JOHN HANCOCK PREFERRED INCOME FUND II: Políticas do mercado imobiliário de Pequim flexibilizam novamente; vendas do 4T e recuperação de avaliação para incorporadoras estatais parecem promissoras

Visão geral

O relatório avalia o impacto das mais recentes políticas de flexibilização imobiliária de Pequim sobre a demanda por compra de imóveis, o ritmo de vendas e as avaliações das incorporadoras. O Goldman Sachs acredita que, embora a contração da oferta tenha impulsionado uma estabilização inicial do mercado, a recuperação da demanda é a força decisiva para o mercado imobiliário sair de seu ciclo de baixa. A atual rodada de políticas de Pequim abrange tanto a demanda de investimento quanto a demanda de ocupantes-proprietários e deve melhorar o ritmo de vendas antes da tradicional alta temporada; entre as três principais cidades de primeiro nível, Xangai permanece a mais restritiva, com possibilidade de maior flexibilização das políticas de restrição à compra nos próximos meses.

Visões principais

A atual rodada de políticas de Pequim enfraquece ainda mais de forma substancial as restrições à compra, reduzindo o limiar para residentes não registrados comprarem imóveis, flexibilizando as restrições sobre doações de imóveis e ampliando o apoio do fundo de previdência. A experiência histórica mostra que a remoção de restrições à compra estimula principalmente a demanda de investimento, enquanto a melhoria da acessibilidade habitacional é mais favorável à liberação da demanda rígida e da demanda de melhoria de moradia dos ocupantes-proprietários. Espera-se que as transações de imóveis em Pequim com preços totais baixos a médios se recuperem primeiro, enquanto o desempenho de residências de alto padrão permanece incerto. À medida que o apoio das políticas se espalha para outras cidades, melhorias na temporada de pico de vendas de setembro e nas vendas do 4T devem impulsionar a recuperação das avaliações das incorporadoras imobiliárias chinesas, com incorporadoras estatais de balanços e qualidade operacional mais fortes apresentando maiores vantagens.

Estrutura de análise

O relatório combina uma comparação antes e depois dos ajustes de política de Pequim, uma comparação horizontal de políticas entre Pequim, Xangai e Shenzhen, dados de transações e segmentos de preço de imóveis novos e usados em cidades de primeiro nível, pressão de estoque e de listagens, e o desempenho de preços de ações e avaliações das incorporadoras cobertas para avaliar o caminho de transmissão das políticas para diferentes segmentos de demanda por compra de imóveis, faixas de preço residencial e ações de incorporadoras.

Notas metodológicas

• Análise de políticasComparação horizontal de políticas de cidades de primeiro nível

  Comparar o grau de restrições em Pequim, Xangai e Shenzhen quanto a restrições de compra, doações de imóveis e empréstimos do fundo de previdência habitacional.

  Ao comparar os limiares de política e a extensão do suporte a empréstimos entre cidades, o relatório avalia a flexibilização relativa de Pequim após o relaxamento das políticas e infere espaço para ajustes posteriores de política em Xangai.

• Análise de oferta e demandaEstrutura de transmissão de oferta e demanda imobiliária

  Distinguir a estabilização proporcionada pela contração da oferta de uma reversão cíclica impulsionada pela recuperação da demanda.

  O relatório argumenta que reduzir a oferta de imóveis novos e usados só pode trazer estabilização em fases, enquanto a recuperação sustentada da demanda de investimento, de ocupantes-proprietários e de melhoria de moradia é fundamental para tirar transações e preços da fraqueza.

• Segmentação de mercadoAnálise da estrutura de transações por faixa de preço

  Comparar as participações nas transações e o desempenho de preços por faixa de preço total residencial.

  Este método é usado para identificar a sequência dos beneficiários das políticas; o relatório espera que imóveis de preço total baixo a médio e de demanda rígida em Pequim melhorem primeiro, enquanto residências de alto padrão que tiveram desempenho fraco recentemente permanecem incertas.

• Análise de açõesComparação de avaliação e preço das ações de incorporadoras

  Selecionar beneficiários combinando quedas de preços das ações, qualidade corporativa e sensibilidade à recuperação das vendas.

