilidad de la vivienda favorece más la liberación de la demanda rígida y de mejora para ocupación propia. Se espera que las transacciones de viviendas de Pekín con precios totales bajos a medios se recuperen primero, mientras que el desempeño de las residencias de alta gama sigue siendo incierto. A medida que el apoyo político se extienda a otras ciudades, las mejoras en la temporada alta de ventas de septiembre y las ventas del 4T deberían impulsar la recuperación de valoraciones de los promotores inmobiliarios chinos, con ventajas mayores para los promotores estatales con balances y calidad operativa más sólidos.

Marco de análisis

El informe combina una comparación antes y después de los ajustes de política de Pekín, una comparación horizontal de políticas entre Pekín, Shanghái y Shenzhen, datos de transacciones y segmentos de precios de viviendas nuevas y de segunda mano en ciudades de primer nivel, presión de inventario y de anuncios, y el desempeño de precio de las acciones y valoración de los promotores cubiertos, para evaluar la vía de transmisión de las políticas a los diferentes segmentos de demanda de compra de vivienda, rangos de precios residenciales y acciones de promotores.

Notas metodológicas

• Análisis de políticasComparación horizontal de políticas de ciudades de primer nivel

  Comparar el grado de restricciones en Pekín, Shanghái y Shenzhen respecto de restricciones de compra, donaciones de viviendas y préstamos del fondo de previsión para vivienda.

  Al comparar los umbrales de política y el alcance del apoyo crediticio entre ciudades, el informe evalúa la flexibilización relativa de Pekín tras la relajación de políticas e infiere margen para posteriores ajustes de política en Shanghái.

• Análisis de oferta y demandaMarco de transmisión de oferta y demanda inmobiliaria

  Distinguir la estabilización derivada de la contracción de la oferta de una reversión cíclica provocada por la recuperación de la demanda.

  El informe sostiene que reducir la oferta de viviendas nuevas y de segunda mano solo puede generar una estabilización por fases, mientras que una recuperación sostenida de la demanda de inversión, ocupación propia y mejora es clave para sacar las transacciones y los precios de la debilidad.

• Segmentación de mercadoAnálisis de la estructura de transacciones por rango de precios

  Comparar las cuotas de transacciones y el desempeño de precios por rango de precio total residencial.

  Este método se utiliza para identificar la secuencia de beneficiarios de las políticas; el informe espera que las viviendas de Pekín con precio total bajo a medio y demanda rígida mejoren primero, mientras que las residencias de alta gama, que recientemente han tenido un desempeño débil, siguen siendo inciertas.

• Análisis de renta variableComparación de valoración y precio de las acciones de promotores

  Seleccionar beneficiarios combinando caídas de precios de acciones, calidad corporativa y sensibilidad a la recuperación de ventas.

  Los promotores estatales con fundamentos más sólidos han retrocedido a niveles cercanos a los previos al repunte anterior de mayo; si las ventas del 4T se recuperan, su elasticidad alcista de valoración podría ser más pronunciada.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Sector de promotores inmobiliarios chinos

  Se espera que las políticas de apoyo a la demanda en Pekín y otras ciudades mejoren el impulso de ventas e impulsen la recuperación de valoraciones.

  Fortalezas

  La dirección política es clara, se aproxima la temporada alta tradicional de ventas y los precios de las acciones de promotores de alta calidad ya han corregido significativamente.

  Debilidades

  La demanda general de la industria aún no ha formado una reversión sostenida, las ventas recientes de viviendas nuevas en Pekín han sido débiles y el inventario sigue siendo elevado.

  Comparación

  El apoyo del fondo de previsión de Pekín se aproxima ahora al de Shanghái y Shenzhen, mientras que las actuales restricciones de compra de Shanghái son relativamente las más estrictas.

  Riesgos

  Efectos de las políticas inferiores a lo esperado, continuas caídas de precios de viviendas, lenta absorción de inventario y débil demanda de viviendas de alta gama.

• CRL, Jinmao, COLI y Greentown

  El informe los enumera como empresas con recomendación de Compra y considera que los promotores estatales más sólidos son los más propensos a beneficiarse de una recuperación de las ventas del 4T.

  Fortalezas

  Los fundamentos son relativamente estables, con capacidades más sólidas de financiación y ejecución, y mejor capacidad para captar mejoras de ventas en ciudades núcleo.

  Debilidades

  Siguen afectados por el ciclo de ventas de la industria, los precios de las viviendas y el ritmo de implementación de las políticas.

  Comparación

  En comparación con promotores con posiciones financieras más débiles, se considera que este grupo de empresas tiene mejor capacidad de asumir riesgos y elasticidad de recuperación.

  Riesgos

  Recuperación tardía de ventas, transmisión insuficiente de políticas, estructuras de proyectos desajustadas y disminución del apetito de riesgo por el sector.

• Viviendas de Pekín con precio total bajo a medio

  Se espera que el menor umbral de compra de vivienda para residentes no registrados y un mayor apoyo crediticio del fondo de previsión mejoren directamente la demanda rígida y de ocupación propia.

  Fortalezas

  La base de demanda es amplia y sensible a cambios en la elegibilidad de compra y los costes de financiación.

  Debilidades

  El mercado aún enfrenta inventario elevado y débiles expectativas de precios.

  Comparación

  Se espera que el desempeño a corto plazo sea mejor que el de las residencias de alta gama de Pekín.

  Riesgos

  Confianza insuficiente de los compradores, debilitamiento de las expectativas de ingresos y duración limitada del estímulo político.

