China property market：中国新按揭补贴料低于预期，利好将集中于低线城市及部分二线城市二手房市场

概览

UBS评估中国新公布的住宅按揭利息补贴计划，并认为由于资格认定设有Rmb1.5m房屋价值上限，该政策可能低于投资者预期。报告预计需求提振有限，并将对KE Holdings的二线城市二手房交易业务形成选择性支持。

核心观点

中国财政部、中国人民银行和国家金融监督管理总局于9月29日宣布住宅按揭补贴计划，自1 October 2026起生效，初步实施期为一年。UBS认为该措施可能令投资者失望，主要因为房价超过Rmb1.5m的住宅不符合资格。该计划仅适用于首套房购置的新发放商业按揭贷款，且建筑面积不得超过120平方米，购房价格不得超过Rmb1.5m。 符合条件的家庭最多五年可按未偿贷款本金每年获得1个百分点的利息补贴。补贴最多适用于每户Rmb1m的按揭本金，因此每户累计补贴上限为Rmb50,000。中央政府和地方政府分别承担90%和10%的成本。 UBS以Rmb1.5m房屋、Rmb1m按揭贷款、20年期限及3.05%按揭利率测算。贷款存续期内利息支付为Rmb337,000；最高Rmb50,000补贴约覆盖累计利息支出的15%，但仅相当于包括购房款和利息在内总购房成本的2.7%。在购房负担能力不变的前提下，UBS估计该措施可将住房需求提高约2.7%，显示整体刺激效应有限。 该机构预计，受益将集中在低线城市的新房市场，因这些城市成交总价更可能低于Rmb1.5m上限，以及二线城市的二手房交易。UBS认为KE Holdings是主要的上市受益者：其非链家业务及部分二线城市链家业务涉及这些二手房交易，UBS估计相关业务占KE Holdings 2025年利润贡献约20%。

分析框架

UBS先评估政策的资格条件和补贴机制，再将最高补贴换算为利息支出及总购房成本的节省。随后，该机构利用购房负担能力变化估计需求敏感度，并将预期需求影响对应到不同城市层级及KE Holdings的交易敞口。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  基于购房负担能力的住房需求敏感度分析

  UBS将补贴视为降低购房成本的因素，并在购房负担能力不变的前提下估计住房需求的增幅。

• 估值方法

  PE或P/BV倍数

  UBS表示，其使用PE或P/BV倍数对中国房地产开发商和物业管理公司进行估值。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• KE Holdings

  可能受益于二线城市二手房交易活动增加。

  优势

  其非链家业务及部分二线城市链家业务涉足可能获得支持的交易领域。

  劣势

  政策整体需求效应受Rmb1.5m资格上限限制。

  风险

  受益取决于二线城市符合资格的二手房交易活动。

关键数据

• 政策生效日期1 October 2026初步实施期为一年。
• 符合资格的房屋价值上限Rmb1.5m这是UBS认为该政策将低于预期的核心原因。
• 最高可补贴按揭本金Rmb1m per household用于计算最高补贴。
• 最高累计补贴Rmb50,000最多五年按未偿本金每年补贴1个百分点。
• 预计需求增幅~2.7%UBS估计，在购房负担能力不变的前提下。
• KE Holdings利润敞口~20% of 2025 profit contributionUBS对相关二线城市二手房交易业务的估计。

影响与含义

UBS认为，该计划对中国房地产市场的支持具有选择性，而非广泛性。低线城市新房销售和二线城市二手房交易最可能受益，而KE Holdings凭借其相关二手房交易敞口有望受益。

风险

• 政府行政政策可能限制住房需求和按揭贷款。
• 中国开发商融资环境趋紧可能削弱房地产市场。
• 中国经济中的住宅相关增长可能低于预期。
• 若实质性政策宽松推动房屋销售、投资和价格实现同比正增长，将构成上行风险。
• 部分开发商以合理价格大规模处置资产，可能缓解流动性压力并构成上行风险。