China property：UBS认为，中国新按揭补贴因RMB1.5 million房价上限而低于预期

概览

UBS评估了中国新宣布的住宅按揭利息补贴，并认为RMB1.5 million的较低房价资格上限使政策支持力度低于投资者预期。该行预计需求提振温和，并将集中于特定城市层级和交易类型。

核心观点

9月29日，财政部、中国人民银行和国家金融监督管理总局宣布住宅按揭补贴计划，自2026年10月1日起生效，初始实施期为一年。UBS认为，该措施可能低于投资者预期，主要因为只有房价不超过RMB1.5 million的住房才符合资格。该计划仅适用于首套住房购买中新发放的商业按揭贷款、建筑面积不超过120平方米的房产，以及在该价格上限以内的购房。 符合条件的家庭可在最多五年内获得相当于未偿贷款本金每年1个百分点的利息补贴。每户可享受补贴的贷款本金上限为RMB1 million，因此最高累计补贴为RMB50,000。中央和地方政府将分别承担90%和10%的补贴成本。 UBS以RMB1.5 million住房、RMB1 million按揭贷款、20年期限和3.05%按揭利率进行测算。全贷款期利息支出将为RMB337,000；最高RMB50,000补贴因此可抵消约15%的累计利息成本，但仅占总住房持有成本的2.7%，总住房持有成本定义为购房价格加利息。在可负担性不变的假设下，UBS估计这可将住房需求提高约2.7%，这也解释了其为何认为整体刺激效果有限，而非具有变革性。 该行预计，政策利好将呈现不均衡分布。低线城市的新房销售应获得更大支持，因为当地成交价格更可能低于RMB1.5 million门槛。在二线城市，该政策应主要支持二手房交易。UBS将KE Holdings列为主要受益者，其非链家二手房业务及部分二线城市链家业务有望受益；UBS估计这些业务约占其2025年利润贡献的20%。

分析框架

UBS先评估政策资格规则，随后将最高家庭节省额与全期限按揭利息及总购房成本进行比较，再将可负担性改善转化为估计的需求敏感度，并分析不同城市层级和交易渠道的潜在影响。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  基于可负担性的住房需求敏感度分析

  UBS将补贴与购房总成本进行比较，并在可负担性不变的假设下估计住房需求可能增加的幅度。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• KE Holdings

  UBS预计，其非链家二手房业务及部分二线城市链家业务将受益于符合资格的二手房交易增加。

  优势

  相关业务约占2025年利润贡献的20%。

  劣势

  政策较低的房产价值上限限制了可覆盖的交易基础。

  风险

  预期利好取决于政策资格是否能转化为更强的二线城市二手房交易活动。

关键数据

• 计划生效日期1 October 2026初始实施期为一年。
• 符合资格的房产价值上限RMB1.5 million这是UBS认为政策低于预期的关键原因。
• 最高符合资格的贷款本金RMB1 million per household用于计算补贴上限。
• 最高累计补贴RMB50,000基于最多五年、每年1个百分点的补贴。
• 示例中的全期限按揭利息RMB337,000假设RMB1 million、20年期按揭贷款，利率为3.05%。
• 估计需求增幅~2.7%UBS在可负担性不变假设下的估计。
• KE Holdings相关2025年利润贡献~20%UBS对其非链家及部分二线城市链家二手房业务的估计。

影响与含义

UBS预计，该补贴将带来定向而非广泛的支持：低线城市中符合房价上限的新房销售应最为受益，而二线城市二手房交易可能支持KE Holdings的相关经纪业务。

风险

• UBS认为，限制需求的政府行政政策和按揭贷款约束是中国房地产市场的下行风险。
• 中国开发商融资趋紧是下行风险。
• 中国经济中的住宅相关增长可能低于预期。
• 若政策放松能有效推动住宅销售、投资和价格恢复同比正增长，则构成上行风险。
• 部分开发商以公允价格大规模处置资产，可能缓解流动性压力并构成上行风险。