Imóveis: O Fundo de Previdência Habitacional Pode se Tornar uma Nova Alavanca de Política para Estabilizar o Mercado Imobiliário da China

Visão geral

O relatório analisa o potencial papel do sistema chinês de fundo de previdência habitacional na estabilização do mercado imobiliário. À medida que políticas restritivas, como limites à compra de imóveis, se aproximam de uma flexibilização abrangente e os dados macroeconômicos permanecem fracos, a reforma do fundo de previdência habitacional e possíveis cortes nas taxas de empréstimos são vistos como novos instrumentos de política.

Visões principais

O fundo de previdência habitacional totaliza aproximadamente RMB 11 trilhões, a utilização dos empréstimos diminuiu nos últimos cinco anos e os saldos continuam crescendo aproximadamente 9% em relação ao ano anterior, indicando que o sistema pode apoiar ainda mais a demanda por moradia. Como as taxas de empréstimos do fundo foram ajustadas mais lentamente do que a flexibilização monetária geral, novos cortes poderiam restaurar sua vantagem relativa de financiamento frente às hipotecas comerciais. O rendimento de aluguel é uma âncora importante para a estabilidade dos preços dos imóveis: quando os custos de financiamento caem abaixo do rendimento de aluguel, os retornos de manutenção de imóveis de investimento melhoram, potencialmente reduzindo as listagens de imóveis usados e aliviando a pressão sobre estoques e preços.

Estrutura de análise

A análise cruza o tamanho do fundo de previdência habitacional, a utilização dos empréstimos, a participação de mercado dos empréstimos, o spread entre hipotecas comerciais e empréstimos do fundo, os rendimentos de aluguel por cidade, as transações de imóveis usados, o volume de listagens e as tendências dos preços de imóveis, comparando o desempenho do mercado entre cidades de Nível 1, Nível 2 e Nível 3.

Notas metodológicas

• Análise de Transmissão de PolíticasTransmissão entre Taxas do Fundo de Previdência Habitacional e Demanda por Moradia

  Redução dos custos de financiamento dos compradores por meio da diminuição das taxas de empréstimos do fundo de previdência habitacional

  Custos de financiamento menores podem impulsionar a demanda por compra da primeira moradia e de imóveis usados, além de aumentar a atratividade dos empréstimos do fundo em relação às hipotecas comerciais.

• Avaliação Imobiliária e Retornos de ManutençãoAnálise de Rendimento de Aluguel e Retorno Negativo de Manutenção

  Mensuração da economia da manutenção de imóveis por meio do spread entre rendimento de aluguel e taxas hipotecárias

  Quando o rendimento de aluguel fica abaixo dos custos de financiamento, manter imóveis gera retornos de manutenção negativos; cortes de taxas podem reduzir ou reverter essa diferença e diminuir a pressão de venda.

• Análise de Oferta e Demanda de MercadoAcompanhamento de Transações e Listagens de Imóveis Usados

  Avaliação da oferta e demanda no mercado de imóveis usados por meio do volume de transações, crescimento das listagens e mudanças de preços

  A melhora nas transações e o crescimento mais lento das listagens apoiam a redução de estoques e a estabilidade de preços; o relatório acredita que as cidades de Nível 1 apresentaram sinais mais claros de estabilização.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• KE Holdings

  Beneficiário direto das transações de imóveis usados

  Pontos fortes

  A melhora nos volumes de transações de imóveis usados e a flexibilização das políticas do fundo de previdência podem apoiar diretamente a atividade de transações.

  Pontos fracos

  Altamente sensível às condições do mercado de imóveis usados e à confiança dos compradores.

  Comparação

  Em comparação com incorporadoras, possui sensibilidade mais direta à alta decorrente de melhorias nas transações de imóveis usados resultantes de cortes nas taxas do fundo de previdência.

  Riscos

  Se os preços dos imóveis continuarem caindo, os aluguéis permanecerem fracos ou os efeitos das políticas forem limitados, a recuperação das transações poderá ficar abaixo das expectativas.

• CR Land

  Incorporadora imobiliária beneficiada pela flexibilização de políticas

  Pontos fortes

  Sua exposição às cidades de Nível 1 e Nível 2 e a reposição ativa de bancos de terrenos podem se beneficiar da melhora da demanda nas cidades centrais.

  Pontos fracos

  Seu negócio de desenvolvimento continua afetado pelas condições de vendas e financiamento do setor.

  Comparação

  Em comparação com plataformas de transações de imóveis usados, beneficia-se mais por meio da demanda por imóveis novos e da melhora dos mercados das cidades centrais.

  Riscos

  Políticas de restrição à demanda, financiamento mais restrito para incorporadoras e demanda residencial abaixo do esperado.

• COLI

  Incorporadora imobiliária beneficiada pela flexibilização de políticas

  Pontos fortes

  O relatório a identifica como potencial beneficiária, com exposição às cidades de Nível 1 e Nível 2 e reposição ativa de bancos de terrenos.

  Pontos fracos

  Permanece incerteza em torno da avaliação do setor e da recuperação das vendas.

  Comparação

  Assim como CR Land, Greentown, C&D e Jinmao, está entre as incorporadoras beneficiárias.

  Riscos

  Falha na melhora das vendas imobiliárias, dos preços e das condições de financiamento.

• Greentown

  Incorporadora imobiliária beneficiada pela flexibilização de políticas

  Pontos fortes

  Pode se beneficiar da demanda dos compradores e de menores custos de financiamento nas cidades de Nível 1 e Nível 2.

