研报解读河洛投研

China property sector：潜在按揭宽松或支持中国地产股，但政策设计将决定实际效果

UBS表示，中国地产股因预期国庆节前可能推出按揭利率补贴而上涨。该机构认为政策方向有助于需求，但若补贴不覆盖存量按揭和二手房交易，或期限较短，其效果可能有限。

机构UBS

日期20260923

行业China property

摘要

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中国地产股自2026年9月18日以来上涨10%，市场预期政策可能放松。
40-100个基点的降幅可将首套房按揭利率从3.05%降至2.05%-2.65%。
UBS认为，若不覆盖存量按揭和二手房交易，政策影响将明显受限。
住房公积金利率下调可能比临时按揭补贴更具持续性且覆盖更广。
万科、龙湖、越秀和新城等低P/B开发商可能受益于按揭补贴。

研报解读

概览

这份UBS政策报告分析预期中的按揭利率宽松能否稳定中国住房市场并支持上市开发商。UBS认为政策方向具有支持性，但其实际效果取决于是否覆盖存量及二手房按揭，以及补贴持续时间。

核心观点

中国地产板块股价自2026年9月18日以来上涨10%。UBS将此归因于投资者预期国庆节前可能推出按揭利率补贴。市场预期该措施可将新发放的首套及首次置业按揭利率下调40-100个基点，但可能不覆盖存量按揭。UBS认为政策方向具有支持性，但若支持仅限于新房按揭，或补贴期限较短，市场预期可能偏乐观。当前首套房按揭利率为3.05%。若下调40-100个基点，利率将降至2.05%-2.65%，而一线城市和二线城市租金收益率分别为1.7%和2.4%。UBS注意到，随着商品房竣工及保障房供应减少、以及一线城市郊区空置率下降，租金价格出现企稳迹象。若按揭利率降至2.05%，UBS认为购房与租房之间的负利差收窄，可能推动租客购房。该机构将此与今年较强的二手房成交联系起来，尤其是住房公积金放宽后可获得更大额度、利率为2.6%的公积金贷款的小户型交易。 UBS强调，二手房目前对房价形成的影响更大，尤其在二手房交易占主导的一二线城市。2025年，新房和二手房各约占总交易量的50%，而高水平二手房挂牌量仍是房价的重要压力。因此，若补贴不覆盖二手房按揭和存量按揭，住房市场的稳定程度可能低于预期。报告还说明了扩大支持范围的财政权衡。补贴一笔存量按揭的成本可能约为补贴一笔新房按揭的10倍。若存量按揭余额为RMB38 trillion，100个基点补贴将意味着每年RMB380 billion的财政支持。相比之下，UBS估计2026E新房和二手房交易额分别为RMB6.8 trillion和RMB7.1 trillion；假设贷款价值比为60%且补贴为100个基点，则年度补贴成本分别为RMB40 billion和RMB43 billion，而中国2025年全年财政收入为RMB21.6 trillion。UBS还提示期限风险：2024-26年间地方政府曾提供1.0%的按揭利率补贴，但通常仅持续一年，对住房市场的影响有限。 UBS认为，住房公积金利率下调可能更有效，因为其效果可能更持久，并可惠及新房和存量住房。自2016年以来，公积金利率仅下调三次，累计65个基点；相比之下，PBoC基准利率或LPR共下调九次，累计140个基点。UBS据此认为，公积金利率仍有进一步下调空间。就股票而言，该机构表示按揭补贴可能利好开发商，尤其是万科、龙湖、越秀和新城等低P/B标的。

分析框架

UBS先分析近期板块股价上涨及潜在按揭支持的预期条款，随后比较潜在按揭利率与租金收益率，以评估居民购房激励；再考察二手房交易的重要性和财政成本约束，并将临时按揭补贴与可能更广泛、更持久的住房公积金利率下调进行对比。股票影响则通过开发商的估值敏感性来讨论，尤其关注低P/B标的。

方法论与常识提炼

行业/产业分析框架供需框架
住房需求激励与租赁市场供给状况
报告比较按揭成本与租金收益率，并结合住房供应减少及空置率变化来评估租金企稳，借此判断更低融资成本是否可能刺激购房。
估值方法PB 估值
P/B倍数估值
UBS表示，其对中国房地产开发商和物业管理公司的估值采用P/E或P/B倍数，并指出低P/B开发商可能更受益于按揭支持。
估值方法PE/PEG 估值
P/E倍数估值
报告的估值与风险说明称，UBS基于P/E或P/B倍数对中国房地产开发商和物业管理公司进行估值。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

Vanke
作为低P/B开发商，可能受益于按揭补贴
优势
UBS提及的低P/B估值特征
对比
与Longfor、Yuexiu和Seazen同列为潜在受益者
风险
面临整体中国房地产市场和政策效果的不确定性
Longfor Group
作为低P/B开发商，可能受益于按揭补贴
优势
UBS提及的低P/B估值特征
对比
与Vanke、Yuexiu和Seazen同列为潜在受益者
风险
面临整体中国房地产市场和政策效果的不确定性
Yuexiu Property
作为低P/B开发商，可能受益于按揭补贴
优势
UBS提及的低P/B估值特征
对比
与Vanke、Longfor和Seazen同列为潜在受益者
风险
面临整体中国房地产市场和政策效果的不确定性
Seazen Group
作为低P/B开发商，可能受益于按揭补贴
优势
UBS提及的低P/B估值特征
对比
与Vanke、Longfor和Yuexiu同列为潜在受益者
风险
面临整体中国房地产市场和政策效果的不确定性

关键数据

中国地产板块股价上涨10%自2026年9月18日以来上涨，归因于市场对潜在按揭利率支持的预期。
当前首套房按揭利率3.05%潜在40-100个基点降幅将使利率降至2.05%-2.65%。
租金收益率1.7% in tier-1 cities; 2.4% in tier-2 cities; 2.41% across 50 cities50城收益率截至2026年7月，并与3.05%的首套房按揭利率比较。
2025年交易结构Approximately 50% new homes and 50% secondary homesUBS用该结构说明二手房按揭支持对稳定房价的重要性。
存量按揭补贴成本RMB380 billion annually对RMB38 trillion存量按揭余额提供100个基点补贴的示例成本。
2026E交易额RMB6.8 trillion new homes; RMB7.1 trillion secondary homes在60%贷款价值比和100个基点补贴假设下，UBS估计年度补贴成本分别为RMB40 billion和RMB43 billion。
自2016年以来住房公积金宽松Three cuts totaling 65bp相比之下，PBoC基准利率或LPR共下调九次，累计140个基点。

影响与含义

UBS认为，随着融资成本接近租金收益率，更低按揭利率可能改善购房激励，从而支持住房需求和开发商。但报告强调，若政策仅限于新房按揭，其对市场稳定的作用可能较弱，因为存量按揭和二手房交易对房价走势至关重要。UBS认为，覆盖更广且持续时间更长的住房公积金利率下调可能更有效。

风险

政府行政政策可能继续限制住房需求和按揭贷款。
中国开发商融资环境偏紧可能拖累行业。
中国住宅相关经济增长可能低于预期。
按揭补贴可能不覆盖存量按揭和二手房交易，从而削弱其稳定市场的效果。
任何按揭利率补贴的持续时间仍不确定；此前地方补贴通常仅持续一年，对市场影响有限。