  Incorporadoras estatais com fundamentos mais fortes recuaram para níveis próximos aos anteriores à alta precedente em maio; caso as vendas do 4T se recuperem, a elasticidade positiva de suas avaliações poderá ser mais pronunciada.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Setor de incorporadoras imobiliárias chinesas

  Espera-se que políticas de suporte à demanda em Pequim e outras cidades melhorem o ritmo de vendas e impulsionem a recuperação das avaliações.

  Pontos fortes

  A direção das políticas é clara, a tradicional temporada de pico de vendas se aproxima e os preços das ações de incorporadoras de alta qualidade já corrigiram significativamente.

  Pontos fracos

  A demanda geral do setor ainda não formou uma reversão sustentada, as vendas recentes de imóveis novos em Pequim têm sido fracas e o estoque permanece elevado.

  Comparação

  O apoio do fundo de previdência de Pequim agora está próximo ao de Xangai e Shenzhen, enquanto as atuais restrições à compra de Xangai são relativamente as mais rígidas.

  Riscos

  Efeitos das políticas abaixo das expectativas, quedas contínuas dos preços dos imóveis, venda lenta de estoques e demanda fraca por imóveis de alto padrão.

• CRL, Jinmao, COLI e Greentown

  O relatório os lista como nomes com recomendação de Compra e acredita que incorporadoras estatais mais fortes são as mais propensas a se beneficiar de uma recuperação das vendas no 4T.

  Pontos fortes

  Os fundamentos são relativamente estáveis, com capacidades mais fortes de financiamento e execução e melhor capacidade de capturar melhorias nas vendas em cidades centrais.

  Pontos fracos

  Continuam afetadas pelo ciclo de vendas do setor, pelos preços dos imóveis e pelo ritmo de implementação das políticas.

  Comparação

  Em comparação com incorporadoras em posições financeiras mais fracas, esse grupo de nomes é considerado como tendo melhor capacidade de absorção de riscos e elasticidade de recuperação.

  Riscos

  Recuperação tardia das vendas, transmissão insuficiente das políticas, estruturas de projetos desalinhadas e redução do apetite por risco pelo setor.

• Imóveis de Pequim com preço total baixo a médio

  Espera-se que o menor limiar de compra de imóveis para residentes não registrados e o apoio mais forte a empréstimos do fundo de previdência melhorem diretamente a demanda rígida e de ocupantes-proprietários.

  Pontos fortes

  A base de demanda é ampla e sensível a mudanças na elegibilidade de compra e nos custos de financiamento.

  Pontos fracos

  O mercado ainda enfrenta estoque elevado e expectativas fracas de preços.

  Comparação

  Espera-se que o desempenho de curto prazo seja melhor que o das residências de alto padrão em Pequim.

  Riscos

  Confiança insuficiente dos compradores, enfraquecimento das expectativas de renda e duração limitada do estímulo das políticas.

• Residências de alto padrão em Pequim

  A remoção de algumas restrições de elegibilidade pode trazer demanda de investimento, mas o relatório permanece cauteloso quanto às perspectivas de recuperação no curto prazo.

  Pontos fortes

  Após o enfraquecimento das restrições à compra, o segmento pode receber algum suporte de demanda de alta renda e de investimento.

  Pontos fracos

  O desempenho recente tem sido mais fraco que o do mercado de baixa a média faixa, e a sustentabilidade da demanda permanece incerta.

  Comparação

  Espera-se que a certeza de recuperação seja menor do que para imóveis de preço total baixo a médio.

  Riscos

  Efeitos de riqueza mais fracos, arrefecimento dos temas de investimento e desequilíbrio entre oferta e demanda de alto padrão.