• Residencias de alta gama de Pekín

  La eliminación de algunas restricciones de elegibilidad puede generar demanda de inversión, pero el informe sigue siendo cauteloso respecto a las perspectivas de recuperación a corto plazo.

  Fortalezas

  Después de que se debiliten las restricciones de compra, el segmento puede recibir cierto apoyo de la demanda de personas de alto patrimonio y de inversión.

  Debilidades

  El desempeño reciente ha sido más débil que el del mercado de gama baja a media y la sostenibilidad de la demanda sigue sin estar clara.

  Comparación

  Se espera que la certeza de recuperación sea menor que para las viviendas con precio total bajo a medio.

  Riesgos

  Efectos riqueza más débiles, enfriamiento de los temas de inversión y desequilibrio entre oferta y demanda de alta gama.

Datos clave

• Fechas de anuncio y entrada en vigor de la política de PekínAnunciada el 7 de agosto de 2026, efectiva el 8 de agostoEsta es la tercera ronda de medidas de flexibilización del mercado inmobiliario de Pekín en el último año y la primera ronda en 2026.
• Requisito de pago para residentes no registradosReducido de dos años a un añoSe aplica a compras de vivienda comercial dentro de la Quinta Circunvalación de Pekín, mientras que el límite al número de viviendas que pueden adquirirse permanece sin cambios.
• Elegibilidad para donaciones de viviendaLas viviendas regaladas por padres a hijos están exentas de revisión de elegibilidad para compra de viviendaEsta disposición hace que Pekín sea relativamente la más acomodaticia entre las tres ciudades núcleo de primer nivel, mientras que Shanghái sigue siendo la más estricta.
• Importe máximo teórico de préstamo del fondo de previsiónRMB3,4 millonesAnteriormente RMB1,6 millones; el nuevo importe es en términos generales comparable con RMB3,2 millones en Shanghái y RMB3,5 millones en Shenzhen.
• Importes base para primera y segunda vivienda para dos cotizantesRMB2,4 millones y RMB2,0 millonesEstos importes se han duplicado frente a los importes correspondientes antes del ajuste y pueden alcanzar hasta RMB3,4 millones tras añadir cuotas suplementarias.
• Límite de retiro del fondo de previsión para renovaciónRMB250.000 por viviendaEsta ronda añade recientemente apoyo para retirar saldos del fondo de previsión para la renovación de viviendas.
• Cambio histórico en la demanda de inversiónAproximadamente el 20% de las ventas totalesEl informe cita cambios en la proporción de demanda de inversión antes y después de la implementación de políticas de restricción de compra alrededor de 2010 para ilustrar el impacto de los ajustes a dichas restricciones sobre la demanda de inversión.
• Caída del precio de las acciones de promotores estatales más sólidosMás del 20%Los precios de las acciones han retrocedido a niveles cercanos a los previos al repunte anterior de mayo de 2026, lo que deja margen para una recuperación de valoración después de que mejoren las ventas.

Impacto e implicaciones

A corto plazo, las transacciones de viviendas de Pekín con precio total bajo a medio y demanda rígida pueden recuperarse primero, mejorando el desempeño de absorción de los promotores tras la entrada en la temporada alta de ventas de septiembre. Si las políticas pueden continuar activando la demanda de inversión y de ocupación propia, la mejora de ventas del 4T aliviará las expectativas pesimistas del mercado sobre los fundamentos del sector e impulsará la recuperación de valoración de las acciones de promotores. Las políticas de restricción de compra relativamente estrictas de Shanghái también elevan las expectativas de una posterior flexibilización, con el potencial de formar un relevo de políticas entre ciudades de primer nivel. A nivel de renta variable, se espera que los promotores estatales con mejores distribuciones de proyectos, mayor capacidad de financiación y fundamentos estables se beneficien más significativamente.

Riesgos

• Las políticas de Pekín impulsan los volúmenes de transacciones y los precios menos de lo esperado.
• Las expectativas de ingresos y de precios de las viviendas de los residentes siguen siendo débiles, lo que provoca una liberación insuficiente de la demanda de ocupación propia y de inversión.
• El inventario de viviendas nuevas sigue siendo elevado y el ciclo de absorción no logra acortarse de forma significativa.
• El mercado residencial de alta gama continúa teniendo un desempeño inferior al mercado de gama baja a media.
• Las posteriores políticas de flexibilización en Shanghái y otras ciudades núcleo no cumplen las expectativas del mercado o se introducen más tarde de lo esperado.
• La mejora de ventas no logra traducirse en recuperación de flujo de caja y beneficios de los promotores.
• Las acciones del sector siguen enfrentando volatilidad de valoración y apetito de riesgo antes de que se confirmen los fundamentos.

Aspectos que vigilar

• Cambios semanales y mensuales en las transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano después de que entren en vigor las políticas de Pekín.
• Transacciones incrementales relacionadas con compradores de vivienda no registrados dentro de la Quinta Circunvalación de Pekín y viviendas regaladas por padres a hijos.
• Desempeño de ventas de los promotores durante la temporada alta tradicional de septiembre-octubre.
• Divergencia en el desempeño de transacciones y precios entre viviendas de Pekín con precio total bajo a medio y residencias de alta gama.
• Si los meses de inventario de viviendas nuevas de Pekín y la presión de anuncios de viviendas de segunda mano continúan disminuyendo.
• Si Shanghái flexibiliza aún más las políticas de restricción de compra en los próximos meses.
• Ventas del 4T, cobros de efectivo y cambios de valoración de CRL, Jinmao, COLI y Greentown.