  Pontos fracos

  Sensível à divergência de mercado entre cidades e às condições de liquidez do setor.

  Comparação

  A transmissão dos benefícios da política é menos direta do que para o negócio de transações da KE Holdings.

  Riscos

  Fraqueza contínua dos preços nas cidades de Nível 2 e Nível 3 e recuperação das transações abaixo do esperado.

• C&D

  Incorporadora imobiliária beneficiada pela flexibilização de políticas

  Pontos fortes

  Identificada pelo relatório como potencial beneficiária.

  Pontos fracos

  Afetada pelas vendas de imóveis novos e pelas condições de financiamento do setor.

  Comparação

  Compartilha a justificativa de melhora de políticas de outras incorporadoras expostas às cidades centrais.

  Riscos

  Flexibilização insuficiente de políticas e demanda residencial fraca.

• Jinmao

  Incorporadora imobiliária beneficiada pela flexibilização de políticas

  Pontos fortes

  Identificada pelo relatório como potencial beneficiária.

  Pontos fracos

  As pressões sobre vendas, financiamento e desinvestimento de ativos podem persistir em meio à desaceleração do setor.

  Comparação

  Sua justificativa de benefício decorre principalmente da estabilização dos mercados das cidades centrais e da melhora da demanda dos compradores.

  Riscos

  Financiamento mais restrito, políticas de restrição à demanda ou crescimento residencial abaixo do esperado.

Dados principais

• Saldo do Fundo de Previdência HabitacionalAproximadamente RMB 10,9 trilhões (fim de 2024)Aproximadamente RMB 11 trilhões na visão geral do relatório.
• Saldo de Empréstimos do Fundo de Previdência HabitacionalAproximadamente RMB 8 trilhões (fim de 2024)Correspondente a uma taxa de utilização do fundo de aproximadamente 74%.
• Taxa de Utilização dos Empréstimos do Fundo de Previdência HabitacionalAproximadamente 74%Continuou a cair nos últimos cinco anos.
• Participação de Mercado dos Empréstimos do Fundo de Previdência Habitacional17,6% (fim de 2024)15,3% no fim de 2021, como proporção das hipotecas comerciais e empréstimos do fundo combinados.
• Diferença nos Ajustes de TaxasDesde 2016, as taxas de empréstimos do fundo foram reduzidas cumulativamente em 65 pb; as taxas de referência ou a LPR foram reduzidas cumulativamente em 140 pbIndica que as taxas do fundo ficaram relativamente defasadas.
• Spread Atual de Financiamento50 pb (julho de 2026)O spread entre as taxas de hipoteca comercial para primeira moradia e as taxas de empréstimos do fundo de previdência habitacional nas principais cidades.
• Rendimento Médio de Aluguel em 50 Cidades2,41% (julho de 2026)O rendimento de aluguel nas cidades de Nível 1 foi de 1,81%.
• Transações de Imóveis UsadosAlta de 10% em relação ao ano anterior em 12 grandes cidades no acumulado até 16 de agosto de 2026As transações nacionais de imóveis novos caíram 13% em relação ao ano anterior nos primeiros sete meses de 2026.
• Crescimento das Listagens de Imóveis UsadosAlta de 1,4% em relação ao ano anterior em 50 cidades (agosto de 2026)Significativamente mais lento que os 10% de dezembro de 2025.

Impacto e implicações

Se as taxas de empréstimos do fundo de previdência habitacional forem reduzidas em mais 25 pb, o relatório espera o apoio mais direto às transações de imóveis usados, enquanto os retornos de manutenção nas cidades de Nível 2 e Nível 3 poderiam melhorar. Com os preços dos aluguéis e as condições de oferta e demanda de imóveis usados tornando-se mais estáveis, os preços das moradias nas cidades de Nível 1 podem se estabilizar antes; entre as incorporadoras, empresas expostas às cidades de Nível 1 e Nível 2 e que estejam repondo ativamente seus bancos de terrenos podem se beneficiar.

Riscos

• Novo aperto das restrições à demanda por moradia ou das políticas hipotecárias.
• Condições de financiamento persistentemente restritas para incorporadoras imobiliárias.
• Recuperação abaixo do esperado nas vendas, investimentos e preços residenciais.
• Quedas contínuas nos preços dos aluguéis, enfraquecendo o suporte do rendimento de aluguel aos preços dos imóveis.
• Políticas para reduzir as taxas do fundo de previdência habitacional ou expandir seu escopo de uso podem não ser implementadas ou podem ter eficácia limitada.
• Crescimento contínuo das listagens de imóveis usados nas cidades de Nível 2 e Nível 3, aumentando a pressão sobre os preços.

Pontos a observar

• Regras subsequentes do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, do Banco Popular da China e do Ministério das Finanças sobre taxas de depósito e empréstimo do fundo de previdência habitacional e seu escopo de uso.
• Se as taxas de empréstimos do fundo de previdência habitacional serão reduzidas em mais 25 pb ou mais.
• Se os declínios anuais nos preços dos aluguéis em 50 cidades e nas cidades de Nível 1 continuam a se estreitar, e se os aluguéis em Xangai, Pequim e Shenzhen continuam a se estabilizar.
• Mudanças no nível das cidades nos volumes de transações de imóveis usados, listagens e preços, especialmente a divergência entre cidades de Nível 1 e cidades de Nível 2 e Nível 3.
• Vendas de imóveis novos, condições de financiamento das incorporadoras e o ritmo de reposição no mercado de terrenos.