China property market under Beijing's presale policy change: UBS prevê que regras de pré-venda mais rígidas em Pequim reduzam a IRR dos projetos das incorporadoras e arrefeçam os mercados de terrenos e imóveis novos

Visão geral

O UBS avalia os detalhes de implementação da alteração do modelo de pré-venda de Pequim e conclui que ela é mais restritiva para as incorporadoras do que o arcabouço anterior de Wuhan. A instituição espera que a política enfraqueça a economia dos projetos de desenvolvimento, a atividade do mercado de terrenos e a oferta de imóveis novos em Pequim, com implicações distintas para ações relacionadas ao setor imobiliário.

Visões principais

Pequim anunciou os detalhes de implementação de sua alteração no modelo de pré-venda em 24 de setembro. O UBS considera o arcabouço mais rígido que a abordagem anunciada recentemente em Wuhan e acredita que ele possa servir de referência para a implementação em outras cidades de primeiro nível, relevantes para incorporadoras que preferem formar bancos de terrenos nessas cidades. A diferença central está no acesso aos recursos. Em Pequim, as incorporadoras não podem liberar receitas de pré-venda até a conclusão do projeto. Wuhan permite que incorporadoras retirem recursos de pré-venda usando cartas de garantia bancária. O cronograma de pagamento do terreno em Pequim também é menos favorável: pelo menos 50% do prêmio do terreno deve ser pago no primeiro mês, e os 50% restantes em até dois anos. Wuhan permite 10% de pagamento inicial, 40% no primeiro ano e 50% em dois anos. O UBS observa que projetos com terrenos concedidos antes de 28 de agosto de 2026 ainda podem solicitar a pré-venda sob as regras antigas até o fim de 2027. Considerando preços de imóveis e terrenos inalterados, custo do terreno equivalente a 50% do preço do imóvel, pagamento inicial de 50% do prêmio do terreno e os outros 50% ao final de dois anos, além de ciclo de vendas de dois anos, o UBS estima que a IRR em nível de projeto caia para 10.1% no novo arcabouço de Pequim. Isso se compara a 14.5% no antigo modelo de pré-venda e 13.6% no modelo de Wuhan. A menor IRR reflete menor acesso às receitas dos compradores durante a construção e uma obrigação de pagamento do terreno mais antecipada. Por isso, o UBS espera que os leilões de terrenos e a oferta de imóveis novos em Pequim diminuam à medida que a economia dos projetos se torne menos atraente. Para ações, a instituição vê implicação positiva para a KE Holdings, pois a menor atividade de imóveis novos pode deslocar a demanda potencial para transações de imóveis existentes. O impacto é negativo para a China Overseas Land & Investment, para a qual Pequim representou 18% das vendas contratadas em H1 2026.

Estrutura de análise

O UBS compara os termos da política de Pequim com o arcabouço de pré-venda de Wuhan e, em seguida, aplica premissas explícitas sobre preços, custos de terreno, momento dos pagamentos e duração do ciclo de vendas para estimar a mudança na IRR em nível de projeto. A instituição traduz a pressão sobre os retornos em efeitos esperados sobre a compra de terrenos pelas incorporadoras, a oferta de imóveis novos e empresas imobiliárias selecionadas.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialOutro

  Análise de cenários de IRR em nível de projeto

  O UBS estima os retornos dos projetos das incorporadoras sob os modelos antigo, de Pequim e de Wuhan com premissas explícitas sobre preço do projeto, custo do terreno, momento dos pagamentos e ciclo de vendas de dois anos.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/VPA

  Valuation por P/BV

  O UBS afirma usar métodos de preço sobre valor patrimonial para avaliar incorporadoras e administradoras de propriedades chinesas.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• KE Holdings

  Potencial beneficiária do deslocamento da demanda da atividade de imóveis novos para transações de imóveis existentes.

  Pontos fortes

  Exposição potencial ao aumento da demanda por transações de imóveis existentes.

  Comparação

  Contrasta com a implicação negativa que o UBS identifica para a China Overseas Land & Investment.

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  Afetada negativamente por uma economia mais fraca dos projetos em Pequim e pela possível menor oferta de imóveis novos.

  Pontos fracos

  Pequim representou 18% das vendas contratadas em H1 2026.

  Comparação

  Tem exposição mais direta à desaceleração do mercado de desenvolvimento de Pequim do que a KE Holdings, que o UBS vê como possível beneficiária do deslocamento da demanda para imóveis existentes.

  Riscos

  A queda nos leilões de terrenos e na oferta de imóveis novos em Pequim pode pressionar sua exposição à cidade.

Dados principais

• IRR em nível de projeto sob o novo modelo de pré-venda de Pequim10.1%Estimativa do UBS com base em premissas explícitas sobre preço do projeto, custo do terreno, momento dos pagamentos e ciclo de vendas.
• IRR em nível de projeto sob o antigo modelo de pré-venda14.5%Ponto de comparação para o impacto estimado pelo UBS da política de Pequim.
• IRR em nível de projeto sob o modelo de pré-venda de Wuhan13.6%Superior à estimativa do UBS sob o arcabouço mais rígido de Pequim.
• Pagamento do prêmio do terreno exigido em PequimAt least 50% within the first month; remaining 50% within two yearsWuhan permite 10% de pagamento inicial, 40% no primeiro ano e 50% em dois anos.
• Exposição da China Overseas Land & Investment às vendas contratadas em Pequim18%Parcela das vendas contratadas em Pequim em H1 2026, segundo o UBS.

Impacto e implicações

O UBS argumenta que a política aumenta as restrições de financiamento e fluxo de caixa das incorporadoras durante a execução dos projetos, reduzindo a rentabilidade esperada. A instituição espera que isso restrinja a participação no mercado de terrenos e a oferta de imóveis novos em Pequim, ao mesmo tempo que pode redirecionar parte da demanda para transações de imóveis existentes.

Riscos

• O UBS identifica políticas administrativas governamentais que restringem a demanda e o crédito hipotecário como risco de queda para o mercado imobiliário chinês.
• Financiamento restrito para incorporadoras chinesas é um risco de queda.
• Crescimento da economia chinesa abaixo do esperado é um risco de queda.