Setor Imobiliário da China: Pequim Volta a Relaxar as Políticas do Mercado Imobiliário de Forma Fragmentada; Espera-se Suporte Limitado às Vendas

Visão geral

O Morgan Stanley comenta os mais recentes ajustes na política imobiliária de Pequim: a exigência de contribuição à seguridade social para compradores não locais dentro do Quinto Anel Viário foi reduzida para um ano, enquanto os limites de empréstimos do fundo de previdência habitacional para a primeira residência foram elevados. O banco considera isso um relaxamento marginal cauteloso, destinado principalmente a consolidar a recuperação das vendas no ano e evitar novo arrefecimento das vendas na baixa temporada.

Visões principais

As políticas podem melhorar a elegibilidade e as condições de financiamento para alguns compradores, mas espera-se que seu efeito de estímulo ao mercado seja limitado. O relaxamento das restrições à compra é modesto, e a demanda reprimida é limitada após a recuperação das vendas no 2T; os preços dos imóveis dentro do Quinto Anel Viário permanecem elevados, restringindo a acessibilidade para compradores da primeira residência; e compradores que desejam trocar de imóvel ainda podem precisar aumentar a alavancagem após vender suas residências existentes. Em comparação, imóveis usados de menor preço podem ser beneficiários mais diretos.

Estrutura de análise

O relatório avalia o impacto marginal das políticas sobre as transações residenciais em Pequim, especialmente no segmento de imóveis usados, com base nas mudanças de política, na elegibilidade para compra, nos limites de empréstimo, na acessibilidade habitacional e nas tendências recentes de vendas.

Notas metodológicas

• Avaliação de Impacto de PolíticasAnálise de Demanda e Acessibilidade

  Avaliação da liberação de demanda por meio de mudanças na elegibilidade para compra e nos limites de financiamento

  Ao combinar a extensão dos ajustes nas restrições à compra, os limites de empréstimos do fundo de previdência habitacional, os níveis de preços dos imóveis e as necessidades de alavancagem para compras de imóveis de substituição, a análise avalia o efeito de transmissão da política entre os subsegmentos habitacionais.

• Visão Relativa do SetorEm Linha

  Desempenho esperado do setor amplamente em linha com o benchmark relevante do mercado amplo

  A visão setorial do Morgan Stanley é Em Linha, indicando que se espera que o setor coberto apresente desempenho amplamente em linha com o benchmark relevante do mercado amplo nos próximos 12-18 meses.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Ações do setor imobiliário chinês

  O relaxamento marginal das políticas apoia as vendas do setor

  Pontos fortes

  Ajuda a estabilizar as expectativas do mercado e reduz o risco de maior fraqueza nas vendas residenciais de verão.

  Pontos fracos

  O ajuste das restrições à compra é limitado, e espera-se que o impulso das políticas sobre a demanda geral seja limitado.

  Comparação

  Espera-se que imóveis usados de menor preço se beneficiem mais do que a demanda por primeira residência de preço mais elevado dentro do Quinto Anel Viário.

  Riscos

  Falta de sustentabilidade na recuperação das vendas, acessibilidade insuficiente para compradores e maior alavancagem na demanda por imóveis de substituição.

• Mercado de imóveis usados de menor preço em Pequim

  Subsegmento potencialmente beneficiário direto

  Pontos fortes

  A elegibilidade de compra mais flexível e limites maiores de empréstimos do fundo de previdência habitacional podem melhorar as condições de transação para alguns compradores.

  Pontos fracos

  A demanda reprimida geral é limitada, e o impulso das políticas pode ser apenas marginal.

  Comparação

  O estímulo às transações pode ser mais direto em comparação com imóveis novos e propriedades de maior preço.

  Riscos

  Sentimento de mercado fraco, baixa temporada sazonal e restrições de crédito e alavancagem podem enfraquecer a melhora das transações.

Dados principais

• Exigência de seguridade social para compradores não locais de imóveisUm anoAplicável a residentes não locais que compram imóveis dentro do Quinto Anel Viário de Pequim.
• Teto de empréstimo do fundo de previdência habitacional para casais que compram a primeira residênciaRmb2.4 millionCompradores elegíveis podem receber um valor máximo de empréstimo de Rmb3.4 million.
• Teto de empréstimo do fundo de previdência habitacional antes do ajusteRmb1.6 millionO relatório utiliza este valor como referência de comparação para o aumento dos limites de empréstimo.
• Visão para o setorEm LinhaO setor coberto é o imobiliário da China.

Impacto e implicações

As políticas devem oferecer algum suporte contra quedas nas vendas residenciais de Pequim e evitar que as vendas recentes enfraqueçam ainda mais durante a baixa temporada de verão, mas são insuficientes para constituir um forte estímulo à demanda. Sob a perspectiva de investimento, a atenção deve se concentrar mais na melhora das transações de imóveis usados de menor preço, bem como nas mudanças na acessibilidade da alavancagem para compradores da primeira residência e na demanda por imóveis de substituição em áreas de preços elevados.

Riscos

• O relaxamento das restrições à compra é modesto, e a liberação de demanda incremental pode ficar abaixo das expectativas.
• A demanda reprimida é limitada após a recuperação das vendas no 2T, gerando incerteza quanto à sustentabilidade da recuperação das transações.
• Os preços dos imóveis dentro do Quinto Anel Viário são elevados, e os compradores da primeira residência ainda podem enfrentar restrições significativas de acessibilidade.
• Os compradores de imóveis de substituição podem precisar aumentar a alavancagem após vender suas residências existentes, afetando as decisões de transação.

Pontos a observar

• Se as vendas residenciais em Pequim se estabilizam após caírem durante a baixa temporada de verão.
• Volumes de transação e mudanças de preço de imóveis usados de menor preço.
• A utilização efetiva após o aumento dos limites de empréstimos do fundo de previdência habitacional.
• Se restrições mais amplas à compra de imóveis ou políticas de apoio ao crédito serão introduzidas posteriormente.
• Mudanças na acessibilidade de financiamento para a demanda de compradores da primeira residência e de imóveis de substituição.