China property market under Beijing's presale policy change: UBS prevé que las reglas de preventa más estrictas de Pekín reduzcan la IRR de los proyectos de los promotores y enfríen los mercados de suelo y vivienda nueva

Visión general

UBS evalúa los detalles de implementación del cambio del modelo de preventa de Pekín y concluye que es más restrictivo para los promotores inmobiliarios que el marco previo de Wuhan. La firma espera que la política debilite la rentabilidad económica de los desarrollos, la actividad del mercado de suelo y la oferta de vivienda nueva en Pekín, con implicaciones distintas para las acciones relacionadas con el sector.

Perspectivas principales

Pekín anunció los detalles de implementación del cambio de su modelo de preventa el 24 de septiembre. UBS considera que el marco es más estricto que el enfoque anunciado recientemente en Wuhan y cree que podría servir de referencia para la implementación en otras ciudades de primer nivel, que son especialmente relevantes para los promotores porque prefieren acumular suelo en ellas. La diferencia central está en el acceso a la financiación. En Pekín, los promotores no pueden liberar los ingresos de preventa hasta que el proyecto esté terminado. Wuhan permite a los promotores retirar fondos de preventa mediante cartas de garantía bancaria. El calendario de pago del suelo de Pekín también es menos favorable: al menos 50% de la prima del suelo debe pagarse durante el primer mes y el 50% restante dentro de dos años. Wuhan permite un pago inicial de 10%, 40% durante el primer año y 50% en dos años. UBS señala que los proyectos cuyos terrenos fueron concedidos antes del 28 de agosto de 2026 aún pueden solicitar la preventa bajo las reglas anteriores hasta finales de 2027. Bajo los supuestos de precios de vivienda y suelo sin cambios, un coste del suelo equivalente a 50% del precio de la vivienda, un pago inicial de 50% de la prima del suelo y el otro 50% al final de dos años, y un ciclo de venta de dos años, UBS estima que la IRR a nivel de proyecto cae a 10.1% bajo el nuevo marco de Pekín. Esto se compara con 14.5% bajo el antiguo modelo de preventa y 13.6% bajo el modelo de Wuhan. La menor IRR refleja que los promotores tienen menor acceso a los ingresos de los compradores durante la construcción y afrontan una carga de pago del suelo más anticipada. Por ello, UBS espera que las subastas de suelo y la oferta de vivienda nueva en Pekín disminuyan a medida que la rentabilidad económica de los proyectos se vuelva menos atractiva. En renta variable, considera que KE Holdings tendría un efecto positivo porque la menor actividad de vivienda nueva podría trasladar la demanda potencial hacia las transacciones de vivienda existente. Considera negativo el efecto para China Overseas Land & Investment, para la que Pekín representó 18% de las ventas contratadas en H1 2026.

Marco de análisis

UBS compara las condiciones de la política de Pekín con el marco de preventa de Wuhan y después aplica supuestos explícitos sobre precios, costes del suelo, calendario de pagos y duración del ciclo de ventas para estimar el cambio en la IRR a nivel de proyecto. A continuación, traduce la presión sobre los retornos en efectos previstos sobre la compra de suelo por los promotores, la oferta de vivienda nueva y determinadas empresas inmobiliarias.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialOtro

  Análisis de escenarios de IRR a nivel de proyecto

  UBS estima los retornos de los proyectos de los promotores bajo los modelos anterior, de Pekín y de Wuhan mediante supuestos explícitos sobre precio del proyecto, coste del suelo, calendario de pagos y un ciclo de ventas de dos años.

• Métodos de valoraciónValoración por P/B

  Valoración P/BV

  UBS declara que utiliza métodos de precio a valor contable para valorar a promotores inmobiliarios y gestores de propiedades chinos.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• KE Holdings

  Posible beneficiario del desplazamiento de la demanda desde la actividad de vivienda nueva hacia las transacciones de vivienda existente.

  Fortalezas

  Exposición potencial a una mayor demanda de transacciones de vivienda existente.

  Comparación

  Contrasta con el efecto negativo que UBS identifica para China Overseas Land & Investment.

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  Afectada negativamente por una rentabilidad económica más débil de los desarrollos en Pekín y por una posible menor oferta de vivienda nueva.

  Debilidades

  Pekín representó 18% de las ventas contratadas en H1 2026.

  Comparación

  Tiene una exposición más directa a la desaceleración del mercado de desarrollos de Pekín que KE Holdings, a la que UBS considera un posible beneficiario del traslado de demanda hacia vivienda existente.

  Riesgos

  La menor actividad de subastas de suelo y de oferta de vivienda nueva en Pekín podría presionar su exposición a la ciudad.

Datos clave

• IRR a nivel de proyecto bajo el nuevo modelo de preventa de Pekín10.1%Estimación de UBS basada en supuestos explícitos sobre precio del proyecto, coste del suelo, calendario de pagos y ciclo de ventas.
• IRR a nivel de proyecto bajo el antiguo modelo de preventa14.5%Punto de comparación para el impacto estimado por UBS de la política de Pekín.
• IRR a nivel de proyecto bajo el modelo de preventa de Wuhan13.6%Superior a la estimación de UBS bajo el marco más estricto de Pekín.
• Pago de la prima del suelo exigido en PekínAt least 50% within the first month; remaining 50% within two yearsWuhan permite pagar 10% por adelantado, 40% durante el primer año y 50% en dos años.
• Exposición de China Overseas Land & Investment a ventas contratadas en Pekín18%Porción de las ventas contratadas en Pekín en H1 2026, según UBS.

Impacto e implicaciones

UBS sostiene que la política incrementa las limitaciones de financiación y flujo de caja de los promotores durante la ejecución de los proyectos, reduciendo la rentabilidad esperada de estos. La firma espera que esto frene la participación en el mercado de suelo y la oferta de vivienda nueva en Pekín, al tiempo que podría redirigir parte de la demanda hacia transacciones de vivienda existente.

Riesgos

• UBS identifica las políticas administrativas gubernamentales que restringen la demanda y el crédito hipotecario como un riesgo bajista para el mercado inmobiliario chino.
• La financiación ajustada para los promotores chinos es un riesgo bajista.
• Un crecimiento de la economía china inferior al esperado es un riesgo bajista.