China property mortgage subsidy programme：UBS认为，RMB1.5m的资格上限使中国新按揭补贴的支持力度低于预期。

概览

UBS评估了中国新推出的住宅按揭利息补贴，认为RMB1.5m的房产价值上限限制了资格范围，因此该政策可能令投资者失望。不过，报告指出低线城市新房销售及二线城市二手房交易将获得有针对性的支持，KE Holdings可能从中受益。

核心观点

9月29日，财政部、PBoC和国家金融监督管理总局宣布推出住宅按揭补贴，自2026年10月1日起生效，初始实施期为一年。UBS认为，该措施可能低于投资者预期，主要原因是仅购买价格不超过RMB1.5m的房屋才符合资格。这一上限意味着该计划不太可能对中国整体住房市场提供广泛支持。 符合资格的家庭须以新发放的商业按揭购买首套住房；房产建筑面积不得超过120平方米，购买价格不得超过RMB1.5m。中央政府将对符合资格的未偿还本金提供每年1个百分点的利息补贴，最长五年。每户符合资格的本金上限为RMB1m，因此累计最高补贴为RMB50,000。中央和地方政府将分别承担90%和10%的补贴成本。 UBS以RMB1.5m房屋、RMB1m按揭、20年期限及3.05%按揭利率说明补贴规模。贷款全生命周期利息支出将为RMB337,000，因此最高RMB50,000补贴约为累计利息成本的15%。相对于RMB1.837m的总置业成本——即购房价格加利息——该补贴仅为2.7%。在住房可负担性保持不变的前提下，UBS据此估计补贴可将住房需求提升约2.7%，影响有限，这与其认为政策低于预期的结论一致。 该机构预计政策利好分布并不均衡。低线城市新房销售可能获得更大支持，因为其成交金额更可能处于RMB1.5m上限以内。在二线城市，二手房交易可能受益，尤其是KE Holdings的非链家业务及部分二线城市链家业务。UBS估计，这些业务约占KE Holdings 2025年利润贡献的20%。报告还指出中国房地产行业的更广泛下行风险：限制需求和按揭贷款的行政政策、开发商融资趋紧，以及中国经济中住宅相关增长低于预期。

分析框架

UBS先界定政策的资格规则和最高补贴额，再通过代表性按揭和购房计算检验其经济意义。随后，其将置业成本降幅转化为估计的需求反应，并识别最可能受益的住房细分市场和交易业务。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  住房可负担性与需求敏感性分析

  UBS将补贴与总置业成本进行比较，并在可负担性不变的前提下估计住房需求的潜在增幅。随后，其评估资格条件使需求效应最可能出现的市场。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• KE Holdings (BEKE.N; 2423.HK)

  可能受益于补贴推动的二线城市二手房交易增长。

  优势

  UBS指出，其非链家业务及部分二线城市链家业务面向可能获得支持的交易细分市场。

  劣势

  政策利好受RMB1.5m资格上限约束，影响集中而非覆盖全市场。

  风险

  限制性房地产和按揭政策、开发商融资趋紧及住宅相关经济增长低于预期，是报告列示的中国房地产下行风险。

关键数据

• 计划生效日期1 October 2026初始实施期为一年。
• 符合资格的房产价值上限RMB1.5m购买价格高于该门槛的房屋不符合资格。
• 利息补贴1 percentage point annually for up to five years适用于符合资格的未偿还按揭本金。
• 符合资格的贷款本金上限RMB1m per household对应累计最高RMB50,000补贴。
• 示例需求增幅~2.7%UBS在住房可负担性保持不变的前提下作出的估计。
• KE Holdings相关2025年利润贡献~20%UBS对非链家及部分二线城市链家二手房交易业务的估计。

影响与含义

UBS预计该措施将提供选择性而非广泛的支持：低线城市新房市场更可能符合价格上限，而二线城市二手房活动可能支持KE Holdings的相关交易业务。UBS示例中有限的置业成本降幅，是其认为政策未达投资者预期的基础。

风险

• 限制住房需求和按揭贷款的政府行政政策。
• 中国房地产开发商融资环境趋紧。
• 中国经济中的住宅相关增长低于预期。