Mercado Imobiliário da China: Atividade Habitacional Continua a Enfraquecer; o Afrouxamento Moderado de Pequim Provavelmente Não Alterará o Ajuste de Longo Prazo

Visão geral

O relatório observa que o Índice de Atividade Habitacional do JPMorgan permanece fraco, com lançamentos, conclusões, vendas e fontes de financiamento das incorporadoras continuando a se contrair substancialmente. Beijing introduziu uma nova rodada de medidas moderadas de flexibilização antes da temporada de "Setembro Dourado, Outubro Prateado", mas as políticas incrementais são limitadas e improvavelmente reverterão de forma relevante a confiança dos compradores ou alterarão a tendência de ajuste de longo prazo do mercado.

Visões principais

O mercado imobiliário da China está passando por um ajuste sustentado de volumes, e não por uma recuperação generalizada e sustentável. Os formuladores de políticas estão mais focados na estabilização do setor imobiliário, na resolução da dívida dos governos locais, na reforma de pequenas instituições financeiras e na resiliência do mercado de capitais. O objetivo central é recuperar os balanços e reduzir riscos, em vez de reiniciar um ciclo de crescimento liderado pelo setor imobiliário. Os mercados de imóveis usados nas cidades de primeira linha estão relativamente estáveis devido a estoques menores e transações melhores, mas a recuperação é restrita, as cidades de menor nível permanecem fracas e o impulso da demanda por melhoria também está perdendo força.

Estrutura de análise

O relatório avalia as condições do mercado habitacional e a eficácia da transmissão das políticas combinando o Índice de Atividade Habitacional do JPMorgan, os dados de preços de imóveis em 70 cidades do Departamento Nacional de Estatísticas, dados de lançamentos e vendas residenciais, financiamento de incorporadoras, indicadores de estoque e transações, bem como políticas locais e orientações de políticas centrais.

Notas metodológicas

• Acompanhamento das Condições MacroeconômicasÍndice de Atividade Habitacional

  Indicador composto de atividade habitacional

  Avalia a intensidade e a tendência da contração na atividade imobiliária por meio de indicadores de alta frequência ou mensais, incluindo lançamentos, conclusões, vendas e fontes de financiamento das incorporadoras.

• Análise de Preços ImobiliáriosAcompanhamento de Preços de Imóveis em 70 Cidades

  Variações mensais nos preços de imóveis novos e usados

  Utiliza dados de preços de imóveis em 70 cidades do Departamento Nacional de Estatísticas para comparar o desempenho dos preços e a magnitude do ajuste entre diferentes níveis de cidades e segmentos do mercado habitacional.

• Análise de PolíticasAvaliação da Transmissão de Políticas

  Flexibilização local e postura da política central

  Avalia o impacto marginal de medidas locais, como restrições à compra de imóveis e empréstimos do fundo de previdência habitacional, sobre transações e confiança, incorporando também políticas centrais para avaliar a intensidade dos estímulos e os objetivos das políticas.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Mercado Imobiliário da China

  Diretamente Relacionado

  Pontos fortes

  Os mercados de imóveis usados nas cidades de primeira linha são sustentados por estoques menores e transações mais estáveis, enquanto os preços das moradias em Shanghai, Guangzhou e Shenzhen tiveram desempenho relativamente melhor.

  Pontos fracos

  Lançamentos, vendas, compras de terrenos e investimentos imobiliários permanecem fracos, a confiança dos compradores é insuficiente e a recuperação nas cidades de menor nível é limitada.

  Comparação

  As cidades de primeira linha e os nichos de demanda por melhoria estão tendo desempenho melhor do que as cidades de menor nível, mas isso não constitui uma recuperação generalizada.

  Riscos

  Se as expectativas de riqueza das famílias, as pressões fiscais locais ou as condições de financiamento das incorporadoras se deteriorarem, o ajuste nos volumes de transações poderá se prolongar; se as políticas continuarem focadas principalmente na resolução de riscos, a força da recuperação da demanda poderá ficar abaixo das expectativas do mercado.

Dados principais

• Lançamentos residenciais em julho, variação anual-27.9%Em comparação com -26,6% em junho, indicando uma contração mais profunda.
• Vendas residenciais em julho, variação anual-15.5%A demanda por moradias permanece fraca.
• Preços de imóveis novos em 70 cidades, variação mensal-0.18%Dados sem ajuste sazonal; o ritmo de queda parece estar se estabilizando.
• Preços de imóveis usados em 70 cidades, variação mensal-0.29%Dados sem ajuste sazonal.
• Preços de imóveis novos em Beijing, variação mensal-0.3%Beijing teve desempenho inferior ao de outras cidades de primeira linha.
• Queda dos preços de imóveis novos em relação ao pico de 2021-14%Reflete o ajuste de preços em nível nacional.
• Queda dos preços de imóveis usados em relação ao pico-23%Os preços de imóveis usados passaram por um ajuste maior.

Impacto e implicações

A flexibilização das políticas em Beijing e em outras cidades de primeira linha pode melhorar marginalmente as condições de transação, mas a experiência histórica sugere que o impacto de mercado da flexibilização gradual em nível local é limitado. O setor imobiliário continuará pressionando o crescimento; embora os setores da nova economia forneçam suporte, eles ainda não são suficientes para compensar integralmente a lacuna criada pela desaceleração habitacional. É mais provável que o mercado permaneça diferenciado, com cidades de primeira linha e nichos de demanda por melhoria relativamente estáveis, enquanto cidades de menor nível continuam enfrentando pressão.

Riscos

• A contração da atividade habitacional continua ou se aprofunda, pressionando o crescimento econômico.
• A flexibilização das políticas locais não consegue restaurar efetivamente a confiança dos compradores.
• As pressões de estoque e demanda persistem nas cidades de menor nível, ampliando a divergência entre cidades.
• O progresso no financiamento das incorporadoras e na recuperação dos balanços fica abaixo das expectativas.
• As contribuições de crescimento da nova economia são insuficientes para compensar o impacto negativo da desaceleração imobiliária.

Pontos a observar

• Se as restrições à compra de imóveis, as políticas do fundo de previdência habitacional e as políticas de substituição de moradias em Beijing e em outras cidades de primeira linha serão ainda mais flexibilizadas.
• Volumes de transações em 30 cidades, transações de imóveis usados e tendências de preços anunciados durante o período de "Setembro Dourado, Outubro Prateado".
• Variações anuais em lançamentos, vendas, conclusões, compras de terrenos e fontes de financiamento das incorporadoras.
• Se os preços de imóveis novos e usados em 70 cidades passarão de quedas em desaceleração para uma estabilização mais ampla.
• Se a política central introduzirá medidas adicionais de redução de estoques, renovação urbana ou estímulo à demanda em maior escala.