China property market: Novo subsídio hipotecário da China deve ficar abaixo das expectativas, com benefícios concentrados em cidades de menor nível e mercados selecionados de revenda em cidades de nível 2

Visão geral

O UBS analisa o programa de subsídio a juros de hipotecas residenciais recém-anunciado na China e conclui que ele provavelmente ficará abaixo das expectativas dos investidores devido ao teto de valor do imóvel de Rmb1.5m. O relatório prevê um efeito modesto sobre a demanda e apoio seletivo ao negócio de transações de imóveis existentes da KE Holdings em cidades de nível 2.

Visões principais

O Ministério das Finanças da China, o Banco Popular da China e a Administração Nacional de Regulação Financeira anunciaram em 29 de setembro um programa de subsídio para hipotecas residenciais, com vigência a partir de 1 October 2026 por um período inicial de um ano. O UBS considera que a medida provavelmente decepcionará os investidores, principalmente porque imóveis com preço acima de Rmb1.5m não são elegíveis. O programa se aplica apenas a novos empréstimos hipotecários comerciais para compra da primeira moradia, com área bruta máxima de 120 metros quadrados e preço de compra não superior a Rmb1.5m. As famílias elegíveis receberão um subsídio anual de juros equivalente a 1 ponto percentual do principal em aberto por até cinco anos. O subsídio se aplica a, no máximo, Rmb1m de principal hipotecário, limitando o benefício total por família a Rmb50,000. O governo central arcará com 90% do custo e os governos locais com 10%. O UBS ilustra o efeito sobre a acessibilidade com uma moradia de Rmb1.5m, uma hipoteca de Rmb1m, prazo de 20 anos e taxa hipotecária de 3.05%. Os pagamentos de juros durante a vida do empréstimo seriam de Rmb337,000; o subsídio máximo de Rmb50,000 representaria cerca de 15% da despesa acumulada com juros, mas apenas 2.7% do custo total de propriedade da moradia, incluindo preço de compra e juros. Mantendo a acessibilidade constante, o UBS estima que o subsídio poderia impulsionar a demanda por moradias em cerca de 2.7%, indicando estímulo agregado limitado. A instituição espera que o benefício se concentre em vendas de imóveis novos em cidades de menor nível, onde os valores das transações têm maior probabilidade de ficar abaixo do teto de Rmb1.5m, e em transações de imóveis existentes em cidades de nível 2. O UBS identifica a KE Holdings como a principal beneficiária listada: seu negócio não Lianjia e parte de seu negócio Lianjia em cidades de nível 2 estão expostos a essas transações de imóveis existentes, que, segundo estimativa do UBS, responderam por cerca de 20% da contribuição para o lucro de 2025.

Estrutura de análise

O UBS primeiro avalia as regras de elegibilidade e a mecânica do subsídio, depois converte o subsídio máximo em economia de despesas com juros e de custo total de propriedade da moradia. Em seguida, usa a mudança na acessibilidade para estimar a sensibilidade da demanda e relaciona o efeito esperado a níveis de cidade e à exposição da KE Holdings a transações.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Análise de sensibilidade da demanda por moradias baseada na acessibilidade

  O UBS trata o subsídio como uma redução do custo de propriedade da moradia e estima o aumento da demanda mantendo a acessibilidade constante.

• Métodos de avaliaçãoOutro

  Múltiplos PE ou P/BV

  O UBS afirma que avalia incorporadoras e gestoras imobiliárias chinesas usando múltiplos PE ou P/BV.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• KE Holdings

  Possível beneficiária de maior atividade de transações de imóveis existentes em cidades de nível 2.

  Pontos fortes

  Seu negócio não Lianjia e parte de seu negócio Lianjia em cidades de nível 2 estão expostos ao segmento de transações potencialmente apoiado.

  Pontos fracos

  O efeito geral da política sobre a demanda é limitado pelo teto de elegibilidade de Rmb1.5m.

  Riscos

  Os benefícios dependem da atividade de transações elegíveis de imóveis existentes em cidades de nível 2.

Dados principais

• Data de vigência da política1 October 2026O período inicial de implementação é de um ano.
• Teto de valor do imóvel elegívelRmb1.5mUm motivo central pelo qual o UBS espera que a política fique abaixo das expectativas.
• Principal hipotecário máximo elegívelRmb1m per householdUsado para calcular o subsídio máximo.
• Subsídio cumulativo máximoRmb50,0001 ponto percentual anual do principal em aberto por até cinco anos.
• Aumento estimado da demanda~2.7%Estimativa do UBS, mantendo a acessibilidade constante.
• Exposição da KE Holdings ao lucro~20% of 2025 profit contributionEstimativa do UBS para os negócios relevantes de transações de imóveis existentes em cidades de nível 2.

Impacto e implicações

O UBS considera que o programa oferece apoio seletivo, e não amplo, ao mercado imobiliário chinês. Vendas de imóveis novos em cidades de menor nível e transações de imóveis existentes em cidades de nível 2 têm maior probabilidade de se beneficiar, e a KE Holdings está posicionada para se beneficiar de sua exposição a essas transações.

Riscos

• Políticas administrativas do governo podem restringir a demanda por moradias e o crédito hipotecário.
• Financiamento restrito para incorporadoras chinesas pode enfraquecer o mercado imobiliário.
• O crescimento residencial na economia chinesa pode ficar abaixo do esperado.
• Uma flexibilização material de políticas que efetivamente impulsione vendas, investimentos e preços de imóveis para crescimento positivo ano a ano seria um risco de alta.
• Grandes desinvestimentos de ativos a preços justos por algumas incorporadoras podem aliviar pressões de liquidez e representar um risco de alta.