中国房地产：二手房市场从“大幅下跌”转向“温和下跌”

概览

本报告总结了J.P. Morgan与Iceberg Index行业专家电话会的核心观点。专家认为，中国房地产市场正在从此前的快速下跌阶段转入更温和的下跌阶段，2026年可能成为接近底部的转折年。二手房成交量改善、挂牌量不再恐慌式上升、议价空间收窄以及上海率先企稳，是报告判断市场情绪可能改善的主要依据。

核心观点

核心观点包括：第一，二手房价格已深度调整，40城成交均价指数自高点下跌41%，价格进一步大幅下跌的空间可能收窄；第二，2026年春节后成交量明显好于2025年，买家入市信心提升；第三，上海领先复苏，低总价刚需房源因此前跌幅较大而出现估值修复；第四，全国房价短期仍难以强反弹，更可能到2026年四季度前继续温和下行，并在2027年趋稳；第五，一线城市若确认稳定，将对房地产板块估值重估形成催化。

分析框架

报告采用专家访谈、Iceberg Index高频二手房数据、城市成交同比、挂牌量变化、价格指数和租金趋势交叉验证房地产市场是否接近底部。分析重点不是单一政策刺激效果，而是观察成交转化率、挂牌行为、议价空间和价格跌幅是否同步改善。

方法论与常识提炼

• 专家电话会Iceberg Index专家访谈

  通过行业专家解释高频二手房数据背后的市场行为变化。

  专家认为本轮改善更多来自成交量提升、挂牌压力缓和和买家信心恢复，而非单纯由上海2月购房限制放松政策驱动。

• 高频市场数据Iceberg 40城成交均价指数

  跟踪二手房成交均价的长期趋势。

  该指数较高点下跌41%，回到2016年3月水平，被用来评估价格调整是否接近尾声。

• 价格与供需监测Iceberg 70城挂牌价格指数及25城挂牌量

  结合挂牌价格环比和挂牌库存判断供需平衡。

  2026年春节后挂牌增加更偏季节性，未重现2024/2025年的恐慌性抛售；一线城市议价空间收窄，显示供需关系更均衡。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产板块

  核心研究对象

  优势

  价格已深度调整，成交量改善，挂牌压力趋缓，市场可能接近底部。

  劣势

  全国价格仍预计继续温和下跌，资金流入住房市场仍受抑制。

  对比

  与此前大幅下跌阶段相比，当前更接近温和下跌；与香港强反弹相比，中国内地短期反弹力度预计有限。

  风险

  若成交改善不可持续或挂牌重新上升，板块重估可能延后。

• 上海住宅市场

  领先企稳城市

  优势

  挂牌量下降，成交增强，低总价刚需房源3月中旬后反弹。

  劣势

  低价房估值修复后持续上涨动力有限，买家对大额贷款仍谨慎。

  对比

  上海表现领先于多数城市，可能成为一线城市企稳的风向标。

  风险

  悲观情景下2026年仍可能下跌约3%。

• CR Land、COLI、Jinmao

  报告偏好的开发商标的

  优势

  若一线城市稳定，优质开发商可能率先受益于板块重估。

  劣势

  仍受行业销售、价格和融资环境约束。

  对比

  相对弱资质开发商，优质开发商更可能获得市场风险偏好修复。

  风险

  全国房价继续下跌或政策效果不足会压制估值修复。

• CR Mixc

  报告偏好的物业管理标的

  优势

  物管业务相对开发业务现金流更稳，可能受房地产情绪修复带动。

  劣势

  增长仍与地产周期和消费环境相关。

  对比

  相对开发商，物管公司周期波动可能较低。

  风险

  关联地产销售和商业运营恢复不及预期。

• KE Holdings - H 2423.HK

  二手房成交改善受益标的

  优势

  若二手房成交量保持强劲，平台交易活跃度和收入弹性可能改善。

  劣势

  新房需求可能被二手房价格优势挤出，行业整体仍处调整期。

  对比

  相较开发商，KE更直接受益于二手交易量改善。

  风险

  成交量回落、价格继续下行或政策扰动可能影响平台业务。

关键数据

• 40城成交均价指数跌幅-41%Iceberg 40城成交ASP指数较峰值下跌，回到2016年3月水平。
• 核心城市春节后55天成交同比+13.7%2026年核心城市二手房实时成交量较2025年同期增长。
• 非核心城市春节后55天成交同比+38.2%非核心城市二手房成交改善幅度更高。
• 全国温和下跌假设约-0.5% M/M专家预计全国房价到2026年四季度前仍温和下行。
• 多数城市距底部距离约5-6%专家预计多数城市可能还需进一步下跌后见底。
• 上海2026情景乐观持平，悲观-3%上海可能已接近底部，若悲观情景仍为温和下跌。
• 北京及深圳2026情景-3%至-6%专家预计北京和深圳仍可能温和下跌。
• KE Holdings当前价格HK$42.10报告披露价格截至2026年4月20日收盘，评级标注为OW。

影响与含义

若一线城市尤其是上海能够持续验证价格企稳和成交改善，市场对中国房地产板块的极低预期可能修复，开发商、物业管理公司和二手房交易平台存在估值重估机会。但报告同时强调，当前更接近“下跌放缓”而非强劲反弹，资金流入仍受抑制，短期难以复制香港过去一年的强反弹。

风险

• 全国房价仍可能继续下跌，专家预计多数城市距底部仍有5-6%空间。
• 上海低总价房估值修复后，持续上涨动能可能有限。
• 资金流入住房市场仍受抑制，短期强反弹概率较低。
• 新房价格调整不够灵活，二手房相对低价可能继续挤出新房需求。
• 如果挂牌量再度上升或业主重新降价抛售，供需改善信号可能逆转。
• 政策放松对实际需求的带动可能有限，不能仅依赖政策催化判断复苏。

后续跟踪

• 上海挂牌量是否继续下降，尤其是3月下旬至4月以来的趋势能否延续。
• 一线城市议价空间是否继续收窄，是否表明卖方降价压力缓和。
• 核心城市和非核心城市春节后成交同比改善是否能延续至后续月份。
• Iceberg 70城挂牌价格环比是否进一步接近零或转正。
• 全国房价是否在2026年四季度前逐步完成筑底，并在2027年趋稳。
• 二手房成交走强是否持续利好KE Holdings等交易平台，以及是否挤出新房需求。