住房公积金或成为中国房地产稳市场的新政策抓手

概览

报告分析中国住房公积金制度在房地产市场稳定中的潜在作用。随着限购等限制性政策接近全面放松、宏观数据偏弱，住房公积金改革和可能的贷款利率下调被视为新的政策工具。

核心观点

住房公积金资金池规模约11万亿元、贷款使用率过去五年下降，且余额仍以约9%的同比速度增长，表明制度具备进一步支持住房需求的能力。由于公积金贷款利率调整慢于整体货币宽松，进一步降息可重新扩大其相对商业按揭的融资优势。租金收益率是房价稳定的重要锚点：融资成本下降至租金收益率以下后，投资性住房的持有回报改善，可能减少二手房挂牌、缓解库存和价格压力。

分析框架

采用住房公积金资金池规模、贷款使用率、贷款市场份额、商业按揭与公积金贷款利差、城市租金收益率、二手房成交、挂牌量及房价走势进行交叉分析，并比较一线与二三线城市的市场表现。

方法论与常识提炼

• 政策传导分析住房公积金利率—住房需求传导

  通过降低住房公积金贷款利率压低购房融资成本

  融资成本下降可提升首置及存量房购房需求，并提高公积金贷款相对于商业按揭的吸引力。

• 房地产估值与持有回报租金收益率与负持有回报分析

  以租金收益率和按揭利率的差额衡量住房持有的经济性

  当租金收益率低于融资成本时，持有住房面临负持有回报；利率下调可缩小或扭转该缺口，降低出售压力。

• 市场供需分析二手房成交与挂牌量跟踪

  以成交量、挂牌增速和价格变化判断二手房市场供需

  成交改善及挂牌增速放缓有助于去库存和价格稳定；报告认为一线城市已出现更明显的稳定迹象。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• KE Holdings

  存量房交易直接受益者

  优势

  二手房交易量改善和公积金政策放松可直接支持交易活跃度。

  劣势

  对二手房市场景气和购房者信心高度敏感。

  对比

  相较开发商，对公积金利率下调带来的存量房交易改善更具直接弹性。

  风险

  若房价继续下跌、租金疲弱或政策效果有限，成交复苏可能不及预期。

• CR Land

  政策宽松受益的房地产开发商

  优势

  一二线城市敞口及积极补充土地储备，可能受益于核心城市需求改善。

  劣势

  开发业务仍受行业销售和融资环境影响。

  对比

  相较存量房交易平台，受益更多通过新房需求和核心城市市场改善传导。

  风险

  需求限制政策、开发商融资收紧及住宅需求弱于预期。

• COLI

  政策宽松受益的房地产开发商

  优势

  报告将其列为一二线城市敞口和土地储备补充积极的潜在受益者。

  劣势

  行业估值与销售恢复仍存在不确定性。

  对比

  与CR Land、Greentown、C&D、Jinmao同属开发商受益方向。

  风险

  房地产销售、价格和融资环境未能改善。

• Greentown

  政策宽松受益的房地产开发商

  优势

  可能受益于一二线城市购房需求及融资成本改善。

  劣势

  对城市间市场分化和行业流动性环境敏感。

  对比

  政策利好传导弱于KE Holdings的交易业务直接性。

  风险

  二三线城市价格继续走弱、成交恢复不及预期。

• C&D

  政策宽松受益的房地产开发商

  优势

  被报告列为潜在受益标的。

  劣势

  受新房销售和行业融资环境影响。

  对比

  与其他核心城市敞口开发商共享政策改善逻辑。

  风险

  政策宽松力度不足及住宅需求疲弱。

• Jinmao

  政策宽松受益的房地产开发商

  优势

  被报告列为潜在受益标的。

  劣势

  行业下行周期下的销售、融资及资产处置压力仍可能存在。

  对比

  受益逻辑主要来自核心城市市场稳定和购房需求改善。

  风险

  融资收紧、需求限制政策或住宅增长低于预期。

关键数据

• 住房公积金余额约10.9万亿元（2024年末）报告概述中约为11万亿元。
• 住房公积金贷款余额约8万亿元（2024年末）对应资金池使用率约74%。
• 住房公积金贷款使用率约74%过去五年持续下降。
• 住房公积金贷款市场份额17.6%（2024年末）2021年末为15.3%，占商业按揭与公积金贷款合计。
• 利率调整差异2016年以来公积金贷款利率累计下调65个基点；基准利率或LPR累计下调140个基点显示公积金利率相对滞后。
• 当前融资利差50个基点（2026年7月）主要城市首套商业按揭利率与公积金贷款利率之间的利差。
• 50城平均租金收益率2.41%（2026年7月）一线城市租金收益率为1.81%。
• 二手房成交12个主要城市年初至2026年8月16日同比增长10%同期全国新房成交在2026年前7个月同比下降13%。
• 二手房挂牌增速50城同比增长1.4%（2026年8月）较2025年12月的10%明显放缓。

影响与含义

若住房公积金贷款利率进一步下调25个基点，报告预计其对二手房交易的支持最为直接，并可改善二三线城市的持有回报。一线城市由于租金价格和二手房供需更趋稳定，房价有望更早企稳；开发商中，拥有一二线城市敞口并积极补充土地储备的企业或受益。

风险

• 住房需求限制或按揭政策重新收紧。
• 房地产开发商融资环境持续偏紧。
• 住宅销售、投资和价格修复弱于预期。
• 租金价格持续下跌，削弱租金收益率对房价的支撑。
• 住房公积金利率下调或使用范围扩大的政策未能落地，或实施效果有限。
• 二三线城市二手房挂牌量继续增加并加大价格压力。

后续跟踪

• 住房和城乡建设部、中国人民银行及财政部对住房公积金存贷利率和使用范围的后续规则。
• 住房公积金贷款利率是否进一步下调25个基点或更多。
• 50城及一线城市租金价格同比跌幅是否继续收窄，上海、北京和深圳租金是否持续企稳。
• 二手房成交量、挂牌量与价格的分城市变化，尤其是一线城市与二三线城市的分化。
• 新房销售、开发商融资状况及土地市场补库节奏。