Dados principais

• Datas de anúncio e vigência da política de PequimAnunciada em 7 de agosto de 2026, com vigência em 8 de agostoEsta é a terceira rodada de medidas de flexibilização do mercado imobiliário de Pequim no último ano e a primeira rodada em 2026.
• Requisito de pagamento para residentes não registradosReduzido de dois anos para um anoAplica-se a compras de imóveis comerciais dentro do Quinto Anel Viário de Pequim, enquanto o limite do número de imóveis que podem ser comprados permanece inalterado.
• Elegibilidade para doações de imóveisImóveis doados por pais a filhos estão isentos de revisão de elegibilidade para compraEsse arranjo torna Pequim relativamente a mais flexível entre as três principais cidades de primeiro nível, enquanto Xangai continua a mais restritiva.
• Valor máximo teórico de empréstimo do fundo de previdênciaRMB3,4 milhõesAnteriormente RMB1,6 milhão; o novo valor é amplamente comparável aos RMB3,2 milhões em Xangai e RMB3,5 milhões em Shenzhen.
• Valores-base para primeira e segunda residências para dois contribuintesRMB2,4 milhões e RMB2,0 milhõesEsses valores dobraram em comparação com os valores correspondentes antes do ajuste e podem chegar a RMB3,4 milhões após a inclusão de cotas suplementares.
• Limite de saque do fundo de previdência para reformasRMB250.000 por imóvelEsta rodada adiciona recentemente suporte para saque de saldos do fundo de previdência para reforma de imóveis.
• Variação histórica da demanda de investimentoAproximadamente 20% do total de vendasO relatório cita mudanças na participação da demanda de investimento antes e depois da implementação de políticas de restrição à compra por volta de 2010 para ilustrar o impacto dos ajustes dessas restrições sobre a demanda de investimento.
• Queda no preço das ações de incorporadoras estatais mais fortesMais de 20%Os preços das ações recuaram para níveis próximos aos anteriores à alta precedente em maio de 2026, proporcionando espaço para recuperação de avaliação após a melhora das vendas.

Impacto e implicações

No curto prazo, as transações de imóveis em Pequim com preço total baixo a médio e de demanda rígida podem se recuperar primeiro, melhorando o desempenho de vendas das incorporadoras após a entrada na temporada de pico de setembro. Se as políticas puderem continuar ativando a demanda de investimento e de ocupantes-proprietários, a melhoria das vendas do 4T aliviará as expectativas pessimistas do mercado em relação aos fundamentos do setor e impulsionará a recuperação das avaliações das ações de incorporadoras. As políticas de restrição à compra relativamente rígidas de Xangai também elevam as expectativas de flexibilização subsequente, potencialmente formando um revezamento de políticas entre cidades de primeiro nível. No nível das ações, espera-se que incorporadoras estatais com melhores localizações de projetos, capacidades de financiamento mais fortes e fundamentos estáveis se beneficiem de forma mais significativa.

Riscos

• As políticas de Pequim aumentam os volumes de transações e os preços menos do que o esperado.
• As expectativas de renda e de preços dos imóveis dos residentes permanecem fracas, levando à liberação insuficiente da demanda de ocupantes-proprietários e de investimento.
• O estoque de imóveis novos permanece elevado, e o ciclo de venda não consegue encurtar de forma significativa.
• O mercado residencial de alto padrão continua a ter desempenho inferior ao mercado de baixa a média faixa.
• Políticas de flexibilização subsequentes em Xangai e outras cidades centrais ficam abaixo das expectativas do mercado ou são introduzidas mais tarde do que o esperado.
• A melhora das vendas não se traduz em recuperação de fluxo de caixa e lucros das incorporadoras.
• As ações do setor continuam enfrentando volatilidade de avaliação e de apetite por risco antes que os fundamentos sejam confirmados.

Pontos a observar

• Mudanças semanais e mensais nas transações de imóveis novos e usados após a entrada em vigor das políticas de Pequim.
• Transações incrementais relacionadas a compradores não registrados dentro do Quinto Anel Viário de Pequim e imóveis doados por pais a filhos.
• Desempenho de vendas das incorporadoras durante a tradicional temporada de pico de vendas de setembro-outubro.
• Divergência no desempenho de transações e preços entre imóveis de Pequim com preço total baixo a médio e residências de alto padrão.
• Se os meses de estoque de imóveis novos de Pequim e a pressão de listagens de imóveis usados continuam a cair.
• Se Xangai flexibiliza ainda mais as políticas de restrição à compra nos próximos meses.
• Vendas do 4T, recebimentos de caixa e mudanças de avaliação para CRL, Jinmao, COLI e Greentown.